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儿子一家在父亲的房改房居住多年，因卖房协议未履行，转而起诉要求确认对房屋的居住使用权。近日，北京市东城区人民法院判决驳回原告诉求，认定房屋系父亲个人合法财产，“长期居住” 和 “卖房协议” 均不能成为主张居住权的依据，为房屋所有权与居住权纠纷提供了清晰指引。
一、案情梳理
1. 1981-2002 年：单位分房后房改，父亲合法取得产权
张福安（被告，胜诉方）系甲公司（原北京市供销合作总社）职工。1981 年，甲公司基于张福安的工作年限及家庭情况，分配 “一号房屋”（东城区某房屋）作为公房，张福安与妻子刘慧（1994 年去世）、儿子张伟（原告一）共同居住。
2000 年 1 月，甲公司启动房改，张福安预交购房款 2.2107 万元；2002 年 7 月，张福安与甲公司签订《房屋买卖合同》，以 2.0483 万元购得 “一号房屋”，购房时使用了已故妻子刘慧的工龄优惠。2002 年 8 月，“一号房屋” 所有权登记至张福安名下，为其个人财产。
2. 2002-2024 年：儿子长期居住，因腾房纠纷达成卖房协议
张伟与妻子陈静（原告二）结婚后，与儿子张宇（原告三）一直随张福安在 “一号房屋” 居住。2024 年 4 月，因家庭矛盾，张福安起诉要求张伟一家腾退房屋，东城区法院作出一审判决：判令张伟搬离 “一号房屋”。
张伟不服上诉，2024 年 8 月，在二审法院主持下，张福安与张伟、次子张涛（张福安另一子）签订《家庭协议》，约定：1. 出售 “一号房屋”，扣除交易成本后售房款由三人平分；2. 张福安的养老支出优先从售房款及退休金中支付，不足部分由张伟、张涛均担；3. 张福安同意撤诉。随后，张福安撤回上诉，二审法院裁定撤销一审判决。
后因售房价格未达成一致，房屋未能出售。张伟遂再次起诉，主张：1. 分房时单位考虑了其居住需求；2. 购房时其有出资（未举证）；3. 享有母亲刘慧的遗产份额；4. 《家庭协议》约定其享有三分之一售房款，故要求确认其与陈静、张宇对 “一号房屋” 有权居住使用。
二、案件分析
1. 争议焦点
张伟一家是否基于 “分房因素、工龄优惠、长期居住” 对 “一号房屋” 享有居住权？
《家庭协议》能否作为确认居住权的依据？
2. 胜诉关键：房屋系个人财产，居住权主张无法律依据
（1）“一号房屋” 为张福安个人财产，工龄优惠不改变产权性质
法律依据：《民法典》第二百四十条（所有权人对不动产享有占有、使用、收益、处分权）。
事实推导：① “一号房屋” 系张福安 2002 年房改时购买，此时刘慧已去世 8 年，虽使用其工龄优惠，但工龄仅为购房价格的计算因素，并非财产权益的分割依据，不能认定房屋为夫妻共同财产；② 房屋登记在张福安名下，根据 “物权登记公示原则”，张福安为唯一所有权人，对房屋享有完全支配权。
（2）“长期居住”≠“有权居住”，分房因素不创设居住权
法律依据：《民法典》第三百六十七条（设立居住权需订立书面合同并登记）。
事实推导：① 张伟一家的居住系基于家庭关系的临时安排，并非法律意义上的 “居住权”；② 单位分房时考虑家庭人口仅为分配公房的参考因素，不能对抗张福安后续通过房改取得的完整所有权；③ 张伟主张 “有出资” 未提交任何证据，法院不予采信。
（3）《家庭协议》仅约定售房款分配，与居住权无关联
法律依据：《民法典》第四百六十五条（合同仅对当事人具有法律约束力，内容以约定为准）。
事实推导：① 《家庭协议》的核心是 “出售房屋并分割售房款”，未提及 “张伟享有居住权”，更未约定居住的期限、条件；② 张福安撤诉是基于 “卖房分钱” 的约定，并非放弃要求腾房的权利，张伟不能单方将 “售房款分配约定” 扩大解释为 “居住权依据”。
三、裁判结果
驳回原告张伟、陈静、张宇的全部诉讼请求；
本案案件受理费由原告张伟、陈静、张宇负担。
四、案件启示
1. 产权人避坑：3 个核心权利保障动作
及时办理产权登记，固定所有权归属
房改房、拆迁房等特殊房屋购买后，务必及时办理不动产登记，将产权登记在自己名下；即使使用已故配偶工龄，也要留存购房款支付凭证（如银行流水、收据），证明购房款系个人出资，避免日后因 “工龄优惠” 引发产权争议。
家庭居住安排明确书面约定，避免模糊争议
允许子女、亲属居住自己房屋时，可签订《居住权协议》或《房屋借用协议》，明确居住期限、条件（如 “需赡养老人”“不得转租”），必要时办理居住权登记；若未约定，产权人有权随时要求腾退，不受 “居住时长” 影响。
签订家庭协议需明确权利边界，避免扩大解释
涉及房屋出售、款项分割的家庭协议，需清晰约定 “标的、金额、履行方式”，避免使用模糊表述；协议中未提及的权利（如居住权、使用权），不被法院推定支持，产权人无需承担额外义务。
2. 居住方警示：2 个 “不可混淆” 的法律认知
不可将 “长期居住” 等同于 “有权居住”
基于亲情在他人房屋居住，不产生法定居住权；产权人要求腾退时，需配合搬离，不能以 “住了十几年”“分房时考虑了自己” 为由拒绝，否则可能构成非法侵占。
不可将 “款项分配约定” 扩大为 “物权主张”
家庭协议中约定 “分割售房款”，仅代表对 “债权” 的约定，不涉及 “物权（居住权、所有权）” 的变更；未按协议履行售房义务的，可起诉要求继续履行或追究违约责任，但不能据此主张对房屋的居住权。
3. 核心提醒：居住权 “法定 + 登记”，物权优先于事实居住
本案的核心裁判逻辑是 “房屋所有权以登记为准，居住权需依法设立并登记，单纯的事实居住或家庭协议中的款项约定，不能对抗合法的所有权”。无论是产权人还是居住方，都应明确 “物权” 与 “债权” 的边界，通过书面合同固定权利义务，避免因 “亲情模糊权利” 引发纠纷。
建议涉及房屋居住、分割等家庭事务时，咨询专业律师起草协议，明确权利归属及履行方式；发生争议后，依托产权登记、合同等证据主张权利，切勿仅凭 “情理”“习惯” 维权。
法律小贴士
《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 这意味着，即使签订了居住权协议，未办理登记的，居住权仍未设立，产权人仍可自由处分房屋。本案中，张伟未举证证明存在有效的居住权约定及登记，故其主张无法得到支持。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
