北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告栾某诉称，2016年9月19日，被告与赵某在第三人的居间介绍下签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定，被告将其名下房产出售给赵某。双方确认该房产的转让成交价为305万元，定金为10万元。合同同时约定，买方以银行按揭方式支付剩余房款。合同签订后，被告、原告及赵某三人达成协议，将买方变更为原告，由原告继续履行被告与赵某所签订的合同。后在合同履行的过程中，规划国土委、市场和质量监管委等单位于2016年10月4日颁布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的文件，其中在第4条中规定：“本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行”。由于原告在连续缴纳的社会保险不足5年，受限购政策的影响，原告己无法正常完成按揭贷款手续及涉案房产的过户。基于上述缘由，原告多次通过第三人向被告表达意愿希望解除合同，并退还所收取的定金款lO万元整，但双方至今未达成一致。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、解除于2016年9月19日所签订的《二手房买卖合同》;2、被告向原告返还购房定金10万元。
2、被告辩称
被告温某辩称，原告提交的《买方主体变更确认书》为虚假证据，理由为：2016年9月19日案外人赵某与被告签订《二手房买卖合同》，向被告购买涉案房屋的是赵某。因政策变化房价走低，赵某故意毁约，于2016年10月31日通过律师函告被告要求被告向其归还购房定金10万元。因此，截至2016年10月31日，与被告成立房屋买卖合同关系的仍然是赵某。据此原告不可能在2016年9月30日签署《买房主体变更确认书》成为购房主体，该确认书显系伪造。再者，《买房主体变更确认书》是2016年9月19日赵某与被告签订的。当时确认书中丙方空白。被告从未见过原告，其作为上述确认书的丙方成为购房主体，不是被告与赵某共同选定的。若原告利益因该确认书受到侵害，应向赵某主张权利。第三，原告没有证据证明向被告支付10万元，被告也未主张其履行购房义务。原告无任何损失，要求被告归还10万元，没有事实和法律依据。综上，原告与被告不存在法律关系，其起诉被告不适格。因此，请驳回原告的起诉。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2009年11月17日，被告通过购买取得房屋。
2016年9月19日，被告作为卖方、案外人赵某作为买方，双方签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的房产转让给赵某，房产建筑面积为97.35平方米，转让价格为305万元;买方同意本合同生效当日向卖方支付定金10万元，本合同生效后贰日内再向卖方支付定金10万元;本房地产处于抵押状态;买方采取银行按揭付款方式支付购房款;卖方委托担保公司进行赎楼;买方在银行申请按揭贷款及承诺书后，该物业交付;交房保证金5,000元，该保证金从买方托管在第三方的定金中扣除，该保证金在结清所有费用后三个工作日内转付卖方。合同附加条款约定：(1)该房产的定金为10万元;(2)买方无需做委托公证。
签订合同当日，赵某向被告支付定金10万元。被告出具一份收款收据，确认收到赵某交来定金10万元。
同日，被告作为甲方、赵某作为乙方、原告作为丙方，签订一份《买方主体变更确认书》，约定买卖双方于2016年9月19日共同签署了关于房屋的《二手房买卖合同》，现经三方协商一致同意按照以下方式继续履行合同：三方同意在签署《二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方(乙方)未履行的义务，原买方(乙方)及其(丙方)承担连带保证责任。该主体变更确认书系被告与赵某于2016年9月19日签订，当时丙方处为空白，原告于2016年9月30日在丙方处签名。
原告在本市连续缴纳社会保险不足五年，根据现行本市购房政策，其不具有购房资格。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、解除于被告温某与案外人赵某签订的《二手房买卖合同》;
2、驳回原告栾某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告与案外人赵某签订的《买方主体变更确认书》有各方当事人的签名捺印，虽原告签署日期晚于被告与赵某签署日期，但被告与赵某作为完全民事行为能力人，在签订《买方主体变更确认书》应预见丙方空白处由新买家签名的法律效力，被告以该确认书中丙方签名为空白为由对该确认书不予认可，于法无据。法院认定《买方主体变更确认书》系原告、被告及案外人赵某的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行合同约定的义务。
根据《买方主体变更确认书》，应由原告继续履行《二手房买卖合同》原买方(赵某)未履行的义务，但由于原告在连续缴纳社会保险不足五年，根据现行购房政策，其已不具有购房资格。现涉案合同因政策原因实际已履行不能，属于不可抗力的情形，原告请求解除《二手房买卖合同》于法有据，法院予以支持。
关于定金。法院认为，房屋买卖合同解除后，买方支付的定金应当予以返还。虽然买方主体变更为原告，但涉案房产的定金由案外人赵某支付，原告并未提供证据证明赵某将其10万元定金返还债权转让给原告，故定金亦应退还给赵某，原告请求被告返还定金10万元没有事实及法律依据，法院不予支持。
