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购房者通过开发商合作方购房并支付 85.1 万元，事后发现合同公章系伪造，开发商拒绝担责。近日，北京市朝阳区人民法院判决涉案购房合同无效，由收取房款的开发商关联公司全额返还购房款及利息，为购房者维权提供了明确指引。
一、案情梳理
1. 2011 年：通过施工方购房，支付 85.1 万元房款
2011 年，张磊（原告，胜诉方）因向乙公司（施工方，化名，）供应耐水腻子等货物，结识乙公司实际控制人刘强（化名）。刘强称：“甲公司（开发商，化名）开发的项目欠乙公司工程款，甲公司授权乙公司协助销售部分商品房，可优惠购房。”
随后，刘强带张磊实地考察 “嘉裕苑” 项目，张磊决定购买 “一号房屋”（总价款 963.95 万元）。2011 年 9 月至 10 月，张磊通过银行转账向刘强支付 70 万元，以货款抵扣 5.1 万元，并现金支付 10 万元，共计 85.1 万元。乙公司为张磊出具两张《收据》，载明 “收到购房款”。
2011 年 12 月 18 日，刘强将一份盖有 “甲公司” 椭圆章的《北京市商品房预售合同》交给张磊，约定 “甲公司于 2012 年 5 月 30 日前交房，剩余房款交房时办理贷款”。
2. 2012-2022 年：交房无望，发现公章伪造
合同签订后，甲公司因与多方存在纠纷，始终未交房。2022 年 6 月，张磊起诉甲公司，要求确认合同有效并交房。诉讼中，经法院委托鉴定，确认《北京市商品房预售合同》上的 “甲公司” 公章系伪造。张磊遂申请将案件移送公安机关，法院裁定驳回起诉。
2023 年，张磊再次起诉，将甲公司、乙公司、刘强列为被告，诉求：1. 确认《北京市商品房预售合同》无效；2. 判令三被告共同返还 85.1 万元购房款及利息。
3. 庭审抗辩：各方责任争议焦点
甲公司辩称：从未委托乙公司销售房屋，合同公章系伪造，与张磊无合同关系，不承担责任。
乙公司辩称：系配合甲公司销售，同意返还已收房款，但仅认可收到 70 万元。
刘强辩称：收款系职务行为（乙公司账户被冻结借用其账户），责任应由乙公司承担。
二、案件分析
1. 争议焦点
涉案《北京市商品房预售合同》是否有效？
甲公司、乙公司、刘强是否应承担返还购房款的责任？
2. 胜诉关键：合同因无权代理无效，收款方需全额返还
（1）涉案合同系无权代理且公章伪造，应认定为无效
法律依据：《合同法》第四十八条（无权代理订立的合同，未经追认对被代理人不发生效力）。
事实推导：① 甲公司与乙公司的协议仅约定 “购房款优先抵扣工程款”，未授权乙公司销售房屋，乙公司对外售房系无权代理；② 涉案合同上的 “甲公司” 公章经鉴定为伪造，甲公司未追认该合同，亦无证据证明甲公司有卖房意思表示；③ 因此，《北京市商品房预售合同》因无权代理且无追认，应属无效。
（2）乙公司收取房款，应承担返还责任
法律依据：《合同法》第五十八条（合同无效后，因该合同取得的财产应当返还）。
事实推导：① 张磊提交的《收据》、银行转账记录、送货单等证据，证明乙公司实际收取 85.1 万元（70 万元转账 + 5.1 万元货款抵扣 + 10 万元现金），乙公司虽否认收到现金，但未提交相反证据；② 乙公司在无授权情况下擅自售房并收款，应对合同无效承担后果，需全额返还购房款并支付资金占用利息。
（3）甲公司无过错，不承担责任
法律依据：《合同法》第四十九条（表见代理需 “相对人有理由相信行为人有代理权”）。
事实推导：① 张磊无证据证明甲公司曾委托乙公司销售房屋，亦无证据证明甲公司收取过房款；② 乙公司的售房行为不符合 “表见代理” 的构成要件，甲公司对合同无效无过错，无需承担责任。
（4）刘强收款系职务行为，个人不承担责任
法律依据：《民法总则》第六十一条（法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受）。
事实推导：① 刘强系乙公司员工，其代收房款系因乙公司账户被冻结，属于职务行为；② 乙公司亦认可刘强的行为代表公司，故刘强个人无需承担返还责任。
三、裁判结果
原告张磊于 2011 年 12 月 18 日签订的《北京市商品房预售合同》为无效合同；
被告乙公司于本判决生效后七日内，返还原告张磊购房款 851000 元及相应利息。
四、案件启示
1. 购房者（如张磊）避坑：4 个核心维权动作
核实销售主体资质，确认授权文件
购房前务必核实售房方是否为开发商本人或有正式授权的代理商：① 要求出示开发商的《商品房预售许可证》；② 若由第三方售房，需提供开发商出具的《授权委托书》（明确授权范围、期限），并可通过开发商官方渠道核实授权真实性。
谨慎签订合同，核查公章与条款
签订《商品房预售合同》时：① 确认合同文本为住建委标准版本；② 核对出卖人处公章是否与开发商备案公章一致（可要求出示备案印鉴样本）；③ 重点约定交房时间、付款方式、违约责任，避免模糊表述。
房款支付至开发商官方账户，留存完整凭证
支付房款时：① 务必转入开发商在合同中载明的官方银行账户，切勿转入个人或第三方非官方账户；② 要求出具开发商开具的正式购房发票（而非收据），并留存转账记录、付款凭证，确保 “付款 - 开票” 主体一致。
发现问题及时维权，固定关键证据
若发现交房无望、合同瑕疵等问题：① 及时收集合同、付款凭证、沟通记录（短信、微信、录音）等证据；② 优先与开发商协商，协商无果可起诉主张合同无效或解除合同，要求返还房款及利息；③ 如涉及公章伪造、诈骗等刑事犯罪，及时向公安机关报案。
2. 施工方 / 第三方（如乙公司）警示：2 个 “不可为”
不可无授权擅自售房，避免无权代理责任
与开发商存在合作关系（如施工、供货）时，不得在无明确授权的情况下擅自以开发商名义售房；即使开发商同意 “以房款抵扣欠款”，也需签订书面协议明确操作流程，避免因 “无权代理” 承担返还房款责任。
不可借用个人账户收款，规范财务流程
公司经营中应使用对公账户收取款项，不得因 “账户被冻结” 等理由借用员工个人账户收款，避免个人与公司责任混淆；收取款项后需及时开具正式票据，明确款项性质。
3. 开发商（如甲公司）风险防范：2 个关键动作
规范合作协议，明确权利边界
与施工方、代理商等合作时，在协议中明确约定 “不得擅自以开发商名义售房”，避免因合作方越权行为承担连带责任；定期核查合作方是否存在违规售房行为。
加强公章管理，防范伪造风险
建立公章使用登记制度，严禁私刻公章；在银行、不动产登记等部门留存规范印鉴样本，便于后续核查公章真伪；发现伪造公章行为，及时报警并通过法律途径追究责任。
4. 核心提醒：购房需 “三查两核一留存”，防范无权代理风险
本案的核心裁判逻辑是 “无权代理订立的合同未经追认无效，收款方需返还财产”。购房者在购房时，应做到 “三查”（查预售许可、查售房授权、查公章备案）、“两核”（核合同条款、核收款账户）、“一留存”（留存全套证据），避免因第三方无权代理、公章伪造等问题遭受财产损失。一旦发生纠纷，需及时通过法律途径区分责任主体，向实际收款方主张返还房款，最大限度维护自身权益。
法律小贴士
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 购房者购房前务必核实开发商的预售许可，同时警惕第三方以 “抵工程款”“内部优惠” 等名义的售房行为，避免陷入无权代理陷阱。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
