北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
林某称，我经xx公司居间得知张某要出售其已故父亲张某某所有的房屋，张某自行办理继承手续。2017年7月31，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定，我以275万元价格购买张某父亲张某某名下北京市朝阳区x楼x门x号房屋，并约定我以出售自有房屋方式筹集购买该房屋的首付款。2017年10月我筹齐首付款后却得知张某因家庭成员因素继承手续尚未办理完毕，张某要求我继续等待其办理继承手续。虽多次催促，但张某一直要求我耐心等待，称其正在办理继承手续。直至2018年11月13日，张某明确告知我其不想出售房屋，不愿再继续履行合同。因张某违约导致我无法以同等价格购买相同条件的房屋，故诉至法院。
2、被告辩称
张某辩称：我不同意林某的诉讼请求。涉案房屋登记在我已故父亲张某某名下，我父亲于2014年去世。我自行将涉案房屋挂牌于xx公司出售。出售房屋时候，我的父亲已经去世，涉案房屋未完成继承分割;我告知林某涉案房屋需要先继承过户至我名下后才能配合林某办理房屋过户手续。但因我父亲去世后，家庭关系不和睦、其他继承人不配合特别是其中一个继承人生活困难无处居住等多种因素导致该房屋无法过户至我名下;现房屋仍在张某某名下，故我无法履行合同;另，林某主张的违约金过高。
Xx公司未作答辩。
二、法院查明
北京市朝阳区x楼x门x层x号房屋(以下简称涉案房屋)登记在案外人张某某名下。张某自述其系张某某之子。
2017年7月31日，张某作为出卖人，林某作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，张某向林某出售涉案房屋;房屋成交价格为200万元;家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为75万元;买受人于签订合同2日内向出卖人支付定金5万元;买卖双方最晚于合同签订之日起160日内，共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同;合同自买受人向出卖人发出书面通知送达出卖人之日起自动解除，出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金;如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金;在房屋交易过程中，已经产生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。
同日，张某作为出卖人，林某作为买受人，双方签订全款付款方式补充协议，约定，买受人于收到自己出售房屋首付款后3个工作日内以托管方式支付出卖人购房款135万元;该房屋缴税后5个工作日内以托管方式支付购房款135万元。
张某作为出卖人，林某作为买受人，xx公司作为居间方，三方签订居间服务合同，约定，xx公司作为涉案房屋交易居间人，买受人于签订买卖合同当日向居间方支付居间服务费41250元;买卖双方任何一方违反合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取居间服务费，无须退还;如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
2017年7月31日，林某向xx公司支付居间服务费41250元。
2017年8月1日，林某向张某支付定金5万元。
经询，林某称因张某未办理涉案房屋继承转移登记手续，导致网签等后续房屋交易手续未能进行，故xx公司未组织双方办理资金托管手续，其未支付后续房款，并主张涉案房屋产权至今未转移登记至张某名下，张某存在违约，故要求解除合同。
经询，张某称涉案房屋尚未进行继承分割。
另查，张某于2018年11月8日收到林某提交的载有解除《北京市存量房屋买卖合同》诉请的变更诉讼请求申请书。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决如下：
1.确认原告林某与被告张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一八年十一月八日解除。
2.被告张某于本判决生效之日起十日内退还原告林某购房款五万元并支付迟延退款违约金(以五万元为基数，自二〇一八年十一月十六日起计算至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。
3.被告张某于本判决生效之日起十日内向原告林某支付违约金二十万元。
4.被告张某于本判决生效之日起十日内赔偿原告林某居间服务费四万一千二百五十元。
5.驳回原告林某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据此规定，出卖人对标的物是否具有处分权对合同效力并不构成影响，仅对合同是否能实际履行存在影响。
本案的涉案房屋登记在案外人张某某名下，张某以自己名义擅自出售涉案房屋，属无权处分行为。为此，法院认定林某与张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。张某未依双方约定通过继承方式取得涉案房屋，最终导致合同未能实际履行，存在违约，林某依约获得解除权，于法有据，法院支持。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因张某违约导致合同解除，林某有权要求退还已付购房款并依约主张相应违约金、赔偿损失。对于违约金标准过高的情况，法院对此予以酌定。有事实和法律依据。
关于居间服务费，因张某违约而未能履行的，林某因此而支出的居间服务费属于其合理损失，有权要求赔偿，于法有据，法院予以支持。关于林某要求张某支付租金损失，事实和法律依据不足，法院不予支持。
