北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
(一)原告北京某公司诉称
2015年6月29日，原告与被告签署了《北京市商品房现房买卖合同》(以下简称《现房合同》)，约定被告向原告购买北京市朝阳区某商品房，房屋总价款2390万元。同日，原告进行了网上签约。《现房合同》第七条“付款方式及期限”、附件五“付款方式及期限的约定”确定被告分期支付购房款，约定买受人应于2015年7月30日前支付7100005元、2015年9月29日前支付7100007元、2015年12月30日前支付该房屋剩余款项9500009元。
被告2015年6月29日向原告支付购房款3500001元(包含2015年5月30日被告支付的认购金50万元)、2015年9月2日支付购房款359万元，截至2015年9月2日被告共计支付第一期购房款7100005元。此后，原告多次催促被告交付到期购房款，被告至今未向原告支付第二期购房款、第三期购房款。
《现房合同》第八条约定逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金……”，截至起诉日止，被告未支付第二期购房款7100007元和第三期购房款9500009元已超过90日，产生的逾期付款违约金为830000元，原告有权解除合同并要求被告支付逾期付款违约金830000元。
《现房合同》附件五第一条第(三)款第2项约定，买受人应于2015年9月29日前向出卖人支付7100007元，若买受人未按本项的约定付款，则买受人除应承担本合同第八条约定的逾期付款违约责任外，还应另行向出卖人支付合同总价款10%的赔偿金，第3项约定买受人应于2015年12月30日前向出卖人支付9500009元，若买受人未按本项的约定付款，则买受人除应承担本合同第八条约定的逾期付款违约责任外，还应另行向出卖人支付合同总价款10%的赔偿金”。从上述条款约定可以看出，原告除了按照《现房合同》第八条主张违约责任外，仍可同时按照附件五第一条第(三)款第2项、第3项约定向被告主张逾期支付第二期购房款的赔偿金2300009元(按合同总价款10%计算)、逾期支付第三期购房款的赔偿金2300009元(按合同总价款10%计算)，共计4700008元。
根据《现房合同》附件九第五条约定，合同解除后“自房地产管理机关办理完毕注销网上签约手续之日起15天内，出卖人在扣除违约金、赔偿金及相关费用后，将余款项无息返还给买受人”的约定，被告在配合原告办理完毕注销《现房合同》网上签约手续后，原告将违约金、赔偿金及相关诉讼费用扣除后的剩余款项退还被告。
据此，原告提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的《北京市商品房现房买卖合同》;2、判令被告支付违约金830000元;3、判令被告支付赔偿金4700008元;4、判令被告配合原告办理现房合同注销网上签约手续。
(二)被告大同某公司辩称：
不同意原告的主张，不同意解除合同，要求继续履行合同。
被告认为，原告诉状中陈述与事实不符。实际购房人为吴某、赵某(二人为夫妻，以下简称购房人)，涉案房屋为学区房，购房人为了子女就学方便，筹资购买涉案房屋。
1.2014年10月，购房人经朋友介绍到原告开发的某小区购买房屋，由原告工作人员周某接洽。由于购房人不具有在北京购房的资格，周某承诺帮助购房人办理购房资格和后续贷款事宜，要求购房人支付21万元好处费用于补办前3年的社会保险。购房人自2014年12月份开始为吴某缴纳社会保险，并在周某的帮助下，积极协调补缴前两年的社会保险费。
2015年5月30日，购房人向原告支付50万元购房定金。6月，周某电话通知购房资格还没办好，让购房人先用公司的名义签订购房合同，等购房资格办下来后再办理购房更名手续。周某同时表示：内部办理更名手续很方便。同时建议购房人办理北京户口，也能达到个人购房的目的。
6月25日，赵某支付购房款309万元。6月29日，购房人以被告的名义与原告签订《现房合同》，购买涉案房屋，合同总价款2390万元，分期贷款，首付款为30%。
8月初，周某电话通知购房人，称为购房人办理购房资格的人被抓了，无法办理了，并让购房人自己想办法解决北京户口。8月27日，赵某支付购房款3585014元。9月份，周某通知，因政策变更，以公司名义购房需再交30%的购房款。因户口没办好，购房人又继续积极筹款。11月，接到原告的《催款函》。购房人通过朋友向原告协调延期付款事宜，同时积极办理迁移户口。
2016年7月，因政策变动，购房人无法继续办理迁移户口的事情。8月份，周某通知：外地公司在北京买房不能办理贷款，必须支付全款。10月21日，购房人找到原告公司副总经理王某商讨延期付款事宜，并向王某提交了《关于某房余款付款期限承诺书》，王某称：应该没什么问题，只是需要董事长签字同意，因董事长长期在国外，不知什么时间回来。
2.被告未及时支付房价款存在客观原因，非主观恶意。房价款是由购房人实际支付，购房人购买涉案房屋也是为了子女就学为目的。因购房资格问题没有得到解决，以及政策变更使被告和购房人无法办理购房贷款，是未能及时支付房价款的客观原因。在此期间，购房人积极四处筹款，并积极协调原告负责人和工作人员，不存在恶意欠款的情形。
3.国家政策变动，原告承诺未兑现，公司管理存在弊端，也是合同不能正常履行的原因，不能单方面主张被告的违约责任。由于国家政策变动，使购房人原来满3年缴纳社会保险金即可具备购房资格，变为满5年才可购买;企业贷款购房从支付30%首付款变为60%，进而外地企业无法贷款，使得购房人不得不自行筹集巨额资金。
原告工作人员承诺帮助购房人办理购房资格，并承诺先以被告的名义签订购房合同，等购房人具备购房资格后再办理更名手续。但原告工作人员并未实现之前的承诺，且原告董事长长期在国外，购房人无法与其协商变更履行合同事宜，致使购房人陷入四处筹款的窘境。
于此，不能认定为被告违约，原告主张被告的违约责任，显失公平。
4.合同违约金约定过高，且主张赔偿金又重复计算赔偿金既不符合事实，也极为不公平。合同中既约定违约金又约定赔偿金属于重复主张权利，且该合同是原告单方提供的格式合同，属于霸王条款，应属无效约定。
原告对赔偿金的主张重复计算，对被告极为不公平。本来购房人为筹集购房款已倾尽全力，如果再支付如此高额的违约金和赔偿金，势必加重购房人及被告的经济负担，使购房人的合同目的更难以实现。
5.被告已筹集到足够的资金用于支付购房款，具备继续履行合同的能力，要求继续履行合同，被告及购房人已在大同银行办理了抵押贷款，贷款金额2000余万元，预计放款日期为2017年8月下旬，足以全额支付房价款，具备继续履行购房合同的能力。被告不同意解除合同，为了维护交易的稳定性，应继续履行同。故提起反诉，请求法院判令继续履行《现房合同》，即支付剩余购房款、办理房屋转移登记手续。
(三)原告就反诉辩称：不同意被告的主张，不同意继续履行合同，坚持要求解除合同、赔偿损失。
1.被告根本违约。被告与原告签署《现房合同》并同日办理网签，合同约定被告全款分三次支付，分别是2015年7月30日，2015年9月29日，2015年12月30日。但被告仅支付了首次付款，第二次第三次付款相继违约，欠付金额高达1000余万，直至原告提出本诉，该欠款始终未支付。至今己两年多。被告构成根本违约。
2.被告主张的借名买房，非本案法律关系，与本案无关。原告与案外人吴某、赵某没有合同关系，没有任何法律关系。被告主张的借名买房，是属于借名人与出借人之间的关系，与原告无关，与本案无关。
3.原告从未承诺办理购房资格，该类承诺违反法律，无可信赖利益。是否具有北京市购房资格是政府出台的购房政策的要求，任何人均无法干涉与改变。原告作为合法经营的房地产开发企业，从未也绝不会承诺任何人“办理”购房资格。原告提示：任何具有完全民事行为能力的人，不应听信任何人关于“有办法办理北京购房资格”的言语，因为该类言语根本违反政府相关政策，不合法，没有可信赖利益。
4.被告就本涉案房屋从未达成新的付款协议，被告与原告签署《现房合同》后，在被告发生违约付款情况后，原告确曾多次催缴付款，但是，原告从未与被告就该合同达成新的付款协议。原告更没有也不可能与任何案外人达成新的付款协议，口头和书面均没有。
5.原告损失巨大，请法院支持本诉请求。被告与原告合法签署有效的《现房合同》，但被告拖欠巨额购房款，至今己两年多。原告一方面未收到购房款，存在利息损失;另一方面，原告还要就涉案房屋缴纳一千余万的税金，存在税费利息损失。可以说，原告承担了巨大的资金压力。按照原告目前使用的银行资金的年利率8.91%计算，上述购房款及税费的利息损失两年下来也己近500余万元。
另外，房屋因被告违约造成无法交付，原告对房屋的质保责任被迫延长两年，该损失无法准确计算。除此之外，房屋持有期间的物业、采暖、保洁等相关费用，也均实际存在。而房屋在未能交付期间的风险事实上也由原告承担了。
二、法院查明
2015年6月29日，原告、被告签订的《现房合同》，内容为：被告购买原告开发的商品房，房屋坐落于北京市朝阳区，第六条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，每平方米100000元，总价款2000余万元。第七条付款方式及期限约定见附件五，第八条为逾期付款责任条款，约定按逾期时间，分别处理((1)和(2)不做累加)：(1)逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条逾期交房责任，逾期超过90日，买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。
附件五付款方式及期限的约定，内容为：1、买受人应于2015年7月30日前向出卖人支付7100005元;2、买受人应于2015年9月29日前向出卖人支付7100007元，若买受人未按本项的约定付款，则买受人除应承担本合同第八条约定的逾期付款违约责任外，还应另行向出卖人支付合同总价款10%的赔偿金，买受人应在违约情形发生后7日内将该赔偿金支付给出卖人。3、买受人应于2015年12月30日前向出卖人支付该房屋剩余款项9500009元。若买受人未按本项的约定付款，则买受人除应承担本合同第八条约定的逾期付款违约责任外，还应另行向出卖人支付合同总价款10%的赔偿金，买受人应在违约情形发生后7日内将该赔偿金支付给出卖人。4、若买受人没有按时支付本款第2项约定的款项，则买受人后续支付的款项应被视为先支付本款2项约定的房价款、违约金及赔偿金。
附件九补充协议第十二条约定,出卖人或买受人发给对方的任何通知均应按《现房合同》载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信方式发出，任何一方的通讯联系地址、电话等如有任何变化，变更方均应在7日内以书面形式通知对方，否则，因此而导致迟延或不能送达的后果，由该方承担。
《现房合同》进行了网上备案。2016年10月17日，原告向被告在《现房合同》所留通讯地址邮寄《解除合同通知书》，通知解除《现房合同》，被告认可2016年10月18日签收该函件。
关于房款支付情况，双方均认可：2015年5月30日案外人赵某支付50万元，2015年6月25日赵某支付309万元，2015年8月27日赵某支付359万元，共计支付购房款7100004元。之后被告未再交纳购房款。
被告称实际购房人是吴某、赵某夫妻，2016年10月21日赵某与原告副总经理王某商讨延期付款事宜，并向王某提交了《某房余款付款期限承诺书》，原告否认王某身份，也不认可同意延期付款。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1、原告(反诉被告)北京某公司返还被告(反诉原告)大同某公司购房款710余万元(返还原支付账号)，同时被告(反诉原告)大同市某公司公司给付原告(反诉被告)北京某公司违约金30余万元，并配合办理《北京市商品房现房买卖合同》网上备案解除手续;
2、驳回原告(反诉被告)其他诉讼请求;
3、驳回被告(反诉原告)反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
(一)依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。本案中，原告、被告签订的《现房合同》系当事人真实意思表示，应该予以遵守。
其中，《现房合同》第八条约定为逾期付款责任条款，约定按逾期时间，分别处理((1)和(2)不做累加)：(1)逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
所以被告逾期支付购房款，符合约定的解除条件，原告已经送达解除合同通知，《现房合同》已经解除。
(二)对于原告要求的赔偿金，根据附件五的约定，1、买受人应于2015年7月30日前向出卖人支付7100005元;2、买受人应于2015年9月29日前向出卖人支付7100007元，若买受人未按本项的约定付款，则买受人除应承担本合同第八条约定的逾期付款违约责任外，还应另行向出卖人支付合同总价款10%的赔偿金，买受人应在违约情形发生后7日内将该赔偿金支付给出卖人。3、买受人应于2015年12月30日前向出卖人支付该房屋剩余款项9500009元。若买受人未按本项的约定付款，则买受人除应承担本合同第八条约定的逾期付款违约责任外，还应另行向出卖人支付合同总价款10%的赔偿金，买受人应在违约情形发生后7日内将该赔偿金支付给出卖人。4、若买受人没有按时支付本款第2项约定的款项，则买受人后续支付的款项应被视为先支付本款2项约定的房价款、违约金及赔偿金。
基于此，《现房合同》继续履行才具有主张的前提，合同已经确认解除，原告无权主张。
(三)关于原告要求的违约金，《现房合同》对于计算基数约定并不明确，被告未向原告支付本应于2015年9月29日前支付的7100007元款项时已经构成《现房合同》所约定的解除条件，故应该以此数额的5%计算违约金。
(四)关于原告所称损失巨大一事，靳双全律师认为并不能成立，因为《现房合同》已经解除，原告所称的利息、税费等损失缺乏事实基础，同时按原告自述年利率8.91%，其持有被告已付购房款所产生的收益或减少的成本数额亦为可观。
