北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告庄某诉称，2010年8月18日，原、被告双方在律师的见证下，签订名为合作建房，实为买卖小产权房的《合作建房协议书》，协议书约定：被告邀请原告参与合作投资兴建某小区之毛坯，面积均约为104.6平方米，四房二厅二卫的两套房屋。2014年4月11日，原、被告又签订了《补充合同》，约定若被告未能在2014年7月22日前动工建设“某小区”之毛坯，原告可解除合同并要求返还投资款每套人民币303,300元及利息21,000元。2014年6月6日，被告向原告出具收条，确认已经收到原告所有的合作建房款。2014年12月7日，被告向原告确认，原告共向被告支付投资合作建房款共计人民币60万元，且若被告未能开工，原告有权要求被告自2014年7月22日起按照月息二分支付利息直至被告动工或甲方退还该款项止。因被告建设的是小产权房，属于违法建筑，已被政府相关部门查封。原、被告间的合作建房合同，依法无效，被告占用原告资金，理应按照约定支付占用资金期间的利息给原告。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《合作建房协议书》;2、被告向原告返还投资建房款人民币60万元;3、被告向原告支付约定的利息(包括如下两部分：第一部分为约定的2014年7月22日之前的利息人民币2,100元;第二部分以人民币60万元为基数，按月利率2%，自2014年7月11日起计算至款项付清之日止)。
2、被告辩称
被告游某既未参加庭审，又未提交书面答辩意见。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2010年8月18日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方分别签订了两份《建房合作协议书》，约定如下：1、甲方拥有住宅用地二块，占地面积约289平方米，现甲方因经济原因邀请乙方投资合作兴建一栋二十层住宅楼，乙方分别投资人民币30.33万元、30.33万元，建成后分别拥有某小区第七层7C和第八层8C，面积均为104.6平方米，乙方有权出租、转让、遗赠、继承等所有权(使用年限为七十年);2、甲、乙双方签协议时一次性付清给甲方;3、甲方保证上述房屋建筑质量合格，交付使用出现主体质量问题甲方负责保修;4、在政策条件允许的情况下，甲方负责协助乙方办理《房地产证》一切费用由乙方负责。
原告分别于2013年12月26日、2013年12月27日、2014年4月22日分别向被告账户转账支付款项人民币20万元、97812元、31万元，以上款项共计人民币607,812元。原告主张上述款项中有人民币60万元是约定的转让款，剩余款项为原告向被告预付的物业管理费，原告明确其在本案中主张返还的仅为转让款人民币60万元。另，2014年6月6日，被告向原告出具两份《收条》，分别表明收到原告支付的某小区所有合作建房款、以及2014年5月前的所有房租及水电费用。
2014年4月22日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《补充合同》，约定如下：甲乙双方于2010年8月10日签订了《建房合作协议书》，乙方投资人民币30.33万元，建成后乙方拥有“某小区”之毛坯，现双方补充约定如下：1、甲方保证“某小区”的建设在2014年7月22日前可以动工建设;2、如果甲方未能在2014年7月22日前动工建设，乙方可以在2014年7月22日至2014年8月21日期间提出解除合同，要求返还房款人民币30.33万元并支付利息人民币2.1万元，甲方应支持同意;3、2014年8月22日后，双方依约履行合同，乙方不得提出解除合同。2014年8月21日，原、被告在上述《补充合同》下方注明“因特殊情况，甲方双方同意将本合同所有时间延后60天，其他条款均无异议”并签字确认。2014年12月7日，被告在上述《补充合同》上方注明“兹有乙方所付某小区合作建房款共60万元，因甲方无法开工，甲方应当从2014年7月22日起按月息二分支付利息给乙方直至开工或甲方退还该款项”并签字确认。
1、原告主张涉案房产无报建手续，且建造过程中被政府查封，一直停工至今，涉案房屋并未交付给原告。2、原告主张被告未向其返还过款项，被告对此既未提出抗辩，又未提交证据予以反证。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、被告游某应向原告庄某返还款项人民币60万元以及利息(以人民币60万元为基数，按月利率2%，从2014年7月22日起计算至款项实际返还之日);
2、驳回原告其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告签订的合同虽然名为《建房合作协议书》，但该协议书中并未对双方在合作建房过程中就合作建房而产生的权利义务、风险承担以及利润分配等事宜进行约定，仅约定被告将建设好的房屋转让给原告，并由原告支付相应的对价，故法院认为原、被告之间形成的是约定交付的房屋为出卖标的物的买卖合同关系，本案属于房屋买卖合同纠纷。
本案中，并无证据证明原告与被告签订的《建房合作协议书》中约定的房屋依法办理了相应的报建手续以及权属证明，故原、被告签订的两份《建房合作协议书》违反了法律法规的有关规定，应认定为无效合同。因被告未将涉案房产交付给原告，本案不涉及涉案房产的处理，根据合同无效的处理原则，原告有权主张被告返还购房款和利息。另，因双方签订的《建房合作协议书》为无效合同，故双方就上述协议的履行而签订的《补充合同》亦属于无效合同，但被告于2014年12月7日在《补充合同》上方注明的内容并不属于双方就《建房合作协议书》的履行而达成的协议，属于被告就其收取的转让款项的返还作出的承诺，被告应依照其承诺履行返还购房款以及利息的义务。综上，被告应当向原告返还购房款人民币60万元以及利息(以人民币60万元为基数，按月利率2%，从2014年7月22日起计算至款项实际返还之日)。原告的超额诉讼请求，法院不予支持。
