北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告某公司诉称：
2004年6月，原、被告签订《商品房认购合同》，合同约定被告购买原告开发的房屋，房屋面积106.8平方米，房屋总价223212元。被告当时支付首付款73212元，余款15万元约定用贷款的方式支付，原告也按合同约定于2004年8月30日之前将房屋钥匙交付给被告。在双方履行各自合同义务时，房地产用地政策发生了巨大变化。2004年8月31日，国家对房地产政策在作出重大的重新部署，之前开发土地采用“划拨”的方式，而从之后采用“招、拍、挂”的土地出让方式。
原告于2002年始建该小区，当时地方政府是积极鼓励的，并且给予各方面的大力支持。在8月31日之前，原告开发建设的8栋楼已经有4栋办完各项手续，并领取了房产证，包括涉案房屋在内的四栋由于政策原因无法办理房产证和贷款事宜。原告无数次要求被告支付房屋余款，被告却以原告未办理房产证为由拒付余款。
原告认为，因新政策的原因无法办理房产证，对合同双方来说，属于不可预见的不可抗力。原告不是不作为，而是千方百计的积极作为。涉案房屋不等同于现有的小产权房：现有的小产权房是在8月31日之后根本不按照国家房产新政建设房屋;而涉案房屋是在此之前开发建设的。
原告起诉要求1.被告支付所欠购房款15万元;2.被告支付15万元欠款的利息78750元(按中国人民银行活期存款利率3.5%计算，自2005年6月至2015年6月)。诉讼费由被告承担。
2、被告吴某辩称：
不同意原告的诉讼请求。依据双方合同的约定，被告采用按揭贷款的方式支付剩余的购房款。因原告的原因，被告购买的房屋无法办理贷款手续，剩余15万元购房款的交付条件并未成就。双方在补充协议中明确约定，原告应在2005年12月31日前为被告办理房屋所有权证，原告至今未能履行该项义务。原告起诉要求被告履行剩余房款的给付义务缺乏法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
1.2004年3月6日，原告某公司(甲方)与被告吴某(乙方)签订了《商品房认购合同》。认购合同约定，被告吴某认购原告某公司开发的房屋一套，房屋建筑面积106.8平方米，总价为223212元。认购合同第一条关于付款方式的约定为，“乙方选择第3种付款方式：3.银行按揭付款。1)签署《商品房认购协议》时交付定金人民币壹万元整;2)乙方应在三个工作日即2004年3月9日前付清首付房款的30%，即73212元整。(含购房定金)。并办理贷款手续，贷款额为15万元。”合同第二条约定，“乙方在接到甲方通知后，七个工作日内到甲方指定的地点办理贷款手续。逾期超过30日，甲方有权另行出售该房屋，同时本协议自动解除，所交款项不予退还。”认购合同第三条约定，“甲方于2004年8月30日前将房屋钥匙交付给乙方，逾期超过30日后，每超出一日甲方向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。合同继续履行。房屋装修交付使用标准以房屋实际交付情况为准。”
2004年3月10日，原告在附件1补充协议中承诺，甲方在2005年12月31日之前将产权证办理完毕并交付乙方，因甲方原因不能办理“五证”，导致不能办理房产证的，不在不可抗力范围内。
认购合同签订后，被告向原告交纳了购房首付款73212元，原告向被告交付了房屋。被告至今未能办理贷款手续，亦未以其他方式交付剩余购房款。
2.2003年8月31日，某市政府(甲方)与某公司(乙方)就危旧房改造项目签订了《建设管理协议书》，约定甲方负责协调区属各相关职能部门，协助乙方办理项目建设的各种审批、报批手续;乙方负责项目建设的全程管理，承担项目的全部支出费用;工程竣工后，房屋产权由甲方移交给乙方，并以乙方名称办理房屋所有权及国有土地使用权登记手续;乙方负责为回迁户及购买商品房客户统一办理买卖过户、产权登记手续;乙方承担房屋销售过程中的一切法律责任。
2005年7月29日，某市政府委托某公司全权办理危改楼项目房地权属过户登记手续事宜。现A、B、C、D号楼的各项开发建设手续均已办理完毕，具备办理房产证的条件。而涉案房屋系建设在村集体所有土地上，不具备房地产开发建设的相关合法手续。
三、法院判决
北京市房山区人民法院经审理判决：
驳回原告北京祥和智德房地产开发有限公司的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
在本案中，2004年3月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《商品房认购合同》。认购合同约定，被告吴某认购原告某公司开发的房屋一套，房屋建筑面积106.8平方米，总价为223212元。认购合同第一条关于付款方式的约定为，“乙方选择第3种付款方式：3.银行按揭付款。1)签署《商品房认购协议》时交付定金人民币壹万元整;2)乙方应在三个工作日即2004年3月9日前付清首付房款的30%，即73212元整。(含购房定金)。并办理贷款手续，贷款额为15万元。”合同第二条约定，“乙方在接到甲方通知后，七个工作日内到甲方指定的地点办理贷款手续。逾期超过30日，甲方有权另行出售该房屋，同时本协议自动解除，所交款项不予退还。”认购合同第三条约定，“甲方于2004年8月30日前将房屋钥匙交付给乙方，逾期超过30日后，每超出一日甲方向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。合同继续履行。房屋装修交付使用标准以房屋实际交付情况为准。”
原、被告签订的认购合同，具备当事人的名称和住所、房屋基本情况、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经交纳了部分购房款，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。
但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案例中，原告在未取得商品房开发建设相关合法手续的情况下，在集体土地上进行房地产项目的开发建设及销售，违反了国家有关房地产开发建设的强制性规定。所以原、被告签订的认购合同应属无效。
