北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某诉称：王某委托辛某办理涉诉房屋的出售事宜。2013年3月10日，辛某与我达成一致意见，将涉诉房屋以210万元的价格出售给我，当日收取定金5万元。双方于2013年3月25日签订《房屋买卖合同》，我当日给付王某房款人民币204万元，王某向我出具收到209万元的收条(包括定金)。《房屋买卖合同》中约定王某应当于2013年4月4日将房屋交付给我。之后我多次催促王某办理房产过户及交付事宜，但王某因房价上涨不想卖房，迟迟不予办理房产过户及交付房屋事宜。故我现起诉要求法院依法判令：1)、王某继续履行双方于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》;2)、王某尽快为我办理涉诉房屋的产权转移登记手续。
2、被告辩称
王某辩称：不同意刘某的全部诉讼请求。我不认为这是正式的二手房买卖合同纠纷，双方达成的只是一个买卖的意向，正式合同中肯定包括中介、网签、付款方式等具体条款，但合同中不具备上述条款，而且本案房屋买卖合同中手写处均不是我的真实意思表示，是刘某后添加上去的，我已经与刘某协商解除了购房意向，并将房款全部退还刘某。由于长期在国外，今年3月份我委托朋友辛某代我出售涉诉房屋。2013年3月11日，辛某找到买家钱某，由于钱某不具备购房资格，因此以刘某的名义购买涉诉房屋。所有刘某的签名均不是其本人所签，都是钱某代签的。在此期间，我一直在国外，我发现辛某已经超越了我的授权，因为我只是委托辛某代为联系客户，关于定价等事宜并没有委托给辛某，于是2013年3月18日我回国了，钱某说为了能让我尽快拿到房款，由钱某去借高利贷，同时用我的房屋作抵押，但是在具体办理借高利贷手续时需要写是我向李某借款200万元，上述事宜2013年3月19日在某公证处做了笔录，但是没有出公证书。之后李某转给我200万元，钱某给我4万元现金，加上之前给辛某的5万元定金，一共是209万元。我于是把房产证交给了钱某，并向其出具收到房款209万元的收条。由于对国内的卖房流程不是太了解，我回去之后感觉事情不对劲，于是将200万元退给李某，到房地局挂失了房本，并积极联系某公证处说不能出具公证书，某公证处同意可以在双方到场的情况下解除公证，但是钱某要求双方另行签订房屋买卖合同，我在无奈的情况下与钱某签订了2013年3月25日的购房合同。故我认为该份房屋买卖合同是在我受胁迫的情况下签订的，不是我的真实意思表示。事后我将209万元房款退给了刘某，并给钱某发短信告知这一情况。此后钱某对此也并未表示异议，在时隔三个多月之后，钱某可能由于没有买到合适的房子，于是才向贵院起诉。现我不同意原告的诉讼请求，并且反诉要求撤销我与刘某于2013年3月25日签订的房屋买卖合同，刘某赔偿我经济损失人民币1万元。
刘某针对王某的反诉辩称，不同意王某的反诉请求。王某以其对合同存在重大误解为由要求撤销，但是本案不存在重大误解或者胁迫、欺诈等情形。本案合同是2013年3月25日签订的，当天下午我给王某打了全款，之后才签的合同，做的公证，故不存在任何胁迫的情形。签订合同当天，王某带了三个朋友，一个是其前夫，一个是其一位交通大学的朋友，还有一个是王某1，故签订房屋买卖合同是王某的真实意思表示。本案纠纷的真正原因就是房价涨了，王某不想卖了。故请求法院驳回王某的全部反诉请求。
二、法院查明
2013年3月25日，王某(出卖方、甲方)与刘某(购买方、乙方)签订《房屋买卖合同》，双方约定：乙方同意购买甲方拥有的涉诉房屋，建筑面积为57.4平方米，总价人民币210万元;甲方应于2013年4月4日将交易的房产全部交付给乙方使用;……有关房屋所有税费由乙方承担，210万元是净得房款，待2013年4月4日甲方交付房屋，乙方同时支付最后剩余1万元房款后，双方无任何纠纷(1万元由辛某代收)。
同日，王某出具收条一张，内容为：今收到刘某购买涉诉房款209万元(含定金，属净得房款)。
另查，2008年5月21日，王某取得涉诉房屋的房屋所有权证书，该房屋建筑面积57.4平方米。
2013年3月6日，王某向辛某出具授权委托书，委托辛某代为处理涉诉房屋的有关交易事宜。
2013年3月10日，辛某出具收条一张，内容为：辛某代王某收到涉诉房屋定金5万元。
审理中，王某提交了某公证处2013年3月19日的接谈笔录，其中有如下记载：协议内容：一、王某向李某借款人民币200万元整，划款方式为银行转帐，一次划款;二、借款期限为1个月，自2013年3月19日至2013年4月19日，到期一次偿还;三、借款利息自本合同成立之日起按月计息;四、王某同意以其名下涉诉房屋作为上述借款的抵押担保。
王某还提交了网上下载的2012年11月至2013年11月期间涉诉房地区房屋均价走势图，其上显示2013年2月该地区房屋均价为每平方米42000元，2013年3月以后，均价接近每平方米5万元。
庭审中，刘某有如下陈述：由于本案被告王某在国外，所以委托其前夫的司机辛某代为办理房屋买卖的相关事宜。2013年3月25日王某本人在公证处与刘某的代理人签订了房屋买卖合同，刘某将包括定金在内的房屋款项共计209万元支付给了王某。双方约定2013年3月26日办理产权过户登记手续，后因为王某将产权证挂失，新的房产证没有下来，所以导致最终没能办理成网签及过户手续。之后王某认为房价卖低了，于是想违约，不想继续履行合同了。当时因为王某要出国，所以想办理公证，这样公证的人拿着委托书就可以直接办理过户手续了。但是由于相关的借款手续办错了，王某认为有问题，于是王某把钱退给了李某，双方在公证处没有办理成任何的公证。接谈笔录是李某和王某做的，我方认为李某和王某都是完全民事行为能力人，两个人建立或者解除什么样的关系与本案无关。钱某或者刘某未对王某进行任何的胁迫。当时是先解除、撤销了所谓的借款协议之后，王某才把钱给李某转回来，李某把钱给了刘某，之后刘某再将钱转给王某，等于重新把款打了一遍。打完款之后王某给刘某写了一个收到209万元房款的收条。由于已经是下午，考虑到刘某年纪较大，所以她就先回去了，钱某代刘某签的合同。双方约定的是2013年3月25日办理房屋买卖合同的公证。做完房屋买卖合同之后由于王某马上要出国，于是王某委托了两个人，一个是其交大同学，一个是其表妹王某1，委托他们办理相关的手续。2013年3月26日本来约定好的是去办理房屋买卖合同的公证，但是由于王某将房本挂失了，所以最终没有办成。我方曾去建委要求撤销挂失，但是没能撤销，故至今都没有办理成公证。2013年3月26日王某1给我方发短信，说网签办不了了。王某并不认识李某，是钱某认识李某，钱某以刘某的名义向李某借款，但是当时公证处办错了，办成了王某向李某借款。签订房屋买卖合同当天刘某没有给钱某写委托书，但是我方认可钱某的代理，钱某是刘某的前儿媳妇。
王某有如下陈述：2013年年初，王某由于长期在国外，所以找了国内的辛某帮忙联系买房人。2013年3月11日，辛某找到买家钱某，但是由于钱某不具备购房资格，因此以刘某的名义购买。2013年3月18日王某为房屋的事情专门回国了。2013年3月19日，钱某约王某到某公证处办理相关的公证。钱某说为了能让王某尽快拿到房款，需要用王某的房屋作抵押借高利贷，双方于是找到专门放高利贷的李某，由王某向李某借款200万元。上述事宜2013年3月19日在某公证处做了笔录，但是没有出公证书。之后李某转给王某200万元，钱某给王某4万元现金，加上之前给辛某的5万元定金，一共是209万元。王某于是把房产证交给了钱某，并向其出具收到房款209万元的收条。王某回家发现整个交易过程存在以下问题：第一，周边房屋的价格当时每平米已经在5万元以上，但是与钱某签订的房屋买卖合同中约定的价格每平米还不到4万元;第二，李某和王某在公证处签订了借款协议，表明王某向李某借款200万元，同时王某又给刘某出具了一个收到209万元房款的收条，从两份材料的形式上来看，好像王某收到了刘某409万元的房款。王某于是积极联系钱某，希望解除房屋买卖合同和借款公证及返还房产证，可是钱某不同意。之后王某进行了报案、将房产证挂失，并积极联系某公证处说不能出具公证书。某公证处答复说，同意在双方到场的情况下解除公证，但是钱某要求双方另行签订房屋买卖合同，王某在无奈的情况下于2013年3月25日与钱某签订了房屋买卖合同。2013年3月27日，王某将全部房款退给刘某，故王某认为整个房屋买卖合同是在钱某欺骗、胁迫的情况下签订的，应当予以撤销。
三、法院判决
1、驳回刘某的全部诉讼请求;
2、撤销王某与刘某于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》;
3、驳回王某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
刘某与王某签订的房屋买卖合同中，仅对购买房屋的具体地址、建筑面积、总购房款、付款期限、交付房屋的时间及税费承担进行了约定，对于网签时间、产权过户时间等重要内容均无约定。根据交易习惯，在绝大部分房款已经支付的情况下，不对网签时间及产权过户时间进行约定，有违常理。王某一直在国外生活，客观上对国内房屋的交易价格，尤其是北京房屋的交易价格不甚了解。根据王某提供的有关证据，可以证实在双方签订房屋买卖合同时，争议房屋的均价应当在每平方米五万元左右。但双方是按照每平方米37000元以下的价格进行交易的，故可以认定王某对该房屋买卖行为存在重大误解，且交易价格显失公平。
根据2013年3月19日某公证处的接谈笔录可以证实，王某向第三人借款200万元。根据刘某在庭审中的陈述可以确定，钱某认识出借人并以刘某的名义向出借人借款，从而向王某支付购房款，而王某并不认识出借人，但本案中实际的借款人却是王某。刘某虽称当时公证处办错了，办成了王某向李某借款，但这一说法不能被法院采信，因为王某是收取购房款的一方，不存在向他人借款的问题，更不存在用自己所有的房屋为借款做抵押担保的需要，况且王某本人根本不认识出借人。假如王某确需向他人借款，按照常理来说，在不认识出借人的情况下，应当有中间人介绍，而在本案中这个中间人或者介绍人应当是钱某。根据本案的具体情况，钱某是以刘某的名义在购买争议房屋，故真正的借款人应当是钱某，但钱某在介绍王某与出借人认识后，却通过公证处办理了王某向出借人借款200万元的事宜。此后，钱某又让王某向刘某出具收据，证明收到刘某支付的购房款209万元，两个行为联系在一起，客观上造成王某合计收到购房款409万元的假象。上述行为可能导致的结果是，刘某在仅支付了9万元的购房款之后，即可通过办理网签和过户手续，最终取得争议房屋的所有权。而王某则将面临不仅争议房屋归刘某所有，而且还欠外债200万元的局面。在此情况下，王某将涉诉房屋的所有权证书挂失，及时联系公证处要求公证处不能出具公证文书，并将200万元退还给出借人并无不当之处。
由上可见，在本案房屋买卖过程中，多次出现有违交易习惯及常理的做法，严重损害了出卖人王某的合法权益，导致王某在对房屋买卖行为存在重大误解及显失公平的情况下签订了房屋买卖合同。现刘某提出的要求王某继续履行双方于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》，并尽快配合其办理产权过户手续之诉请，没有合法依据，法院不予支持。王某反诉要求撤销其与刘某于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》，于法有据，法院予以支持。王某要求刘某赔偿经济损失1万元，因其未提交充分证据证明，故法院对此不予支持。
