北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某、李某诉称：2017年12月18日，李某通过某中介与田某签订《北京市存量房屋买卖合同(经济成交版)》，购买田某位于北京市海淀区涉诉房屋。该合同由某中介工作人员促成，田某亲自参与议价及签约全过程。王某以田某的护理、照顾人员身份在场并参与议价。我方向田某支付定金时，王某以田某没带银行卡不知道账号为由，要求我方将定金打入其名下银行卡代为收管。田某及某中介公司工作人员均同意的情况下，我方向王某银行账户支付定金1万元。2017年12月20日，我方向王某银行卡打款9万元。2018年1月下旬，田某因病去世，上述购房合同无法如期正常履行。1月30日以来，我方要求某中介公司退还购房中介费，并通过其工作人员要求王某退还其替田某代收的10万元购房定金。王某声称其在向田某外甥黄某交割田某物品时已将购房定金转给黄某，黄某表示没有收到。某中介公司要求我方找到房产继承人立和解协议后才肯退还中介费。故诉至法院。
2、被告辩称
王某辩称，我收了张某、郝某0万元定金，可以退但需要先拿到我的10万元。因为我曾经打给黄某10万元。2017年12月11日，田某与黄某解除手书遗嘱，达成协议田某给黄某55万元，说卖完房子给钱。因为黄某催着田某要钱，田某让我先给黄某10万元，我就先打给了黄某10万元。剩余的钱卖房之后再给黄某，但是卖房期间田某去世。
黄某辩称，不同意张某、李某的诉讼请求，定金不是我方收取的，我方与张某、李某之间没有合同关系和经济往来。我与田某之间有扶养遗赠协议，之后签过解除协议，但因条件没有达成，解除协议没有履行。签完解除协议不久，田某病了，其住院治疗、丧葬费支付由黄某支出，按照扶养遗赠协议履行的。
某中介公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，我方与原告是居间合同，不同意本案中解决。不同意承担连带责任，合同没有履行是因为田某去世导致的，我方没有任何过错，原告要求我方承担连带责任没有任何法律依据。
二、法院查明
张某与李某系夫妻。王某与田某系邻居，黄某系田某的外甥。
2017年12月18日，田某与李某签订北京市存量房屋买卖合同，约定田某将位于北京市海淀区涉诉房屋出售给李某，房屋成交价为315万元。当日，李某经田某及王某要求向王某账户支付1万元定金。2017年12月20日，田某与李某、某中介公司又签订补充协议，约定买方由李某变更为张某。当日，张某经田某及王某要求向王某账户支付首付款9万元。后张某向某中介公司支付了中介费63788元。
2018年1月27日田某过世，导致上述房屋买卖合同无法继续履行。经查，田某的配偶已过世，生前无子女。2009年，田某(甲方)曾与黄某(乙方)签订协议书，约定乙方替甲方出资4.6万元购买甲方和亡夫郝某单位房改房，此房坐落在北京市海淀区。乙方每月给甲方1000元人民币生活补助，直至甲方去世。甲方愿意去世之后将上述房产赠与乙方。2017年11月6日，田某(甲方)又与黄某(乙方)签订协议书，表示因甲方年事已高，乙方身在外地难以照料，故双方协商约定甲方给付乙方补偿款55万元，其中10万元于本协议签订后三日内给付乙方，剩余45万元在甲方出售名下房屋后，十日内给付乙方。在甲方履行完毕给付全部补偿款的义务之后，甲乙双方在本协议之前签订的任何关于甲方养老问题、乙方赡养义务、甲方房屋归属等的协议均予以解除，甲乙双方不再按照原有协议的约定履行各自义务。
2017年12月7日，王某向黄某转账10万元，该款系为田某支付上述协议书中的补充款。现李某要求黄某偿还上述10万元后方能退还张某、李某的购房款。而黄某因田某曾于2017年7月15日转给王某14万元而不同意退还王某转给其的10万元。就田某转给王某的14万元，王某表示该款系田某偿还曾经对其的借款。
另，黄某亦准备就遗赠扶养协议提起相关诉讼。
三、法院判决
1、王某于本判决生效之日起十日内退还张某购房定金10万元;
2、北京某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还张某中介费63788元;
3、驳回张某、李某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。公民的合法权利受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李某与田某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。后合同一方由肖某变更为张某，故涉案合同的权利义务承担方应为田某与张某。合同履行期间，因田某去世且没有合同义务后续承担者而导致涉案合同终止。合同终止后，张某在合同履行期间支付的款项应予以退还。现本案争议的焦点是张某支付的款项由何人退还。就张某支付的中介费而言，因该笔款项系某中介公司收取，该公司因合同终止而无法履行后续合同义务，故某中介公司应将收取的中介费予以退还。就张某支付的定金而言，该笔款项虽系王某代田某收取，王某收取该款后亦未给付田某。故王某应将该购房款退还给张某。王某所述其给付黄某的钱款与本案非系同一法律关系，王某可另案解决。张某、李某要求某中介公司承担退还定金的连带责任之请求，于法无据，应不予支持。张某、李某要求黄某退还定金之请求，因黄某并非收取定金，且在黄某能否依据遗赠扶养协议获得房产尚不确定的情况下，应不予支持。
