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原告诉称
原告李永诉称：原被告于2000年11月13日签订房屋买卖协议，原告将坐落于吉林市丰满区江南乡前锋村三社、建筑面积172.9平方米、产权证号为吉房权吉丰江南字第031006**号的房屋出卖给被告张吉，房屋价款为11.5万元.因被告不是本村村民，此房至今未能更名过户，为履行合同被告与原告发生争议，并于2011年6月诉至吉林高新技术产业开发区人民法院，尔后被告张吉于2011年12月16日撤回起诉。
原告认为，被告不是本村村民，既不是本集体经济组织成员，依法不享有本村宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，”《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定不是本村村民，不享有本村宅基地的买卖权利。
《物权法》第三十四条规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。农村集体土地的所有权和使用权，非法定程序不得向外转让，村民作为集体经济组织成员，只有宅基地的使用权，而无处分权，既无权对外转让。被告张吉不是前锋村村民，不能享有该村房屋宅基地的使用权。本案原、被告签订的房屋买卖协议违反上述法律的强制性规定，不具有法律效力，该房屋买卖合同为无效合同。
综上，原告为了依法解决双方因履行房屋买卖合同发生的纠纷，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规强制性规定，合同无效”的规定，提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。判令被告将坐落于吉林市丰满区江南乡前锋村、建筑面积为172.9平方米、产权证号为吉房权吉丰江南字第031006**号的房屋返还给原告。
被告辩称
被告张吉辩称：一、原、被签订的房屋买卖协议合法有效。
原告诉称因被告不是本村村民，此房至今未更名过户，这不是事实。当时的法律法规并未规定非同一经济组织成员不可以买卖房屋。2000年无论是外村村民还是城镇居民在农村买民房都可以办理房屋产权变更登记。购房之初，因为原告不配合被告到房屋登记机关办理变更房屋产权，拖延至今。原、被告在签定房屋买卖协议的当天，被告即支付购房款，原告亦将其所有的房屋产权证明交给了被告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定。
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”由此可见，房屋买卖合同应当办理登记，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。也就是说，未办理房屋登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。因此，本案房屋买卖合同合法有效。二、原告在诉状中引用法律、法规恰恰说明了双方房屋买卖合同的有效性及合法性。原告在诉状中引用《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，”、六十三条农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租于非农业建设。”及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定不是本村村民，不享有本村宅基地的买卖权利。”首先，我们从《土地管理法》第六十二条可以看出是对宅基地使用权的一种规定，是针对宅基地申请及建房的规定，是针对宅基地申请及建房的规定，此条款对农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，从此条款可以看出，农村村民房屋是可以出卖、出租的。只是对农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。
原告并未因为卖给被告房屋就失去住房，原告是在一处宅基地上建造了300多平方米的二屋楼房，卖给被告的只是其中的一部分，并不是全部，除卖给被告部分房屋外，还有相同面积房屋常年对外出租，并且在城里也有住房。其次，《土地管理法》六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”本案中原、被告双方签订的是房屋买卖合同，并非农民集体所有的土地的使用权的出让、转让。而宅基地建房是经批准的，所有权人转让房屋法律应当是允许的。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定不是本村村民，不享有本村宅基地的买卖权利。”当事人双方签订的是房屋买卖合同，而非基地买卖合同。
《通知》对于已批宅基地的农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的转移并没有禁止。另外，在1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后而引起的宅基地使用权的转移并没有禁止。三、现行法律对本案房屋买卖合同没有溯及力。
无论是行政法现还是《土地管理法》的现行法律，调整的是实施后所涉及的相关法律问题。原被告双方房屋买卖协议签订的时间为2000年11月13日，合同签订的同时支付购房款11.5万元，被告占有使用至今。本案的房屋买卖合同不应受行政法规和《土地管理法》现行法律约束，依据《合同法》的有关规定，合同已实际履行，给付房款交付房屋。原告在卖房后的不协助被告办理房屋产权变更登记，已经违反合同法的有关规定。现在原告又起诉确认双方买卖房屋合同无效，纯属无稽之谈。原告的行为于法于理于情都说不过去，十几年过去了，现在房屋价值远远高出当年房屋价值几倍基至十倍，当年原告不协助被告办理房屋产权过户登记，现如今将给被告带来的经济损失无可估量。如果现在房价比2000年还要低，那么，原告是否还要起诉确认合同无效呢？回答是肯定的，当然不可能。综上所述，我们不能用现行法规、政策追溯改变以前政策形成的事实。由此可见，本案中从签订合同到支付购房款同时原告交给被告房屋产权证明，按照意思自治原则，房屋买卖合同双方当事人意思达成一致，合同合法有效，原告诉请于法无据，应予以驳回。
原告李永为证实其主张成立向本院出示了如下证据：
1、户口簿。证明原告系前锋村村民。
2、房屋买卖协议一份。证明原被告于2000年11月13日订立房屋买卖的事实。
3、房屋档案。证明本案争议的房屋的所有权人和宅基地的使用权人均是原告。
4、房屋所有权证及集体土地使用证。证明原告是该房屋的所有权人及该房屋宅基地使用权人，该房屋宅基地的所有权人为丰满区前锋村，该房屋的宅基地使用权人为原告。
5、户籍证明。证明本案被告是日升村村民，而不是前锋村村民，依法不享有前锋村宅基地的使用权。
6、（2011）吉高新民二初字第83号民事裁定书一份。证明被告不是本村村民，与原告发生争议，于2011年6月起诉至高新法院，而后于2011年12月16日撤回起诉。
7、前锋村民委员会证明一份。证明原被告未经前锋村委会同意而将房屋及宅基地转让的事实。
8、法庭审理笔录。证明被告在2011年6月开庭时证实买卖包括宅基地。
被告张吉质证，证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，恰恰证明房屋买卖协议已经生效，是双方的真实意思表示。证据3真实性无异议，证明的问题有异议，恰恰证明原告没有房屋产权证，产权证在合同签订完毕后已经交给被告，现在产权证在被告手中，合同已经履行完毕。证据4是复印件，不能作为证据使用，原告拿不出原件。证据5真实性无异议。证据6真实性无异议，当时原告是被告，他不协助原告办理房屋变更登记并且提出无理要求，所以撤诉的。证据7与本案无关，不予质证。证据8真实性无异议，证明的问题有异议，应该以合同为依据。
被告张吉为证实其主张成立，向本院提供如下证据：
1、房证及集体土地使用证。证明双方已经对合同履行完毕，原告将房证和土地证交付给被告，被告已经实际占有房屋和土地。
2、房屋买卖契约及收款收据。证明双方履行合同，原被告双方到场系他们的真实意思表示，并且有三个证明人，房款已经缴纳。
3、照片5张，证明原告的房屋并不是全部卖给了被告，只是其中的一半，原告现在另一半房子一直在出租。
原告质证，证据1真实性无异议，证明的问题有异议，不能因为房证和土地证在被告的手中就证明产权属于被告，且双方在违法的前提下签订的买卖协议。证据2真实性无异议，合法性有异议，恰恰证明原被告是在违反法律规定情况下签订的协议。证据3真实性无法确定，是被告单方提供的，证明的问题有异议。
本院对原被告的证据综合评判如下，原告的证据1、2、3、5、6、8，被告对其真实性无异议，本院对该六份证据予以采信。原告的证据4，被告提出因该证据是复印件，未提供原件，该异议主张成立，本院对该份证据不予采信。原告的证据7，被告提出该证据与本案不具有关联性，未进行质证，该异议主张不成立，本院对证据7予以采信。被告提出的证据1、2，原告对其真实性无异议，本院对该两份证据予以采信。被告的证据3，原告对其真实性提出异议，但无相反证据予以反驳，故本院对证据3真实性予以确认。
本院查明
通过原告陈述、被告辩解，举证、质证和认证，本院查明如下事实：
原告李永系吉林省吉林市丰满区江南乡前锋村（现为吉林高新区高新街道前锋村）村民，被告张吉系吉林省吉林市丰满区高新街道日升村（现为吉林高新区高新街道日升村）村民。双方诉争之房屋坐落于丰满区江南乡前锋村三队，建筑面积172.9平方米。1990年，原告李永取得诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》1992年，原告李永登记为诉争房屋所有权人（吉房权吉丰江南字第031006**号）。2000年11月13日，原告李永与被告张吉签订房屋买卖契约书，该契约书主要内容为：产权人李永因故搬迁现将座落在恒山东路一号东侧二层小楼172.9平方米楼房卖给张吉名下所有，楼房西山墙与友邻房主双方所有各方不得提出额外要求，东院墙归买方（张吉）所有，车库仓房随楼房转移，归买方所有和使用，院落隔壁墙同时归买方。成交额115000元。
未尽事宜，由卖方协助解决，不得借故提出不合理要求。落款处除有买卖双方签字捺印，另有证明人潘景利、刘福禄及代笔人王赐有签字捺印。该契约签订当日，被告张吉支付给原告李永房款115000元，原告李永将房屋及房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付被告张吉。被告张吉入住后，于2006年未经审批新建偏萨子、砖瓦房、隔断砖墙，并在院子地面全部铺设了方砖。2012年2月27日，吉林高新区高新街道前锋村村民委员会证明李永未经村委会同意将位于前锋村三组的房屋卖给日升村村民张吉。
本院认为
本院认为，宅基地使用权是农村集休经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。1998年修改的《中华人民共和国土地管理法》（简称1998年《土地管理法》）第八条规定了宅基地归民集体所有。基于宅基地与农民生存密切相关，为保证农民居有定所，农民取得宅基地使用权基本上是无偿的，因此，宅基地使用权具有福利性，只有本集体组织成员才能享有。保护农民宅基地使用权，防止出现农民因转让房屋而丧失宅基地使用权，并最终导致出现流离失所的后果。法律严格禁止或限制农民出售宅基地，1998年《土地管理法》对此作出规定。
因此，原告李永与被告张吉间签订的房屋买卖合同无效。原告李永要求确认原被告签订的房屋买卖协议无效的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，据此，原告要求被告返还诉争房屋及附属物的诉请本院予以支持。但被告张吉在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修等形成的添附物，系附着于出卖人所有的原宅基地房屋上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的价值亦有极大贬损。且被告表示如果买卖合同确认无效，则对添附部份作价补偿。故应由原告李永将被告张吉添附部分折价补偿被告张吉，但被告张吉未提出评估申请，且经本院书面限期提出评估申请后仍未提出。对被告张吉因买卖合同无效而发生的添附物补偿等损失问题，本案不予处理，被告张吉可就此另行主张权利。
综上，本院依据1998年修改的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告李永与被告张吉于2000年11月13日所签订的房屋买卖契约书无效；
二、被告张吉自本判决生效后四十五日内将坐落于吉林市丰满区江南乡前锋村三社（现吉林高新区高新街道前锋村三社），产权证号为吉房权吉丰江南字第031006**号的房屋及附属物返还给原告李永。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
