北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告洪某、宋某诉称，2013年9月5日，二原告与二被告签订了《房产抵押与借款协议》一份，其真实意思表示为房屋买卖合同，约定由二原告向二被告购买涉案房屋，由于涉案房屋系动迁安置房，在取得大产证之日起三年内不得转让、抵押，故而双方约定，原告以取得涉案房屋为目的向被告支付约定的款项，被告在涉案房屋可办理过户手续之日起60日内将该房屋过户至被告名下。合同签订后，原告按约向被告支付了相应款项，被告于协议签订当日将房屋交付原告使用至今。近日，原告得知涉案房屋已经符合过户条件，被告不仅不积极办理过户手续，反而私下联系中介公司，企图将涉案房屋转卖他人。为此，原告诉至法院请求法院判决：1.判令二被告将涉案房屋过户到二原告名下;2.判令二被告按照每日5,000元的标准支付给二原告自2016年6月25日起至实际交付房屋(包括房屋交付和过户)之日止的违约金;3.二被告承担原告律师费30,000元。
2、被告辩称
被告秦某辩称：原、被告之间没有房屋买卖合同关系，双方系抵押借款关系，《房产抵押与借款协议》应属无效的协议;且涉案房屋在签订协议时属于不能进行交易的房屋。另被告秦某在原审中则辩称：双方系房屋买卖关系，同意过户，系争房屋业已交付;原告尾款20万元未支付，不同意支付违约金，且原告主张的每日违约金5,000元过高;办理过户的材料均已经被被告罗某拿走，而双方正在办理离婚。
被告罗某辩称：不同意原告的诉请，原被告之间为抵押借款关系而非房屋买卖合同关系;关于已付款55万元，原告未能充分举证证明其已经支付的事实，要求原告补足相应证据;原告主张的违约金过高。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：涉案房屋的登记产权人为两被告，小产证登记日期为2016年3月15日。涉案房屋为动迁安置房，因二被告于2009年9月1日与案外人A公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》取得。2013年4月26日，涉案房屋所在小区取得了房地产权证(大产证)。
2013年9月5日，二被告作为甲方(抵押人)、二原告作为乙方(抵押权人)，B公司作为丙方(见证方)，签订了《房产抵押与借款协议》一份，约定：1.甲方将涉案房屋抵押于乙方所有，乙方按约定时限借给甲方人民币84万元，到该房产可办理过户手续时办理过户给乙方，甲乙双方债务抵消。2.乙方于2013年9月5日前付给甲方50万元，甲方于当日去动迁组办理相应进户手续，进户当日将房产交给乙方使用。3.乙方于该房产可办理产证时限(开发商通知可办理产证时间为准)60日内甲方办出产证并交由乙方保管，同时乙方付给甲方20万元;乙方于涉案房屋可办理过户手续时限后60日内，办理完过户手续当日付给甲方14万元。4.违约责任：乙方违约，甲方收回涉案房屋，债务抵销;甲方违约，甲方偿付乙方人民币数额为收到乙方支付给甲方数额的双倍，并赔偿乙方装修费用或提供一套相同房产归乙方所有;到该房产可办理过户手续时限起60天内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方另行支付给守约方违约金5,000元，直到完全履行责任止。7.涉案房屋所有一切权利和责任归乙方所有(包括动迁与损毁、房价跌涨等;水电物业等费用交房前由甲方负责，以后由乙方负责)与甲方无关。
后因二被告未能配合二原告办理房屋过户手续，二原告遂诉至法院。庭审中，二原告陈述对于剩余的购房款29万元，二原告同意将已支付到法院的16万元财产保全保证金作为购房款在本案中一并处理，剩余13万元购房款另行交付法院。诉讼中，二原告已将剩余13万元购房款交至法院。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、被告秦某、罗某协助原告洪某、宋某将房屋过户至原告洪某、宋某名下;
2、被告秦某、罗某按照每日252元的标准支付原告洪某、宋某违约金(自2016年7月1日起算至上述房屋实际过户之日止);
3、原告洪某、宋某向被告秦某、罗某支付房屋尾款290,000元;
4、驳回原告洪某、宋某的其余诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，本案的第一个争议焦点是原、被告之间就系争房屋所成立的民事法律关系的性质是房屋买卖还是抵押借款。对此，原、被告所签订的《房产抵押与借款协议》系双方的真实意思表示，该协议虽名为抵押与借款协议，但是根据协议条款的内容，比如，原、被告确认涉案房屋在可以办理过户之时必须过户给原告，涉案房屋需交付给原告且已实际交付，违约责任的承担，协议中关于“最终交易目的”之约定等，可以看出该协议实为被告向原告出售系争房屋，但由于系争房屋彼时处于限制流转期，可能带来交易风险，所以原、被告才采取了抵押借款合同的形式。因此，原、被告之间没有抵押借款合同关系，双方之间就涉案房屋为买卖合同关系，且该买卖合同合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。故尽管原、被告没有最终签订网签版本的买卖合同，但是根据房产抵押与借款协议的内容，可以确认原、被告就系争房屋的转让价款、过户时间、交付条件等房屋买卖合同成立的基本要素作出明确的约定，原告和被告就涉案房屋的房屋买卖合同可继续履行。基于继续履行，原告应向被告支付剩余房款，被告应向原告履行过户、交房等义务，考虑到房屋早已实际交付，则根据取得涉案房屋的拆迁安置协议的签订日期以及大产证的登记日期，涉案房屋现已可办理过户手续，原告诉请要求被告向其过户系争房屋，法院予以支持。
关于本案的第二个争议焦点是原告的已付款是否为55万元。对此，法院认为系争房屋为动拆迁安置房，被告取得涉案房屋亦须向动迁办支付一定的款额，故原、被告约定由原告向开发商直接支付房款并不违反常理，故根据两被告出具的收据，两被告已经确认收到房款50万元且其中部分支付给动迁办、部分已经收到，故法院认可两被告已经实际收到该50万元，特别是被告秦某在原审中已经对此做了确认;至于剩余5万元，原告系分两次支付给被告秦某，被告秦某与被告罗某系夫妻关系，且均为本案的出售方，故该两笔款额均应视为原告向被告履行的购房款，故法院认可原告已付房款合计55万元，原告还需支付房款29万元。
本案的第三人争议焦点为违约金的承担与标准。按照涉案房屋拆迁协议和大产证的取得时间，涉案房屋最早可办理过户之日为2016年4月26日，则按照协议约定，被告理应在60天内办理过户手续，但是被告未能履行该义务，故原告要求被告按照约定支付违约金，于法有据，但原告主张从2016年4月1日起算显然没有依据，且同时，由于双方在买卖合同的履行过程中，对于非本市户籍人员购房资格进行了重大调整，则原告至少要在其主张过户之时已经连续缴纳本市社会养老保险满60个月，故根据原告提供的社保缴纳记录显示，原告要满足这一条件至少要自2016年7月1日开始，故法院认为应从2016年7月1日起算违约金至被告实际过户之日止。关于违约金的标准，二原告主张的违约责任过高，被告也请求法院予以调整，故法院酌定二被告以总房价款84万元为本金，按照每日万分之三的标准即252元向二原告支付违约金。
至于原告主张的律师费3万元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
