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卖家与买家签订 360 万房屋买卖合同，买家仅支付 5 万定金后以 “凑不齐房款” 为由拒绝履约，导致房屋 10 个月内贬值近百万。近日，北京市昌平区人民法院判决买家承担根本违约责任，赔偿卖家 93.62 万元，为二手房交易中 “买家违约” 的维权提供了明确指引。
一、案情梳理
1. 2023 年 9 月：签订买卖合同，买家支付 5 万定金
2023 年 9 月 5 日，李军（原告，胜诉方）通过甲中介公司（化名），与张强（被告，化名）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，核心约定如下：
张强购买李军名下 “一号房屋”（昌平区），总价款 360 万元；
付款方式：签约当日支付定金 5 万元，剩余 355 万元于过户前存入监管账户；
履约期限：合同签订后 173 个工作日内共同办理过户手续；
违约责任：若买家拒绝购房或逾期付款超 15 日，卖家有权解除合同，买家需按总房款 20% 支付违约金（或没收定金）。
签约当日，张强通过其父账户向李军支付 5 万元定金，双方同时签署《签约提示和风险告知》（加粗条款注明 “已通读并认可合同全部内容”）。
2. 2023 年 11 月 - 2024 年 6 月：买家拖延履约，明确拒绝购房
合同履行期间，张强以 “需先出售自己名下通州‘二号房屋’凑房款” 为由，迟迟未支付剩余款项。2023 年 11 月，张强曾通过中介告知李军 “可继续挂牌卖房，避免耽误交易”，但未明确提出解除合同，李军因 “合同未解除，担心一房二卖” 未同意另行挂牌。
2024 年 5 月 29 日，李军在中介沟通群询问张强 “是否继续履约”，张强明确回复：“是的，没办法，补不上差价，咱们协商解决”。6 月 13 日，李军发送《律师函》催告履约，张强仍拒绝支付剩余房款。
3. 2024 年 7-8 月：卖家起诉维权，房屋价格大幅贬值
因协商无果，李军于 2024 年 7 月申请诉前财产保全（支付保全费 5000 元、保函费 1500 元），法院依法冻结张强名下 100 万元财产。经查，张强名下通州 “二号房屋” 已于 2024 年 7 月 11 日以 “赠与” 方式过户至其父名下，未用于凑房款。
2024 年 8 月 12 日，法院向张强送达起诉状。经司法鉴定：“一号房屋” 在 2024 年 8 月 12 日的评估价为 261.38 万元，较 360 万元的合同价贬值 98.62 万元。
二、案件分析
1. 争议焦点
买卖合同解除时间如何认定？
张强是否构成根本违约？
违约金数额应如何确定？
2. 胜诉关键：买家根本违约事实清楚，违约金按实际损失认定
（1）合同解除时间为 “起诉状送达日”，买家主张的 “2023 年 11 月解除” 不成立
法律依据：《民法典》第五百六十五条（解除合同需通知对方，通知到达时解除）。
事实推导：张强 2023 年 11 月仅告知 “可继续挂牌”，未明确提出解除合同，且未与李军协商一致，不具备约定或法定解除条件；2024 年 5 月张强明确拒绝履约，李军通过起诉主张解除，法院于 8 月 12 日送达起诉状，此时合同正式解除。
（2）张强未支付剩余房款且明确拒购，构成根本违约
法律依据：《民法典》第五百六十三条（当事人一方明确表示不履行主要债务，对方可解除合同）。
事实推导：① 支付 360 万元房款是张强的核心义务，但其仅支付 5 万定金后，以 “凑不齐钱” 为由拒绝支付剩余 355 万元；② 2024 年 5 月明确回复 “不交易”，属于 “以明示方式拒绝履行主要债务”；③ 其将通州房屋赠与父亲，未用于凑房款，进一步证明违约的主观故意，构成根本违约。
（3）违约金按 “实际损失” 计算，扣除定金后赔偿 93.62 万元
法律依据：《民法典》第五百八十四条（损失赔偿额包括实际损失和可得利益）、第五百八十八条（定金与违约金可择一适用，不足部分可补）。
事实推导：① 司法鉴定确认房屋贬值 98.62 万元，这是李军的直接实际损失；② 合同约定 “总房款 20% 违约金（72 万元）” 低于实际损失，应按实际损失赔偿；③ 扣除张强已支付的 5 万元定金，最终应赔偿 93.62 万元（98.62 万 - 5 万）。
（4）买家 “格式条款无效”“家庭困难” 等抗辩不成立
格式条款抗辩：案涉合同为中介提供的统一文本，对买卖双方违约责任约定对等（如卖家违约也需按 20% 赔偿），且《签约提示》已加粗提示条款内容，张强签字确认，不符合 “格式条款无效” 情形。
家庭困难抗辩：张强作为完全民事行为能力人，应预判购房风险，“家庭赡养压力”“凑不齐房款” 不属于法定免责事由，不能减轻违约责任。
三、裁判结果
确认李军与张强于 2023 年 9 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，于 2024 年 8 月 12 日解除；
张强于本判决生效后七日内，赔偿李军违约金 936200 元；
四、案件启示
1. 卖家（如李军）避坑：3 个核心维权动作
签约时明确违约责任，留存履约证据
务必在合同中约定 “逾期付款 / 拒购的违约金计算方式”（建议明确 “按实际损失或总房款 20% 孰高计算”）；履约过程中，通过微信、邮件等书面形式沟通，留存买家 “拒付房款”“拒绝履约” 的证据（如本案中的聊天记录、律师函回执）。
买家违约后及时催告，必要时申请财产保全
发现买家拖延履约后，立即发送书面催告函（需留存送达记录）；若担心买家转移财产，可在起诉前申请 “诉前财产保全”，冻结买家银行账户、房产等，确保判决能执行。
主张违约金时，以 “实际损失” 为核心举证
若合同约定的违约金低于房屋贬值损失，需提交 “司法鉴定报告”“同小区成交记录” 等证据，证明实际损失金额，要求按实际损失赔偿（而非仅按合同约定违约金）。
2. 买家（如张强）警示：3 个 “不可为”
不可盲目签约，需提前核查资金能力
购房前务必确认 “房款来源是否稳定”（如出售自有房屋的，需明确交易周期），避免因 “凑不齐钱” 违约；签订合同时，切勿轻信 “先签合同再想办法”，重大财产决策需审慎。
不可擅自违约，需承担法定责任
一旦签订买卖合同，定金和违约金条款即生效，“不想买了”“资金不够” 均构成违约，需赔偿卖家损失（包括房屋贬值、中介费等）；本案中张强仅支付 5 万定金，最终赔偿 93 万，远超定金金额。
不可转移财产，避免加重责任
违约后转移自有财产（如本案中 “赠与房屋”），可能被认定为 “恶意逃避债务”，面临财产被追回、罚款甚至拘留的风险。
3. 核心提醒：二手房交易 “履约是底线，证据是关键”
本案中李军胜诉的核心，在于 “合同条款清晰 + 违约证据充分 + 及时主张权利”。二手房交易中，买卖双方均需秉持诚信原则：卖家要及时配合履约，买家要预判资金风险；一旦出现纠纷，务必留存书面证据，通过法律途径维护权益，切勿轻信 “口头协商” 而拖延维权。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
