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买家花 573 万买二手房，支付 20 万定金后，卖家以 “房屋被查封、合同无效” 为由拒履行，买家起诉要求 “双倍返定金 40 万 + 退中介费 5.73 万”，法院最终判决 “卖家返还 20 万定金 + 支付 5 万违约损失”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “查封房屋买卖合同有效，卖家未按约解封致合同解除，需承担过错责任”，为查封房屋交易纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告林浩（买家）诉称：
判令被告赵婷双倍返还定金 40 万元及利息（以 40 万元为基数，自 2024 年 8 月 1 日起至实际支付之日止，按 LPR 计算）；
判令赵婷返还中介服务费 5.73 万元及利息（以 5.73 万元为基数，自 2024 年 8 月 1 日起至实际支付之日止，按 LPR 计算）；
本案诉讼费由赵婷承担。
事实依据：
2024 年 5 月 30 日，林浩与赵婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林浩以 573 万元购买通州区某小区四号房屋（含家具家电等），当日林浩支付 20 万元定金；
合同及补充协议明确 “赵婷需自行办理解除房屋抵押及司法查封，2024 年 6 月 30 日前完成解押，后双方协商延期至 7 月 30 日”，林浩对房屋查封情况知情，但赵婷承诺可解封；
2024 年 7 月 13 日，赵婷突然发短信称 “房屋被查封无法交易，合同无效，要求解除并仅退定金”，明确拒绝履行；7 月 15 日林浩回函 “赵婷构成根本违约，通知解除合同，要求双倍返定金”；
林浩向丙中介公司支付中介费 5.73 万元（2024 年 5 月 30 日付 1 万，7 月 3 日付 4.73 万），赵婷的违约行为导致其权益受损，故起诉索赔。
（二）被告（赵婷）答辩理由
赵婷辩称，不同意全部诉讼请求，理由如下：
合同无效：四号房屋 2023 年 11 月已被司法查封（查封至 2026 年 11 月），根据《民法典》及北京高院指导意见，“查封房屋禁止交易，买卖合同无效”，林浩无权主张违约责任；
无过错：签约前已告知林浩及丙中介房屋查封情况，不存在隐瞒，2024 年 7 月 13 日发送 “解除通知” 是依法终止无效合同，且林浩未按约在 2024 年 6 月 30 日办理资金监管，构成根本违约；
中介担责：丙中介违规为查封房屋提供服务，2024 年 11 月已被通州住建委罚款 3 万元，中介费应由中介退还，与自己无关；
拒绝赔偿：即使合同有效，合同解除是因房屋无法解封（非主观违约），且林浩因 “查封房” 获得购房优惠，无权要求双倍返定金。
（三）第三人（丙中介公司）答辩意见
丙中介公司述称，同意林浩的诉讼请求，不认可赵婷答辩：
签约时三方均知晓房屋查封情况，补充协议明确 “赵婷自行办理解封”，中介已尽告知义务，不存在违规隐瞒；
罚款 3 万元是行政处理，不影响买卖合同效力，林浩支付的中介费是为促成交易的合理费用，因赵婷违约导致交易失败，损失应由赵婷承担。
（四）法院查明关键事实
合同与履约细节：
2024 年 5 月 30 日，林浩与赵婷签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房价 573 万元（含定金 20 万），赵婷需 “2024 年 6 月 30 日前解押，自行办理解封”；后签订《补充协议（二）》，将解押期限延至 7 月 30 日，约定 “赵婷逾期解封需按日向林浩支付 1000 元利息”；
林浩 2024 年 5 月 30 日支付定金 20 万（赵婷出具收据），7 月 3 日支付剩余中介费 4.73 万，合计支付中介费 5.73 万；
房屋与沟通记录：
四号房屋 2016 年 12 月办理抵押，2023 年 11 月被石家庄市公安局裕华分局查封（刑事查封），查封期限至 2026 年 11 月，签约时三方均知情；
2024 年 7 月短信记录：赵婷 7 月 13 日称 “合同无效，仅退定金”；林浩 7 月 15 日称 “你方违约，要求双倍返定金”；赵婷 7 月 19 日反称 “林浩未办资金监管，构成违约”，但未提供证据证明 “林浩拒绝办监管”；
中介处罚情况：
2024 年 11 月 13 日，通州住建委以 “丙中介为禁止交易的查封房屋提供服务” 为由，对其罚款 3 万元，林浩、赵婷对处罚真实性无异议。
二、案件分析
（一）争议焦点
案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否因 “房屋被查封” 而无效？
赵婷是否构成违约，林浩主张的 “双倍返定金、中介费” 是否应支持？
林浩未按约办资金监管，是否构成违约？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
合同有效，不因 “房屋查封” 而无效
依据《民法典》第一百五十三条及《民法典合同编通则解释》第十六条：
强制性规定分 “效力性” 与 “管理性”，《北京市城市房地产转让管理办法》中 “查封房屋不得转让” 的规定，虽为强制性规定，但旨在维护交易秩序，本案合同履行仅影响林浩与赵婷的私人权益，对社会公共秩序影响显著轻微；
若认定合同无效，将导致林浩 “支付定金后无法获赔偿”，赵婷 “违约却无需担责”，明显有违公平原则；且赵婷在短信中主动提出 “解除合同”，侧面认可合同效力，故案涉合同合法有效。
赵婷构成违约，需返还定金并赔偿损失
依据《民法典》第五百八十七条（定金罚则）及第五百八十四条（违约损失赔偿）：
违约事实明确：合同约定 “赵婷自行办理解封”，但直至 2024 年 7 月，赵婷未采取任何解封措施，反而以 “合同无效” 为由拒履行，属于 “不履行主要义务”，构成根本违约；
赵婷主张 “林浩未办资金监管” 无依据：补充协议约定 “资金监管需在赵婷解押后办理”，因赵婷未解押，资金监管条件未成就，林浩不存在违约；
损失认定合理：林浩支付定金 20 万，因赵婷违约导致交易失败，有权要求返还定金；虽 “双倍返定金” 未获全额支持，但法院结合 “双方明知查封风险、赵婷未尝试解封的过错”，酌情判令赵婷支付 5 万违约损失（含资金占用利息、部分维权成本），符合 “损失填补” 原则。
中介费不应由赵婷承担
依据《民法典》第九百六十四条（中介服务报酬）：
中介费由丙中介收取，林浩与中介存在独立的居间服务合同关系，与赵婷无关；且签约时林浩明知房屋查封风险仍促成交易，自身对中介费损失存在一定过错，故无权要求赵婷返还中介费。
三、裁判结果
被告赵婷于本判决生效之日起七日内，返还原告林浩定金 200000 元；
被告赵婷于本判决生效之日起七日内，支付原告林浩违约损失 50000 元；
四、案件启示
（一）二手房买家：查封房交易 “三警惕”
明确解封责任与期限，留存书面证据
若购买查封房屋，需在合同中明确 “卖家办理解封的具体期限（如‘202X 年 X 月 X 日前完成解封’）、逾期解封的违约责任（如‘按日支付总房款 0.05% 的违约金’）”，避免仅约定 “卖家自行解封” 而无时间限制；
不轻易放弃定金罚则，及时固定违约证据
支付定金后，要求卖家出具书面收据（注明 “购房定金”）；若卖家拒履行，需通过短信、函件等书面形式催告，明确 “卖家未解封的事实”，避免因 “证据不足” 无法主张违约；
谨慎选择 “查封房”，权衡风险与优惠
查封房虽可能存在价格优惠，但解封存在不确定性（如本案中刑事查封难以解封），购买前需核实 “查封类型（民事 / 刑事）、解封可能性”，必要时咨询律师，避免因 “贪优惠” 导致资金被套。
（二）二手房卖家：查封房履约 “两要点”
如实披露查封情况，不承诺 “无法兑现的解封”
签约前需向买家明确 “查封原因、解封条件、预计解封时间”，不得隐瞒或虚假承诺 “一定能解封”；若后续无法解封，应主动与买家协商解除合同、返还定金，避免因 “拖延” 扩大损失（如本案中赵婷被判令额外支付 5 万违约损失）；
不滥用 “合同无效” 抗辩，正视自身过错
查封房屋买卖合同并非必然无效，若因自身未尝试解封导致合同解除，需承担违约责任；不可反称 “买家未办资金监管” 却无证据，否则将因 “举证不能” 承担不利后果。
（三）中介公司：查封房服务 “两禁止”
禁止隐瞒查封信息，主动提示风险
为房屋提供中介服务前，需通过 “不动产登记中心” 查询房屋权利状态，若发现查封，需书面告知买卖双方 “查封风险、解封难度”，不得为促成交易隐瞒信息（如本案中丙中介因违规被罚款 3 万）；
禁止促成 “无解封方案” 的交易
若卖家无法提供 “明确的解封方案（如‘由第三方提供担保解封’‘用购房款偿还债务解封’）”，不得促成买卖双方签约，避免因 “违规服务” 承担行政责任（罚款）及民事赔偿责任。
（四）核心提醒：查封房交易 “风险共担，过错追责”
本案中林浩虽未获 “双倍返定金”，但成功追回 20 万定金及 5 万损失，关键在于 “签约时明确解封责任、留存支付凭证、及时催告违约”；赵婷败诉的核心，在于 “未履行解封义务却主张合同无效，无证据证明买家违约”。这警示所有交易参与者：
✅ 买家购买查封房，需 “白纸黑字” 约定解封责任，不抱侥幸心理；
❌ 卖家出售查封房，需 “量力而行”，无法解封时及时止损，不可推诿责任；
⚠中介服务查封房，需 “合规为先”，提示风险而非隐瞒，避免因小失大。
查封房屋交易的核心是 “风险可控”，只有买卖双方、中介三方均正视风险、明确责任，才能最大程度避免纠纷，保障交易安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
