北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告董某诉称，2016年4月30日，原告和三被告签订《房地产买卖合同》，约定三被告将其名下、系争房屋出售给原告，转让价款为387万元。合同约定，三被告承诺系争房屋为其家庭生活满五年唯一住房，若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由三被告自行承担。后双方因房屋买卖合同纠纷涉诉，经法院终审判决，三被告应将系争房屋过户至原告名下。在执行过户过程中，原告被税务部门告系争房屋并非被告满五唯一住房，需征收个人所得税75,476.19元，原告为顺利过户已代为垫付。同时原告发现，系争房屋上尚有三被告中二人户口在内尚未迁出，被告虚假承诺，故原告诉至法院，请求法院判决：1.三被告向原告支付个人所得税75,476.19元;2.三被告向原告支付逾期迁出户口违约金(自2016年6月30日起至实际迁出户口日止，按照总房价款3,870,000元的日万分之五，暂计至2017年10月30日止为376,938元)。
2、被告辩称
三被告共同辩称：不同意原告全部诉请。系争房屋转让价款387万元系被告净到手价格，原告应该承担全部税费，原告没有证据证明系争房屋非满五唯一住房，而系争房屋确实为被告名下家庭满五唯一住房。被告梅某、梁某因为离婚而处理系争房屋，但是因为原告延期付款导致双方涉讼近一年时间，致使被告未能购置其他住房办理户口落户，所以被告的户口未迁出并非被告故意拖延导致。而且户口在系争房屋内不影响原告落户，也未对原告造成任何损失和额外支出，原告主张的违约金过高，最多在1万元。另外，被告已申请对原被告房屋买卖合同纠纷一案进行再审，且已经立案，再审结果可能对本案产生影响，故被告申请中止本案诉讼。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：三被告原为系争房屋的登记产权人。2016年4月30日，三被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《房地产买卖合同》约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，转让价款为387万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2016年8月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。3.甲、乙双方确认，在2016年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续;否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。等。
同日，三被告作为甲方和原告作为乙方签订《协议书》约定：387万元系甲方净到手价格，系争房屋附属车位及储藏室各一个随系争房屋转让给乙方;甲方承诺：该房屋系其家庭生活满五年唯一住房;甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担;本协议所述价格387万元为甲方出售该房地产净到手价格;若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担;若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，致多出的税费，由甲方承担;等。2016年4月30日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《提前交房协议》约定，现双方协商一致确认由原告向被告支付1万元作为提前交房的条件，将交房验收时间提前至2016年5月31日。被告于2016年7月8日向原告交付系争房屋。关于原告已付款项情况：2016年3月9日支付定金10万元、2016年3月10日由董小某代为支付购房定金20万元、2016年5月3日支付房款70万元、2016年5月5日支付房款17万元、2016年7月8日支付房款1万元，2016年7月8日支付提前交房补偿金1万元，合计119万元。
其后，因为原、被告就原告以贷款方式支付的房款269万元逾期支付是否构成根本性违约产生争议，原告于2016年9月22日起诉至法院请求继续履行买卖合同等，而被告亦一并提出反诉请求解除合同。法院于2017年4月21日判决梅某、梁某、梅小某配合董某将系争房屋过户登记至董某名下，等。原告于2017年9月11日申请执行，在系争房屋通过执行程序办理过户、审税过程中，原告支付了纳税人为梅某的以下税款：增值税96,190.47元、城市维护建设税4,809.51元、教育费附加2,885.70元、地方教育附加1,923.81元以及房屋转让个人所得税75,476.19元。
被告梅某、梁某的户口仍在系争房屋上。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、被告梅某、梁某、梅小某向原告董某支付个人所得税款75,476.19元;
2、被告梅某、梁某、梅小某支付原告董某逾期迁出户口违约金(以每日193.50元为标准自2016年6月30日起计算至被告梅某、梁某、梅小某将房屋上户口全部迁出之日止，但总额不超过141,255元)。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，关于原告主张的个人所得税75,476.19元。个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税;个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。现原告在系争房屋过户至其名下过程中，税务部门实际向被告方征收了个人所得税75,476.19元，表明系争房屋非被告家庭名下且在满五年唯一住房，因此按照协议书的约定，应由被告承担该个人所得税75,476.19元，又原告先行垫付了该税收，被告应向其支付。
关于原告主张的逾期迁出户口违约金，基于合同继续履行，被告本应在2016年6月29日前将系争房屋内上的户口迁出，但是被告始终未将户口迁出，故应该承担相应的违约责任，现原告主张被告按照全部房款387万元的日万分之五自2016年6月30日起支付违约金至被告户口实际迁出之日止，符合双方的约定，并无不当。一方面虽然被告的户口仍在系争房屋上，但原告没有证据表明此举已导致原告或其亲属无法将户口迁入系争房屋内，而事实上按照现行户籍政策，被告的户口不影响原告方户口的迁入系争房屋，且原告亦没有其他证据表明因为被告户口未迁出给其造成的实际损失，原告作为守约方亦有避免损失扩大之义务;而另一方面，被告方户口到法庭辩论终结前仍未迁出，在审理中也无法确定户口的迁出之日，假设被告的户口一直未能迁出则按照原告的主张计算违约金显然过高，亦不公平。因此，就原告按照合同约定主张的违约金应当有所限制，调整违约金的计算标准及计算期限，确定被告自2016年6月30日起按照每日193.50元向原告支付违约金至被告将系争房屋内户口迁出之日止，但违约金总额不超过141,255元。
