北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
(一)原告杨某诉称：
2016年1月15日，杨某经北京某房地产经纪有限公司介绍，与张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买二被告共同所有的位于北京市朝阳区某房屋。根据合同及附件约定，房屋总价款为3400000元，杨某于2016年1月5日前支付定金100000元，二被告于2016年1月29日前办理房屋解抵押手续，剩余购房款3280000元于2016年3月24日前采取银行资金监管的方式支付。
合同签订后，杨某支付了定金100000元。二被告系夫妻关系，在《北京市存量房屋买卖合同》及居间服务合同签订前，张某向杨某及居间人北京某房地产经纪有限公司提供了二人的结婚证及孙某签署的售房委托书、共有权人未到场申明等手续。
2016年3月份，杨某与张某协商房屋解抵押及过户事宜，但其以各种理由推诿，拒不履行合同。之后杨某了解到二人已经离婚。因此原告提出诉求：1.请求法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.请求判令张某和孙某返还杨某支付的购房定金10万元，并向杨某赔偿违约金113万元、诉讼财产保全保险费1万元、购房借款利息16.5万元。
(二)被告张某辩称：
我方对涉案房产没有完全处分权，签约后没有得到孙某的追认，故合同是无效合同，不应该履行，没有履行义务。当事人之间不存在解除协议的问题，所以我方无需承担责任。
同意返还原告100000元定金，但不同意支付违约金。我方作为一名外籍人士，对中国房产交易和法律规定不了解，其不清楚即使是夫妻关系也不能代签相关法律文书，中介公司告诉张某可以代配偶签字，严重误导张某，后来又扣留了张某的房产证，迫使继续房产交易流程，如果不是中介的欺诈、误导，张某不会签署涉案协议。涉案协议违背了张某的真实意愿，属于可撤销协议。
孙某曾同意过出售涉案房产，并不是张某明知财产属于共有情况下单方处置，在孙某对涉案协议尚未追认的情况下，协议效力待定。后来孙某拒绝追认协议，协议不生效。
杨某在购买共有房产时清楚房屋属于二被告共有，应该和每一个共有人当面签署文件，而不应该仅与张某一个人签署所有文件。杨某对于房产交易未尽到相应审查义务，不属于善意第三人，其相关权利主张不应得到支持。
不能交房不是我方造成的，要求我方承担全部责任是不合理的，根据合同法第四百二十五条规定，本案中居间公司违反上述规定，应承担相应责任。请求法院追加居间公司作为本案第三人参加诉讼。我方认为中介在涉案房产交易中存在严重过错，导致无法履行的合同签署了，其对于目前情况负有责任。
关于杨某主张的保全保险费，既然双方签署的合同无效，保全担保无任何必要，这笔费用不是必然发生的，不应由我方承担。关于借款利息，不管杨某购买谁的房子都要自行筹款，筹款就可能需要成本，筹款成本支出与我方行为无因果关系，不应由我方承担。综上，无法交房是因为中介欺诈误导发生的，相关责任应该由中介公司承担。
(三)被告孙某辩称：
只同意杨某解除合同的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。
赔偿应由张某个人负担。杨某依法只能向无权处分人张某主张赔偿。房屋是我们共同共有，有两个房屋所有权证，杨某提供的房产证复印件上有两个产权人，其通过专业的某房地产经纪有限公司居间，应该知道共同共有的有两个房本，有房屋共有人，在没有房屋共有人同意和合法授权的情况下，所签订房屋买卖合同是无效合同，杨某不是善意第三人。
张某在夫妻感情破裂期间在法院审理离婚案件期间私自转移夫妻共同财产，我对于张某擅自处置夫妻共同财产不知情，也不同意。张某只能提供其自己名下的房产证和结婚证，无法提供我的身份证、房产证和结婚证，不构成表见代理。
二、法院查明
1.位于北京市朝阳区的某房屋系张某和孙某共同共有，二人均登记为该房屋的所有权人，各持一本房屋所有权证。2016年1月5日，杨某作为买受人，张某作为出卖人，双方通过北京某房地产经纪有限公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定孙某、张某向杨某出售涉案房屋，该房屋已设定抵押，成交价为3400000元。
同日，双方签订《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》作为买卖合同附件2，约定买受人以自行交接的方式支付定金100000元，该笔定金作为购房款的一部分，在签订合同附件二当天支付20000元，剩余80000元于2016年1月6日前支付，出卖人应于2016年1月29日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿借款，出卖人同意将购房款20000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付，剩余购房款3280000元买受人应于2016年3月24日前(含)支付出卖人，双方应于2016年3月30日前办理税、费缴纳手续，于取得契税完税凭证后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续，出卖人于过户当日将该房屋交付买受人。
前述合同签订后，杨某向张某支付了定金100000元。
2.上述买卖合同及附件上出卖人处孙某和张某的名字均为张某所签，张某另在“代理人”处签字。杨某认可孙某在上述买卖合同签订过程中并未在有关合同上签字，但其称张某向其提供了二人的结婚证、身份证、张某的房屋所有权证的原件，并且向其出示了孙某签署的售房委托书、共有权人未到场声明，依据婚姻法规定，夫妻双方在共同财产的处理上权利平等，任何一方对于共同财产都有权作出决定，因此其有理由相信签订买卖合同是孙某和张某的共同意思表示。
孙某否认曾向张某出具过售房委托书、共有权人未到场声明，并称张某曾以办理签证的名义借用其身份证，其并未同意。张某亦表示向杨某出示的为结婚证复印件。
3.孙某与张某原系夫妻关系，后因夫妻感情不和，孙某提起离婚诉讼，要求与张某离婚。后法院判决准许双方离婚，涉案房屋归孙某所有。
4.案件庭审中，张某提交与另一房地产经纪人之间的对话视频，欲证明其被某公司的经纪人施压和误导，对出售共有房产的正确程序产生严重误解，同时孙某也曾向另一房地产中介表达过卖房的意思，并一度在该中介发布卖房信息，因此孙某同意出售房屋确有其事。
5.庭审中，杨某称由于张某违约给其造成了约1130000余元的损失，其在得知孙某不同意继续履行买卖合同后，为避免更大损失，由其母亲周某于2016年7月17日与朱某签订合同购买了同小区另一套房屋，但由于此时房屋每平方米单价已上涨1万2000余元，已给其造成了损失。
张某认为双方签署买卖合同时合同的效力待定，在孙某拒绝追认双方签订的合同后，合同确定为无效合同，杨某在此情况下另行购买其他房屋与其无关，损失不应由其承担。
6.杨某另提交其与案外人金某签订的“借款合同”及其在2016年6月27日向金某汇款16.5万的电子银行回单，欲证明其为履行双方的买卖合同向金某借款，由于被告违约导致其买卖合同未能及时履行，导致其产生3个月的利息损失。
7.案件诉讼中，杨某为提供诉讼财产保全的担保，曾向某保险股份有限公司北京分公司申请诉讼财产保全责任保险担保，为此支付了保险费1万元。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1.原告杨某与被告张某2016年1月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起解除;
2.被告张某返还原告杨某定金100000元;
3.被告张某支付原告杨某违约金200000元;
4.驳回原告杨某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案例中，孙某并未在涉案房屋的买卖合同上签字，其在事后也未对张某代其签署买卖合同的行为表示追认，故涉案买卖合同对孙某不发生效力，相关责任应由张某承担。
杨某明知孙某未在买卖合同上签字，张某向其提供的结婚证和房屋所有权证也仅为张某自己所持有的证件，房屋所有权证对于涉案房屋共同共有的内容表述清楚，故杨某称其有理由相信签订买卖合同是孙某和张某的共同意思表示没有相应的事实基础。本案中，孙某明确表示不同意出售涉案房屋，买卖合同无法继续履行，所以杨某要求解除双方签订的房屋买卖合同有事实和法律依据。
张某明知孙某不同意出售涉案房屋仍与杨某签订买卖合同，其应承担相应的违约责任。所以，合同解除后，张某收取杨某的定金应当退还，同时由于合同解除造成杨某购房成本增加，杨某有权主张由此给其造成的损失。张某对于杨某的损失应当承担主要责任，杨某明知孙某未在买卖合同上签字，其在合同签订过程中未尽到审慎的注意义务，对于自己发生的损失亦应当承担一定的责任。
