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买家购买通州自建房屋，因无法办证协商解除合同，卖家仅退 5 万后出具 22 万欠条却拒不兑现，多次催讨无果后起诉，法院最终判决 “卖家返还 22 万房款 + 按 LPR 支付资金占用利息”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “欠条系真实意思表示，即使基础法律关系存争议，出具人仍需承担还款责任”，为 “欠条类” 债务纠纷的维权提供关键指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告赵芳诉称：
判令被告孙强返还购房款 22 万元；
判令孙强以 22 万元为基数，自 2019 年 10 月 24 日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）赔偿资金占用损失；
本案诉讼费由孙强承担。
事实依据：
2011 年左右，孙强在北京市通州区十号房屋（自建房屋）对外出售，赵芳向其购买该房屋，累计支付购房款 27 万元；
后因十号房屋系违建，无法办理不动产权证书，双方协商一致解除合同，孙强收回购房合同及付款收据，当场退还 5 万元现金，剩余 22 万元承诺后续支付，并于 2019 年 10 月 23 日出具《欠条》，明确 “孙强欠赵芳房款 22 万元”；
此后赵芳多次催促孙强支付欠款，孙强以 “资金紧张”“不清楚情况” 等理由拖延，直至起诉时仍未返还，故诉至法院维护权益。
（二）被告答辩理由
被告孙强辩称，不认可返还 22 万元及支付利息：
否认存在房屋买卖合同关系：主张 “赵芳是与中介公司签订合同，并非与自己交易”，声称对购房事宜 “不清楚”，自己仅是受雇于甲公司（案涉房屋建设方）的工作人员；
主张欠条系 “人情帮忙”：称 “出于朋友情面，应赵芳儿子要求才出具欠条，并非真实欠款”，且出具后赵芳 “从未主动催讨”，暗示欠条无实际约束力；
辩称房屋性质为 “租赁”：主张十号房屋建设在工业用地上，甲公司从案外人处承租后通过中介转租，赵芳签订的是 “20 年租赁合同”，案涉款项是 “租金”，2017-2018 年房屋因违建被腾退，退款责任应由甲公司承担，自己未经手退款事宜，无需负责。
（三）法院查明关键事实
核心证据：欠条的真实性与关联性
2019 年 10 月 23 日，孙强出具《欠条》原件，载明 “孙强欠赵芳房款人民币贰拾贰万元”，欠款人处有孙强本人签字，无涂改痕迹，孙强对签字真实性无异议；
赵芳虽因身体原因无法详细陈述交易细节，但结合《欠条》内容及 “已退 5 万元” 的事实，可佐证 “双方曾就房屋交易达成协议，后解除并约定退款” 的基本事实；
孙强庭审中承认 “知晓房屋腾退及退款一事”，但主张 “款项性质是租金，责任在甲公司”，却在法院指定的 “庭后三日内提交租赁合同、腾退文件” 的举证期限内，未提交任何证据，应承担 “举证不能” 的后果。
争议事实的认定
关于法律关系：赵芳主张是 “房屋买卖合同关系”，孙强主张是 “房屋租赁合同关系”，双方均未提供原始合同，但《欠条》明确载明款项性质为 “房款”，孙强未提供证据推翻该表述；
关于付款金额：孙强认可 “赵芳就案涉房屋支出 20 余万元”，与赵芳所述 “支付 27 万元、已退 5 万元、剩余 22 万元” 的金额能相互印证，进一步佐证欠条的真实性；
关于催讨事实：孙强称 “出具欠条后赵芳未催讨”，赵芳提交的微信聊天记录（2020-2023 年多次发送催款信息）可反驳该主张，证明自己持续主张权利，未超过诉讼时效。
二、案件分析
（一）争议焦点
案涉《欠条》是否合法有效，孙强是否应按欠条约定返还 22 万元？
赵芳主张的资金占用利息是否有法律依据？
孙强 “责任在甲公司”“欠条是人情帮忙” 的抗辩是否成立？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
《欠条》合法有效，孙强应按约返还 22 万元
依据《民法典》第五百零二条 “依法成立的合同，自成立时生效” 及第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行的责任”：
欠条是独立的债权凭证：即使双方对基础法律关系（买卖或租赁）存在争议，但孙强出具的《欠条》明确了 “欠款主体（孙强）、债权人（赵芳）、金额（22 万元）、款项性质（房款）”，内容具体明确，是孙强真实意思表示，且不违反法律强制性规定，构成合法有效的债权债务关系，孙强应按约定履行还款义务；
孙强抗辩无证据支持：其主张 “与赵芳无合同关系”“欠条是人情帮忙”“责任在甲公司”，但未提交租赁合同、甲公司委托手续、腾退文件等任何证据，根据《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，应承担举证不能的不利后果，法院对其抗辩不予采信；
即使基础关系为租赁，孙强仍需担责：退一步讲，即便如孙强所述 “款项是租金”，其以个人名义出具欠条的行为，已构成 “债务加入”，即自愿承担甲公司的退款责任，该意思表示真实有效，赵芳有权要求孙强直接还款。
资金占用利息应支持，起算时间从欠条出具次日起算
依据《民法典》第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，应当赔偿损失”：
利息损失是法定赔偿范围：孙强未按欠条约定返还 22 万元，导致赵芳的资金被占用，产生利息损失，赵芳主张按 LPR 计算利息，符合 “填补损失” 的法律原则；
起算时间合理：欠条出具时间为 2019 年 10 月 23 日，应视为双方约定 “出具欠条后即应还款”，故利息从次日（2019 年 10 月 24 日）起算，既符合交易习惯，也与赵芳 “多次催讨” 的事实相符，法院予以支持。
三、裁判结果
被告孙强于本判决生效后七日内，返还原告赵芳购房款 220000 元；
被告孙强于本判决生效后七日内，支付原告赵芳资金占用利息（以 220000 元为基数，自 2019 年 10 月 24 日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；
本案诉讼费用由被告孙强承担。
四、案件启示
（一）债权人（如本案赵芳）：欠条类纠纷维权 “四步走”
确保欠条内容完整规范：
出具欠条时需明确：① 欠款人及债权人的完整姓名、身份证号；② 欠款金额（大小写一致，无涂改）；③ 款项性质（如 “购房款”“借款”“货款”）；④ 还款时间（无明确时间的，可约定 “出具欠条后随时主张”）；⑤ 欠款人亲笔签字及出具日期，有条件的可按手印或附身份证复印件，避免因 “内容模糊” 导致争议。
留存基础交易证据：
即使有欠条，仍需保存与基础法律关系相关的证据，如购房 / 租房时的沟通记录、付款凭证（银行转账、现金收条）、房屋照片等，若欠款人否认基础关系，可通过这些证据佐证欠条的真实性（本案中赵芳虽无原始合同，但 “已退 5 万元” 的事实与欠条相互印证，成为胜诉关键）。
及时催讨并固定证据：
① 催讨时优先采用书面形式（微信、短信、函件），明确 “欠款金额、要求还款的时间”，避免仅口头催讨；② 保存催讨记录，若欠款人回复 “承诺还款”“请求延期”，可作为 “诉讼时效中断” 的证据，防止因 “超过时效” 丧失胜诉权；③ 若欠款人拖延超过 3 个月，应及时起诉，避免资金占用损失扩大。
起诉时同步申请财产保全：
起诉前或起诉时，向法院申请冻结欠款人的银行账户、房产等财产，尤其是欠款人有 “否认债务”“转移财产” 迹象时，保全可保障后续判决能顺利执行，避免 “赢了官司拿不到钱”。
（二）债务人（如本案孙强）：出具欠条 “三谨慎”
明确欠条的法律后果：切勿因 “人情”“面子” 随意出具欠条，一旦签字，即产生法定还款义务，无证据证明 “受欺诈、胁迫” 的，欠条无法撤销，需承担还款责任；
如实披露基础事实：若款项责任归属第三方（如本案甲公司），应在出具欠条时注明 “代 XX 公司出具，实际责任由 XX 公司承担”，并要求第三方书面确认，避免独自承担责任；
及时举证反驳争议：若对欠款金额、性质有异议，需在诉讼中提交充分证据（如合同、付款记录、沟通记录），不可仅凭 “口头辩解”，否则将因 “举证不能” 承担不利后果。
（三）购买 “特殊房屋”（自建、工业用地房屋等）：风险防范 “三注意”
优先核查房屋合法性：购买自建房屋、工业用地房屋前，到规划部门、不动产登记中心查询 “是否取得建设工程规划许可证、是否能办理房产证”，避免购买违建房屋，因违建房屋买卖合同无效，后续退款可能面临 “卖家拖延”“找不到责任主体” 等风险；
签订书面合同并留存原件：无论购买还是租赁，均需签订正式合同，明确房屋性质、价款 / 租金、付款方式、违约责任（如 “无法办证 / 腾退时的退款时间及利息”），合同及付款收据需妥善保存，不可轻易交给对方（本案中赵芳因收回合同，需依赖欠条维权，增加了举证难度）；
选择安全的付款方式：避免一次性支付大额现金，优先通过银行转账，备注 “购房款 / 租金”，并要求对方出具加盖公章或个人签字的收据，若卖家要求 “收回合同才退款”，需在退款协议中明确 “已收回合同原件，剩余 XX 元欠款于 X 月 X 日前支付”，并由双方签字确认，避免 “合同收回后卖家不认账”。
（四）核心提醒：欠条是 “债权护身符”，签字前必三思
本案中，赵芳能胜诉的核心在于持有 “内容明确、签字真实” 的《欠条》，即使基础交易细节记忆模糊，欠条仍成为法院认定债权债务关系的关键证据。这警示所有民事主体：
✅ 债权人需重视欠条的规范性，留存基础证据，及时催讨维权；
❌ 债务人切勿随意出具欠条，更不可 “出具后否认”，否则不仅需还款，还需承担利息及诉讼费用；
⚠️购买特殊房屋时，合法性核查是前提，书面合同和付款凭证是保障，避免因 “图便宜”“轻信他人” 陷入退款纠纷。
在日常民事交往中，“白纸黑字” 的书面凭证永远是维护权益的最有力武器，无论是借款、购房还是其他交易，都应秉持 “先留证、后履约” 的原则，才能最大程度规避风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
