北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告华某诉称，2016年1月15日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，合同主要约定如下：1、被告将房产卖给原告，转让成交价为币1446万元;2、原告同意在签署本合同之日支付定金32万元，于签署合同之日起四日内再支付定金40万元;3、原告应于签署本合同之日起十六日内将首期款约币362万元付至原告指定银行监管;4、标的房产处于抵押状态，被告同意于签署合同之日起二十六日内自行筹资还清银行贷款、办妥抵押登记手续，并将房地产证交予居间方;5、如被告未按本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过二十日的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金。在合同签署后，原告己完全履行其合同义务。但是，被告却因为其个人债务导致标的房产被其他方查封，致使标的房产始终无法过户至原告名下。直至今日，原告仍然未能取得标的房产。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、被告向原告支付违约金币289.2万元;2、被告返还定金币40万元。
2、被告辩称
被告雷某未到庭亦未提交书面答辩状。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2016年1月15日，原告华某(买方)与被告雷某(卖方)签订《二手房买卖合同》，约定卖方将房产转让给买方，转让成交价为币14460000元;交易定金共计72万元，买方应于签署本合同时支付定金32万元，与签署本合同之日起四日内再支付定金40万元，双方同意前述定金32万元交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金;买方应于签署本合同之日起十六日内付清首期款的362万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料;买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约;买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约;该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起二十六日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方;买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函(若卖方须办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件)之日起三日内签署《二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费;本次交易所涉及的全部税费，除授权委托公证费、赎楼费(含担保和手续费)、赎楼贷款短期利息和因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用以外，均由买方承担;买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款(不含交房保证金、赎楼余款)之日起三日内;如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过二十日或有其他根本违约的行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过二十日或有其他根本违约的行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏约定此物业带固定装修及部分家私出售，详见家私清单;此物业目前处于抵押查封状态，卖方同意自行筹资赎楼及解决银行查封问题，期限为十五个自然日;双方约定交楼时间为2016年6月30日前交付;买家应于2016年1月18日将剩余四十万定金转入卖方指定账户。
同日原被告双方签订了定金托管协议，约定定金32万元托管于B公司，买卖双方同意在该房产已完成过户并领取新的房地产证并提交相应证明资料后三个工作日内，托管方按实收金额无息支付给卖方。
合同签订当日原告支付了定金32万元，被告出具了收取第一笔定金32万元的收据。2016年1月18日，原告转账40万元给被告，被告亦出具了收取第二笔定金40万元的收据。
2016年2月29日，原告向银行房屋结算资金托管专户支付了首期购房款376万元。
2016年3月16日，原告获得银行出具的二手楼购房贷款承诺书，承诺房款币998万元。
2016年6月24日，案外人B公司将其托管的定金32万元退还给原告。
涉案房产至今仍登记在被告名下，并先后抵押给两个公司，且已被法院查封。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、确认原被告签订的《二手房买卖合同》解除;
2、被告雷某向原告华某支付违约金币2892000元;
3、被告雷某向原告华某返还定金币400000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原被告双方签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。
合同签订后，原告依约支付了定金、监管了首期款并取得贷款承诺函，已经履行了全部付款义务。而被告没有依照合同约定履行赎楼、解除查封等义务超过二十日，构成根本违约。故原告有权解除合同，并请求被告承担违约责任。
关于合同的解除，由于被告构成根本违约，原告有权解除合同。结合本案起诉状送达的时间，法院确认涉案合同于2017年8月7日解除。
关于定金，因合同已经解除，定金应当返还。经审查，托管于案外人B公司处的定金32万元，已经由案外人B公司退还原告，故被告只需退还定金币40万元。对原告提出被告退还定金币40万元的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金，因被告根本违约，原告有权依照合同约定请求被告支付转让成交价20%的违约金。故对于原告请求被告支付违约金289.2万元的诉讼请求，法院予以支持。
