北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年6月，胡某宗诉称：我与王某于2014年4月30日签订关于位于北京市朝阳区302号的《北京市存量房屋买卖合同》，总价款为443万元。合同约定王某应当于2014年5月3日之前支付我定金10万元。但直至2014年6月16日，王某仍未支付定金。按《补充协议》第四条之规定王某已违约，其行为严重损害了我的利益，故我依据合同中关于违约责任的约定要求：1.王某支付我违约金88.6万元(房屋总价款443万元的20%);2.我方要求解除我与王某于2014年4月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、我与王某及第三人中介公司之间于2014年4月30日签订的《补充协议》。
2、被告辩称
王某辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我没有给胡某宗造成损失，没有违约，不同意支付违约金。合同中房屋成交价格为225万元，装修及其设施作价为218万元，装修价格过高，不合常理。出卖人应如实陈述装修情况，这样的合同如履行，将严重侵害我的利益，且虚报房价的后果是逃避国家税收，属违法行为。事后了解我有可能受到税务机关处罚，对我以后再次售房加重了税负，根据合同法第52条，是无效合同。
《补充协议》第3条要求税费全由我承担，这是利用了我不懂法律，房屋不满5年，不唯一，出卖人将个人所得税转嫁我方，根据合同法第52条第5项规定，该《补充协议》为无效合同。关于定金，双方约定3日内交付定金，2014年4月30日签订合同，5月1日我就通过中介公司通知胡某宗解除全部合同，也就是说定金合同没有生效时，我就提出解除全部合同。此时合同的重要组成部分即《补充协议》还未通过第三人的法务部门进行审核，未形成正式版本，我认为此合同不完整，不具备法律效力。在合同签订第二天就联系中介公司要求通知胡某宗解除合同，就是要把双方损失降到零。合同为格式合同，格式条款剥夺了双方进一步协商的权利，缺少了告知和提醒。我在本案中不提反诉。
二、法院查明
2014年4月30日胡某宗(出卖人)与王某(买受人)就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
2014年4月30日，胡某宗(甲方)、王某(乙方)及第三人中介公司(居间方)就《买卖合同》签订《补充协议》.
2014年4月30日，王某向胡某宗出具了欠条，主要内容为：“今欠胡某宗购房定金十万元，房屋物业地址为北京市朝阳302号，本人承诺于2014年5月3日前将定金交付给业主胡某宗。”签订上述合同当天，胡某宗与王某互相未留对方的联系方式。
王某与中介公司均认可王某于2014年5月1日通过电话提出要求解除《买卖合同》，随后中介公司当天通过电话通知了胡某宗。胡某宗对此不认可，认可2014年5月2日接到中介公司的电话，电话内容主要是协调合同的履行，王某有违约的可能性，但王某还是会积极卖自己的房子来促进合同履行，胡某宗是否能给王某时间。
2014年5月3日，王某未向胡某宗支付定金。王某称其于2014年5月3日通过中介公司知道了胡某宗的手机号，并给胡某宗打电话希望与胡某宗沟通协商解除合同事宜，胡某宗未接电话。胡某宗称因为是陌生号，所以未接。
王某称其于2014年5月4日到中介公司门店，将分别致胡某宗与中介公司的书面材料交给王凯文，王凯文给胡某宗打电话，王某通过免提听见电话中胡某宗不同意王某提出的解除合同以及王某给胡某宗0.5万元赔偿的意见，后因胡某宗一直未到店，故该书面材料一直在王凯文手里。胡某宗表示不记得具体日期，但此期间中介公司确有提出王某想见面和解，但胡某宗认为赔偿数额过低，要求中介地产协调好金额后胡某宗与王某再见面，之后数日中介公司工作人员与胡某宗多次电话沟通，胡某宗也对赔偿金额让步至4万元，但仍与王某未协商达成一致意见。
2014年5月30日，胡某宗、王某及中介公司工作人员见面，中介公司工作人员向胡某宗出示了前述王某出具的书面材料，胡某宗看过后将书面材料留给中介公司保存。该书面材料主要内容为王某要求解除《买卖合同》及《补充协议》。胡某宗称见面时其表明如王某继续购房，需按约定支付定金10万元，如王某明确要违约不购房，要按照合同条款执行违约程序。
胡某宗为证明房屋价格下跌，王某违约行为给胡某宗造成巨大的经济损失，提交了“二手房-北京中介在线”的网页打印页，其中显示×小区4月成交平均价在5万元/平米以上，7月成交平均价为4.3501万元/平米。
经询，胡某宗与王某未就房屋进行过网签，王某实际未向胡某宗支付过任何款项。
王某称如法院认定其违约，则认为违约金过高，要求法院酌减。
三、法院判决
1、解除胡某宗与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2、解除胡某宗与王某及中介公司签订的《补充协议》;
3、王某赔偿胡某宗违约金十四万元;
4、驳回胡某宗的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议的焦点是合同的效力问题以及违约金的标准问题。
关于合同效力问题。律师认为合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。王某主张双方签订的《买卖合同》为了避税虚报了交易价格，即通过约定高额装修费及配套设施费用的方式来避税，损害了国家利益，应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实，故仅能认定双方为了避税达成的交易价款违反相关税收规定，但不符合效力性禁止性规定，不能认定买卖交易无效。故王某该请求依据不足，法院不予支持。
关于违约金请求是否成立的问题。律师认为，《买卖合同》对于双方当事人具体的权利义务包括付款时间、数额及违约责任均作出了明确的约定。双方当事人均应按照诚实信用原则实际履行合同义务。
本案中，王某主动提出不履行合同义务是引起本案诉讼的主因，因此王某的行为已构成违约，应依约承担相应的违约责任。王某提出合同约定的违约金过高，根据合同法相应规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少;根据现查明的事实可知，双方在订立合同时虽均未留有对方的联系方式，但王某在订立合同后的第二天已向居间方中介公司提出要求解除合同的意思表示，且胡某宗在王某未按约定支付定金时亦应知晓合同存在解除的可能性。而至5月30日王某的解约通知到达胡某宗时，距离双方签约的时间也仅一个月。基于此，胡某宗所受到的损失表现为二个方面，一方面为房屋差价的损失，另一方面为在此期间内对王某的合理信赖而致使其丧失其他缔约机会的损失。而房屋价值的差价损失属于履行合同的可得利益，以合同生效且具备可履行性为前提，其实现具有不确定性。故在本案中关于房屋市场价值差价损失不应直接作为违约金计算标准的依据，而仅能以此作为参考，应主要考虑胡某宗另行缔约机会的丧失、各方的过错程度等因素酌情确定。综上，王某关于违约金过高的辩称意见符合法律规定，具有事实依据，法院据此作出减少违约金的处理正确，数额适当。
