北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
高某2、刘某、高某3诉称：高某1系高某2、刘某之子，高某3之父。高某1生前从开发公司购买了坐落在北京市门头沟区401室期房一套，并交纳了购房款299628元。后高某1因车祸死亡。高某2、刘某、高某3以高某1继承人的身份多次要求开发公司交付房屋，被拒绝。法院生效判决已认定高某1与开发公司之间的房屋买卖合同法律关系成立，但鉴于开发公司已经将房屋另售他人，故要求开发公司承担违约责任、返还购房款299628元及相应利息，另要求开发公司赔偿购买同等条件房屋增加的房款损失1070747元、赔偿金299628元、租金77200元、交通费和误工费5000元。
开发公司辩称：本公司与高某2、刘某、高某3之间房屋买卖合同法律关系不成立，不同意其诉讼请求。2007年2月，高某2、刘某、高某3向法院起诉，要求开发公司交付401号楼房，并办理产权登记手续。同年8月20日，法院判决认定高某1与开发公司之间的约定不符合商品房销售管理办法相关规定，二者之间的房屋买卖合同不成立，并判决驳回高某2、刘某、高某3的诉讼请求。
2000年11月13日，高某1以转账支票方式向开发公司交付购房款20万元。双方未订立书面商品房预售合同。开发公司为高某1开具发票。2005年10月27日，高某1再次给付购房款99628元。开发公司已将楼房另售他人。
2007年2月，高某2、刘某、高某3向法院起诉，要求开发公司交付401号楼房，并办理产权登记手续。同年8月20日，法院判决认定高某1与开发公司之间的约定不符合商品房销售管理办法相关规定，二者之间的房屋买卖合同不成立，并判决驳回高某2、刘某、高某3的诉讼请求。高某2、刘某、高某3不服，提起上诉。2007年11月30日，北京市第一中级人民法院判决书认定：高某1与开发公司之间的房屋买卖合同法律关系成立，开发公司将房屋另售他人致使房屋买卖合同不能履行的行为构成违约，应当承担相应的民事责任。判决：驳回上诉，维持原判。
经评估，房屋在2007年11月30日的市场价值为1092800元。审理中，高某2、刘某、高某3主张利息的计算方法为：本金20万元的利息，自2000年11月14日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；本金99628元的利息，自2005年10月28日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。
三、法院判决
1、一审判决
1）开发公司返还高某2、刘某、高某3购房款二十九万九千六百二十八元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付计算至本判决生效之日止的利息（本金二十万元的利息自2000年11月14日起计算，本金九万九千六百二十八元的利息自2005年10月28日起计算）。
2）开发公司赔偿高某2、刘某、高某3经济损失二十万元。
3）驳回高某2、刘某、高某3其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
双方争议的焦点在于：开发公司是否应当承担违约责任；开发公司应当承担违约责任的内容。
一、关于开发公司是否应当承担违约责任的认定。北京市第一中级人民法院民事判决书已经生效，该判决认定开发公司应当承担违约责任。高某2、刘某、高某3要求开发公司承担违约责任的主张，法院不持异议。
二、关于开发公司应当承担的违约责任的认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高某1与开发公司之间的房屋买卖合同已经不可能履行，开发公司应当返还高某2、刘某、高某3购房款，并赔偿相应损失。高某2、刘某、高某3要求开发公司返还购房款和相应利息、赔偿购买同等条件房屋多支付购房款的主张，应予以支持。
但应当指出：人民法院一旦对当事人之间的争议作出生效裁决，当事人之间的纠纷及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定，债务人应当履行生效法律文书确定的给付义务，其不履行债务的行为已不再是违约行为，而是不履行生效法律文书的行为，故高某2、刘某、高某3要求开发公司给付本判决生效后的利息，不予支持；房屋买卖合同应当以书面形式订立，高某1与开发公司未订立书面房屋买卖合同，且高某1交纳购房款的期间过长，对房屋买卖合同不能履行，高某1亦存在过错，开发公司应当赔偿高某2、刘某、高某3购买同等条件房屋多支付购房款的具体数额，应根据双方过错程度、房屋升值金额等实际情况酌情判定。
鉴于高某1与开发公司未订立书面房屋买卖合同，双方对房屋买卖合同法律关系是否成立存在争议，开发公司的行为不存在欺诈，高某2、刘某、高某3要求开发公司支付购房款同等金额赔偿金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
鉴于高某1与开发公司对房屋不能交付均存在过错，高某2、刘某、高某3要求开发公司赔偿租金、交通费、误工费的主张，缺乏法律依据，不予支持。
