北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告黄某诉称，2018年1月1日，原、被告就涉诉房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《补充协议》，约定原告向被告购买涉诉房屋，被告承诺涉诉房屋权属明确，可进行交易。原告遂按约向被告支付了购房定金30万元。2018年1月28日，原告发现涉诉房屋上另存有两起司法查封，根本无法进行交易。根据《补充协议》的约定，原告可选择解约，并要求被告双倍返还定金。故原告向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年1月1日签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》中的买卖合同关系;2、判令被告双倍返还原告定金人民币(以下币种同)60万元。
2、被告辩称
被告武某辩称，涉诉房屋上确实存在抵押和查封情况，但都是可以解除的，被告也在积极想办法涤除涉诉房屋上的权利瑕疵，只要原告先将购买涉诉房屋的首付款支付给被告，被告就能解除涉诉房屋上的一切权利瑕疵，使得涉诉房屋顺利进行交易。鉴于《居间协议》和《补充协议》并非不能继续履行，故不同意原告诉讼请求。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：涉诉房屋登记在被告武某名下，建筑面积111.32平方米。2018年1月1日，原、被告在居间方A公司的居间下签订《居间协议》一份，约定原告以640万元的价格向被告购买涉诉房屋，定金金额为30万元。随后，原告作为乙方(房屋买受方)与被告作为甲方(房屋出售方)另行签订《补充协议》一份，载明：目前涉诉房屋上已设立两项抵押权，一项为银行，抵押金额为52万元，另一项抵押权人为案外人苏某某，抵押金额为510万元。原告于签订《居间协议》当日先行支付定金30万元;被告应自行筹款偿还银行的债务;被告应自行筹款归还苏某某的部分债务，使得所欠苏某某的剩余债务总额不得超过150万元;原告在被告将户口迁出涉诉房屋及交房后，以转账的方式支付被告首付款150万元，此款专项用于偿还苏某某剩余债务;《补充协议》第6条约定：“本协议生效后《买卖合同》生效前，若一方违约，则违约方按《居间协议》第七条向守约方承担违约责任;……。第7条约定：“甲方保证无阻碍交易的情形(包括但不限于存在在途诉讼或执行等)，否则乙方有权选择解约，并可按照上述第6条的规定要求甲方承担违约责任。”签约后，原告向被告支付定金30万元。后因涉诉房屋上存在抵押、查封等情形，致使协议无法继续履行，引发本案诉讼。
2017年12月29日的不动产登记簿显示，涉诉房屋上存在抵押权人为银行的52万元债权及抵押权人为苏某某的510万元债权;2018年1月28日的不动产登记簿显示，涉诉房屋上除上述两个抵押权外，还新增了起始日期分别为2017年11月7日及2017年12月12日的限制人为人民法院的协助查封和轮候查封的两起司法查封;2018年4月被告武某将涉诉房屋上权利人为银行的52万元贷款还清。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、解除原告黄某与被告武某于2018年1月1日签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》中的买卖合同关系;
2、被告武某双倍返还原告黄某购房定金60万元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案被告隐瞒涉诉房屋上所存的多项权利瑕疵，在原、被告签订《居间协议》、《补充协议》后又新增两项司法查封内容，是造成本案所涉房屋买卖合同无法继续履行的根本原因。被告辩称原、被告之间的《居间协议》、《补充协议》可以通过以原告支付的首付款涤除涉诉房屋上所有的权利瑕疵使得合同继续履行，然原、被告双方义务的履行有先后顺序，在被告未能首先确保涉诉房屋权利零瑕疵的前提下，原告有权利拒绝继续向被告支付房款。故对于被告的抗辩，法院不予采信。因被告的违约行为造成原告购买涉诉房屋的合同目的无法实现，现原告要求被告按照《居间协议》、《补充协议》的约定解除合同并双倍返还定金60万元，于法不悖，法院应予支持。
