北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人农业银行高原分行上诉请求：1、请求二审法院发回重审或撤销一审判决第三项、第六项；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院诉讼程序严重违法。一）本案系基于陈晓安、柏格平与陈达房地产公司之间因商品房买卖合同发生违约而引发的诉讼，陈晓安、柏格平与陈达房地产公司之间的买卖关系与陈晓安、柏格平与农业银行高原分行之间的借款关系均为两个独立的法律关系，依据法律规定农业银行高原分行在此类案件中为有独立请求的第三人。本案陈晓安、柏格平与陈达地产之间因商品房买卖发生纠纷，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，该司法解释已经明确农行高原分行的法定诉讼地位为有独立请求权的第三人。二）依据法律规定农业银行高原分行的诉讼地位为法定有独立请求权的第三人，并且本案中与被上诉人之间无共同的权利义务又分属不同的法律关系，农业银行高原分行的法定诉讼地位既不取决于陈晓安、柏格平诉讼的单方意志更不属于法院可以依职权诉的合并，一审法院无权将本案合并审理并将农业银行高原分行列为被告。首先，依据《民事诉讼法》第五十六条的明确规定被上诉人有独立请求权的第三人参加诉讼的方式只以自己的申请向法院申请提起诉讼，陈晓安、柏格平在起诉的时候直接将有独立请求权的第三人农行高原分行直接在诉状中列明，启动有独三参加诉讼的程序。其次，本案中根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定作为有独立请求权的第三人农行高原分行依法参加诉讼的方式只有自己向法院申请提起诉讼，在法律及司法解释规定清晰的情况，一审法院不做任何审查，单方面违法通知农行高原分行参加诉讼，并且一审诉讼中根据陈晓安、柏格平的申请将农业银行高原分行变更为被告并进行审理不符合法律及司法解释的规定。最后，本案也不符合合并审理的法定条件，陈晓安、柏格平因商品房买卖合同违约产生纠纷并基于其与陈达房地产公司两方之间签订的《商品房买卖合同》与陈达房地产公司、农行高原分行三方签订的《个人担保借款合同》,在一审中分别针对向陈达房地产公司及农行高原分行提出解除《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》并诉求陈达房地产公司退还购房款并且承担违约金及《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》解除后由陈达房地产公司承担其本应承担的向农行高原分行偿还借款本息的法定义务。陈晓安、柏格平的诉求系基于两个不同的法律关系并对不同的合同相对方提出不同的诉讼请求，各方当事人之间存在的法律关系并非属于同一种类型并且各方之间的权利、义务也不同，一审法院依法无权将陈晓安、柏格平针对农行高原分行的诉请合并于一案审理。二、一审法院认定事实错误并且适用法律错误。一）农业银行高原分行与陈晓安、柏格平之间的签订《个人担保借款合同》作为一个独立的法律关系其合同的履行与陈晓安、柏格平与陈达房地产公司之间的《商品房买卖合同》的履行无法律上的关联，两个独立合同各有各的合同目的并不因《商品房买卖合同》的解除导致《个人担保借款合同》的必然解除。首先，商品房买卖合同与担保借款合同在法律上系两个独立的合同及两个独立的法律关系。依据合同法最基础的关于合同相对性原则规定，即合同的主体相对、内容性对、责任相对。农业银行高原分行与陈晓安、柏格平之间的担保借款合同合法、有效。依据合同相对性，担保借款合同的主体为农业银行高原分行与陈晓安、柏格平，双方在借款合同中第十三条明确约定，借款人与售房人就本合同第二十六条所述的房产（即贷款所购房产）的房屋质量、权属、或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有的承诺、声明、保证、义务各责任的约定仍应正常履行。即农业银行高原分行与陈晓安、柏格平之间明确在发生上述情况时，陈晓安、柏格平仍应继续履行借款合同。其次，商品房购销合同与个人担保借款合同之间各有各自的合同目的并且商品房买卖合同的解除并不必然导致借款合同的解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案中农业银行高原分行并未对陈晓安、柏格平提出诉讼请求的，一审法院依法仅应处理商品房买卖合同纠纷，一审法院依法不得解除双方之间的借款合同。关于农业银行高原分行与陈晓安、柏格平之间的借款合同是否应当解除依法应由另案解决。最后，一审法院没有综合考虑各方当事人之间的基础法律关系支持了陈晓安、柏格平对农业银行高原分行的诉讼请求，程序不当且不利于农业银行高原分行在借款关系中作为债权人合法权利的维护；且实体法律适用上也没有从借款合同法律关系中陈晓安、柏格平作为借款人及抵押人，农行高原分行作为贷款人与抵押权人，陈达房地产公司作为连带责任保证人各自享有的合同权利，以及各自负担的合同义务进行充分审查，损害农业银行高原分行合法权利。二）《商品房买卖合同司法解释》第二十五条仅规定出卖人返还义务并没有免除被上诉人作为借款人的法定还款义务。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及剩息分别返还担保权人和买受人。”该司法解释仅应理解为对房屋出卖人所作的义务性规范，旨在对出卖人占用的购房贷款本息最终返还途径的简化，即出卖人可通过直接向贷款人支付购房贷款本息，以同时消灭其对房屋买受人所负债务。这是因为，商品房出卖人将其收到的贷款本息返还银行，从法律关系上是受购房者的委托向银行归还贷款本息，即如借款人在向银行获得贷款并委托银行直接支付给房屋出卖人一个道理，房产出卖人所还款项就是购房者的还款，但实际的还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，依据合同相对性购房者才是借款合同的借款人，出卖人不是借款合同的借款人其在借款合同中不负有返还义务，该规定增加了房屋出卖人在购房合同解除后履行还款义务的途径，但并非突破合同相对性原则，对借款合同中义务进行转嫁、变更，免除实际借款人的还款责任。该司法解释也并未明确担保借款合同解除后借款人无需承担借款返还义务，也并不禁止贷款人向借款人主张还款的权利。若机械适用该司法解释并理解为免除借款人还款责任，则严重损害贷款人的合法权利有违立法精神。其次，依据双方之间的借款合同第十三条约定，本合同被解除时如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述条款系借款人与贷款人之间就贷款返还进行的特别约定。并且《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”若担保借款合同被解除后，陈晓安、柏格平作为借款人依法应向贷款人承担返还借款本息的义务。
陈晓安、柏格平辩称，一、银行诉讼地位为适格的被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，如果商品房买卖合同当事人单独就买卖合同提起诉讼时，银行有权作为第三人申请参加诉讼，或另行起诉，对诉讼权利的行使具有主动权、选择权。买房人与开发商、银行是平等的民事主体，根据权利对等性原则,依法具有同等的诉讼权利，同样具有主动权、选择权。本案是买房人起诉，要求同时解除《商品房购销合同》、《借款合同》，并非单纯的商品房买卖合同纠纷，银行、开发商都是被动参加，诉讼内容更不由自己选择。在民事诉讼中，银行或其他任何主体的诉讼地位，是由原告提出、人民法院确定。作为人民法院，根据当事人的起诉或申请，审查后，有权通知银行或其他任何主体参加诉讼，并无不当。陈晓安、柏格平在提起诉讼时，一并要求解除《商品房销售合同》及《借款合同》，诉讼中申请将银行由第三人变更为被告，并不违反法律规定。本案中，陈晓安、柏格平已对银行提出了独立的诉讼请求，即请求判令解除《借款合同》，其诉讼地位确定的是被告，而不是第三人；二、两合同合并审理并不违法。陈晓安、柏格平向陈达房地产公司购买商品房，因资金不足，与银行签订了《借款合同》，向银行借款支付给了陈达房地产公司。《借款合同》是基于《商品房购销合同》而产生的，是一种衍生合同；没有《商品房购销合同》，必然就不会有《借款合同》。现因楼盘烂尾，陈晓安、柏格平买房目的无法实现，一并请求法院解除两个合同。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，并没有规定什么前提条件或后置条件，更没有排斥买房人行使权利。本案中，只有开发商按约定将楼盘建好、向购房人交房、购房人取得法律意义上的房产，银行也才能取得担保抵押权。说明，开发商是两合同现实的义务主体、责任主体。其次，买房，是两合同共同的事实基础、也是两合同相对的事实基础、更是两合同共同的核心内容，没有买房就没有《商品房购销合同》、《借款合同》，两合同合并审理并不违反合同相对性原则。再有，将《商品房购销合同》与《借款合同》合并起诉、审理，有利于节约诉讼成本、社会成本，具有充分的合理性和良好的社会效应。所以，买房人将开发商、银行合并起诉，人民法院合并审理并无不当，更不违法；三、一审法院认定事实无误、适用法律正确。银行以《借款合同》第13条的约定为由，认为在任何情况下陈晓安、柏格平均有归还借款本息的义务。首先，该第13条的约定，剥夺了购房人对合同抗辩的一切权利，也排斥了购房人寻求司法救济的权利，在法律上是错误的；其次，同一份合同第38条又约定，合同的争议由人民法院管辖。说明，合同第13条于法错误，又与第38条相矛盾，应属无效。银行引用《合同法》第97条，认为陈晓安、柏格平仍应履行还款责任。但是，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，从形式到内容，都明白无误地宣示了两个含义：1.债务转移，购房人对银行的债务，合法地转移到开发商；2,免除了购房人的还款义务。司法解释是对法律条文的补充、细化和完善，同样是人民法院判决的法律依据。银行从事贷款活动，是一种经营行为、商业行为，必然应承担相应的市场风险。如果无视楼盘烂尾这一客观事实，由购房者独自承担风险，银行旱涝保收、照收贷款本息，将违背市场经济规律，才是真正的不公平、不平等，危及社会的稳定。而且，一审法院引用《合同法》第97条，判决房地产开发商承担最终的还款责任，已经充分保障了银行的合法权益。
被上诉人陈达房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
陈晓安、柏格平向一审法院起诉请求：1．判令解除陈晓安、柏格平与陈达房地产公司签订的《商品房购销合同》及《陈达东城认购协议书（车位）》；2．判令陈达房地产公司向陈晓安、柏格平退还购房款137700元、支付违约金43770元（437700元×10%）、代收税费4377元、车位费60000元，合计245847元；3．判令解除陈晓安、柏格平与农业银行高原分行签订的《个人购房担保借款合同》；4．判令陈达房地产公司偿还陈晓安、柏格平已归还农业银行高原分行的贷款本息79120.52元，自2017年9月5日后的贷款本息由陈达房地产公司偿还；5．由陈达房地产公司、农业银行高原分行承担诉讼费用。
一审法院认定事实：陈晓安和柏格平系夫妻。陈达房地产公司系高原陈达东城城市综合体开发建设项目的房地产开发企业。2015年4月14日陈达房地产公司取得房屋预售许可证。2015年4月27日，陈晓安、柏格平（乙方、买方）与陈达房地产公司（甲方、卖方）签订《商品房购销合同》（合同编号：ZZ0101），约定：乙方向甲方购买高原陈达东城城市综合体开发建设项目一标段第3幢第15层3-15-02号房；套内建筑面积111.88平方米，每平方米售价3912.23元，总金额437700元，买受人首期支付购房总价款的31.46%，金额137700元，付款日期为2015年4月27日，其余价款300000元向农业银行高原分行贷款支付。双方对房屋交付及逾期付款、交房违约责任，约定如下：甲方应于2016年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按本合同约定付款，自应付款时限届满后次日起至实际付款之日止120天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，甲方有权选择终止合同，乙方按本合同总金额的10%支付甲方违约金，或选择继续履行合同，乙方按本合同总金额的5%支付甲方违约金；甲方如未按本合同约定交房，自应交房时限届满后次日起至实际交房之日止120天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，乙方有权选择终止合同，甲方按本合同总金额的10%支付乙方违约金，或选择继续履行合同，甲方按本合同总金额的5%支付乙方违约金。同时，合同补充协议约定：乙方按商品房购销合同逾期交房责任行使解约权的，应于期限届满之日起15日内向甲方发出解除合同的书面通知，若乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。2015年8月16日，陈晓安（乙方、认购人）与陈达房地产公司（甲方、卖方）签订《陈达东城认购协议书》。《商品房购销合同》签订当日，陈晓安、柏格平交付了首付款137700元及代收税费4377元，于2015年8月16日交付了车位费60000元，陈达房地产公司向陈晓安、柏格平开具了交纳房款的发票及交纳代收税费、车位费的收款收据。2015年4月27日，涉案房屋备案登记在陈晓安名下。2015年8月5日，陈晓安为借款人，陈晓安、柏格平为抵押人，共同与农业银行高原分行以及陈达房地产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为300000元，用于购买高原陈达东城城市综合体开发建设项目一标段3-15-02号房产；借款期限120个月；全部借款直接划入陈达房地产公司账户（户名：高原陈达房地产开发有限公司，开户行：农行高原东新支行，账号：24×××28），由陈达房地产公司提供阶段性担保责任。当日，农业银行高原分行将300000元借款打入合同指定账户。此后，陈晓安、柏格平按合同约定归还贷款本息至2018年3月5日。截止2018年3月19日陈晓安、柏格平累计归还贷款本息共计98648.70元，尚欠贷款本金236113.45元未归还。经查明，本案房屋的工程建设于2014年7月开始施工，2015年10月全面停工。因未能按合同约定期限交房，陈达房地产公司于2017年2月14日作出书面承诺，内容为：我公司在2017年3月5日前3栋、5栋、6栋全面复工，3月15日前向要求退款的业主全额退还所交款项。如在3月30日内无法履行该承诺，我公司自愿将陈达东城土地交还政府，由政府处置（所赔款项均以现金方式赔付）。至一审开庭时，陈达房地产公司承建的陈达东城房地产建设一标段项目工程尚处于停工状态，陈晓安、柏格平购买的商品房所属的第3幢楼房仅建盖至地面第四层，不具备合同约定的房屋交付条件。另查明，2015年4月8日，甲方（陈达房地产公司）、乙方（市住建局）、丙方（农业银行高原分行）三方签署《房屋预售款监管协议》，其中协议第四章第二条约定：甲方欲使用专用账户资金时，应填报《预售商品房项目预售款使用申请审批表》，提交《预售人申请使用预售款申请材料》，乙方在核实用款金额后，签署审批意见作为丙方拨付预售资金的依据。第四章第三条约定：丙方作为资金监管银行，应按乙方审核签署意见并送达丙方的《预售商品房项目预售款使用申请审批表》内所载明的已完成工程量进度、拨付金额、用款时间进行核验后，方可办理资金拨付业务。丙方对甲方办理预售款拨付的金额必须以乙方批准的金额为准，未经乙方批准擅自拨付预售款的，丙方应承担由此产生的经济法律责任。第五章第十条约定：甲方使用预售款，只能按本协议第八条规定的用途使用，不得挪作他用。2016年1月21日，高原市住建局向中国银行监督管理委员会高原监管分局发出“加强对商品房预售资金共管银行监管的函”。同时，2018年2月28日高原市住建局出具的情况说明中载明：经查询相关资料，未发现我局曾对“陈达东城”项目预售资金进行审批的情况。一审庭审中，陈晓安、柏格平、农业银行高原分行认可陈达房地产公司使用商品房预售资金时未按2015年4月8日三方签订的《高原市商品房预售款监管协议书》履行审批手续。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.农业银行高原分行在本案中的诉讼主体地位；2.商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷能否合并审理；3.商品房销售合同与金融借款合同是否应当解除。关于焦点一，商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人的意志。当购房人亦即借款人一并就商品房销售合同和金融借款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告。事实上，银行作为被告参加诉讼，针对购房者的诉讼请求，并未丧失抗辩的权利和机会。本案陈晓安、柏格平在提起诉讼时一并要求解除商品房销售合同及金融借款合同，诉讼中申请将农业银行高原分行由第三人变更为被告，其申请不违反法律规定，予以准许。关于焦点二，购房者为购房与开发商、银行先后签订商品房销售合同与金融借款合同，即借款合同系因买房需要而签订，两个独立的合同相辅相成，因同一事实而发生，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。由此，上述两个合同中的任何一方均可向法院起诉，法院根据起诉情况可以合并审理。现陈晓安、柏格平因买房目的无法实现，一并主张解除两个合同，为便于查明事实，节约诉讼成本，法院可以将商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理。关于焦点三，陈晓安、柏格平与陈达房地产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。陈达房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，陈达房地产公司应当在2016年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给陈晓安、柏格平，现查明的事实是陈达房地产公司出售给陈晓安、柏格平的商品房项目工程至今仍处于停工状态，其公司逾期交房120天以上，双方虽约定了合同解除权的行使期限，但陈达房地产公司于2017年2月14日作出的承诺可视为对合同解除权行使期限的撤销，现双方的合同目的已不能实现，陈晓安、柏格平有权依照合同约定解除与陈达房地产公司签订的商品房销售合同。该合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同，一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意。故陈达房地产公司应将已收取的全部款项，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款、代收税费及车位费全部返还陈晓安、柏格平。同时，还应承担自判决生效之日起陈晓安、柏格平名下的剩余贷款本息。另外，因双方的商品房销售合同已解除，基于购房所需而签订的车位认购协议书也应一并解除，故陈达房地产公司应退还向陈晓安、柏格平收取的车位费。关于陈晓安、柏格平主张的违约金，按合同约定，以房款总金额的10%予以支持。关于本案涉及的商品房预售款监管问题，因不属于民事诉讼审查的范围，故不予评判。综上，对于陈晓安、柏格平要求解除商品房购销合同、陈达东城认购协议书及个人购房担保借款合同及要求归还购房首付款、违约金、代收税费、车位费的诉请，符合法律规定，予以支持。对陈晓安、柏格平要求主张支付贷款本息的诉请，根据陈晓安、柏格平归还贷款截止的时间予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除陈晓安、柏格平与高原陈达房地产开发有限公司于2015年4月27日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ZZ0101）；二、解除陈晓安、柏格平与高原陈达房地产开发有限公司于2015年8月16日签订的《陈达东城认购协议书》；三、解除陈晓安、柏格平与中国农业银行股份有限公司高原分行于2015年8月5日签订的《个人购房担保借款合同》；四、高原陈达房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内，返还陈晓安、柏格平已付购房首付款137700元、代收税费4377元及车位费60000元，以上共计202077元（款交一审法院）；五、高原陈达房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还陈晓安、柏格平自2015年9月5日起至2018年3月5日止已向中国农业银行股份有限公司高原分行归还的贷款本息共计98648.70元（款交一审法院）；六、高原陈达房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向中国农业银行股份有限公司高原分行偿还陈晓安、柏格平自2018年3月6日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金236113.45元及相应利息（利息以中国农业银行股份有限公司高原分行出具的明细清单为准，款交一审法院）；七、由高原陈达房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付陈晓安、柏格平违约金43770元（款交一审法院）。案件受理费6175元，由高原陈达房地产开发有限公司负担（未交，限于判决生效后三日内交纳，款交一审法院）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人农业银行高原分行对一审认定事实提出以下异议:1、对“另查明……未发现我局曾对‘陈达东城’项目预售资金进行审批的情况”有异议，其认为虽然有监管协议，协议内容也是这样约定的，但与本案的事实和争议焦点没有关联性，不应该进行审理及认定；2、对“本案庭审中，陈晓安、柏格平、农业银行高原分行认可陈达房地产公司使用商品房预售资金时未按2015年4月8日三方签订的《高原市商品房预售款监管协议书》履行审批手续”的事实有异议，认为其在本案一审中并没有对该事实予以认可，且该事实与本案无关联。本院认为，对农业银行高原分行提出的异议1，经审查，因农业银行高原分行对该事实的真实性无异议，故一审判决对该事实予以确认并无不当；对农业银行高原分行提出的异议2，经审查，农业银行高原分行在一审中并未对此事实予以认可，故一审的该部分表述不当，二审予以纠正。被上诉人陈晓安、柏格平对一审认定事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审认定的其余事实，本院予以确认。
归纳本案二审争议焦点为：1、一审法院将商品房购销合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理是否违反法定程序？2、陈晓安、柏格平与农业银行高原分行于2015年8月5日签订的《个人购房担保借款合同》应否解除？3、若解除《个人购房担保借款合同》，应由谁向农业银行高原分行返还尚未归还的贷款本金236113.45元及相应利息？
本院认为，陈达房地产公司与陈晓安、柏格平对一审判决中涉及陈达房地产公司与陈晓安、柏格平之间权利义务关系的判处意见均无异议，且农业银行高原分行对一审判决解除陈晓安、柏格平与陈达房地产公司签订的《商品房购销合同》亦无异议，本案中陈达房地产公司和陈晓安、柏格平亦未提出上诉，一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项并不属于本案二审争议焦点，且一审对此判处并无不当，本院依法予以维持。
针对焦点1，本院认为，诉的合并是指人民法院把几个独立但又牵连的诉，合并在一个案件中进行审理和裁判。合并审理的目的主要是为了提高诉讼的效率，便于当事人参加诉讼，且防止法院作出相互矛盾的裁判。本案陈晓安、柏格平作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的农业银行高原分行列为被告，并无不当。农业银行高原分行认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提条件是农业银行高原分行在一审中提起诉讼。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然并非农业银行高原分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，农业银行高原分行此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
针对焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该规定并未确认贷款合同“目的不能实现”的原因在于商品房按揭贷款合同当事人一方的违约行为，但该条规定赋予了商品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。本案中，《商品房购销合同》被解除后陈晓安、柏格平订立《个人购房担保借款合同》所期望之利益已不复存在。对农业银行高原分行而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房购销合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现。陈晓安、柏格平请求解除《个人购房担保借款合同》应予支持。一审判决解除陈晓安、柏格平与农业银行高原分行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当，本院予以维持。
针对焦点3，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，故一审判决由陈达房地产公司向农业银行高原分行返还尚未归还的贷款本金236113.45元及相应利息并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4842元，由中国农业银行股份有限公司高原分行负担（已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
此页无正文
审判长 蒋文娟
审判员 蔡建华
审判员 夏绍兴
二〇一八年八月二十八日
书记员 山岚
