北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
周某诉称： 2017年4月12日，原被告双方就涉案房屋一至三层买卖事宜签订了《二手房买卖合同》(以下简称《合同》)。《合同》对房屋价格及付款方式、房屋产权及具体状况承诺、房屋交付、税费相关规定、违约责任承担等均作出明确约定。其中，《合同》第八条第1款约定：当事人双方同意，2017年7月31日前双方共同向房屋权属登记部门办理完成房屋权属转移登记手续;第九条“违约责任”第1款约定：如因出卖人的原因导致买受人不能如期取得房屋所有权证书，超过15个工作日，出卖人须赔偿买受人20%购房总款的违约金，买受人有权要求退房或继续履约。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币45万元，但被告至今仍未办理完成房屋权属转移登记手续，致使原告无法取得房屋所有权证书。原告认为，原告与被告之间签署的《二手房买卖合同》成立且生效，被告未按照合同约定办理完成房屋权属转移登记违反了合同约定，是违约行为，故诉至法院请求：1)请求判令解除原被告双方于2017年4月12日签订的《二手房买卖合同》;2)请求判令被告向原告支付违约金120万元。
2、被告辩称
刘某辩称，我同意解除合同，不同意赔偿原告违约损失。我认为本案的责任是王某造成的，并不是我个人造成的，拖延这么久我也很抱歉，但是×××号案走正常的法律程序就需要这么长的时间，王某也存在拖延时间的情况。我本人已于2018年1月2日起诉了王某，要求他因查封错误赔偿我损失。
二、法院查明
刘某与周某于2017年4月12日签订《北京二手房买卖合同》，约定主要内容如下：“1、出卖人为刘某，买受人为周某，刘某所售房屋建筑面积579.61平方米，房屋所有权证号为XXXX号，房屋成交价格600万元;2、付款方式为自行交割方式。(1)定金支付：定金计45万元，周某在签订本合同时即支付现金人民币5万元，2017年4月20日前支付人民币40万元。(2)剩余房款支付：周某取得本项《房屋所有权证书》的当日支付余下的房款人民币555万元;3、当事人双方同意，2017年7月31日前双方共同向房屋权属登记部门办理完成房屋权属转移登记手续。4、违约责任：(1)如因出卖人的原因导致买受人不能如期取得房屋所有权证书，超过十五个工作日，出卖人须赔偿买受人20%购房总款为违约金。买受人有权要求退房或继续履约。(2)如买受人迟延履行合同义务支付购房款，则每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。超过十五个工作日，则买受人须赔偿出卖人20%购房总款为违约金。出卖人有权要求解除合同或继续履约。”合同签订当日周某交付刘某现金5万元，2017年4月19日周某以银行转账方式分两次向刘某共计支付40万元。现原被告双方因合同的履行产生争议，周某于2018年1月18日诉至本院，要求解除与刘某在2017年4月12日签订的《二手房买卖合同》，并且要求刘某向其支付违约金120万元。
三、法院判决
1、原告周某与被告刘某2017年4月12日就涉案房屋签订的《二手房买卖合同》于2018年2月7日解除。
2、被告刘某支付原告周某违约金120万元(于本判决生效后七日内履行)。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周某于刘某签订的《北京二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的合同无效的事由，该合同应属合法有效，双方应当遵守履行。因刘某不能按照合同约定在2017年7月31日前将诉争房屋过户至周某名下，其已经构成违约。周某诉至法院要求解除合同，刘某在本案庭审中表示同意解除合同，故本院认定在2018年2月7日将起诉状副本送达刘某之时，双方已经协商一致解除了合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以周某要求刘某按照合同中关于违约责任的约定，向其支付120万元违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。
