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原告主张 20 多年前与被告恋爱时，以被告名义购买两套海淀房屋且全额出资，起诉要求确认房屋归己所有，法院最终以 “原告当时存在婚姻关系，与被告不构成合法同居关系” 为由，驳回全部诉求！近日，北京市海淀区人民法院的判决，为 “有配偶者与他人恋爱期间的财产争议” 提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 关系与房屋背景：原告婚内与被告恋爱，房屋登记在被告名下
1977 年，张强（原告，化名）与韩丽（案外人，化名）结婚，2008 年离婚。1994 年，张强与刘敏（被告，胜诉方）建立恋爱关系，2014 年分手。
1999 年 11 月，刘敏与甲公司（开发商，化名）签订《房产认购书》，购买 “一号房屋”“二号房屋”（均位于海淀区），总价款合计约 30.97 万美元，付款方式为按揭贷款。2000 年 10 月，刘敏与乙银行（化名）签订《个人住房贷款借款合同》，贷款 120 万元用于购房；2004 年 11 月，贷款全部结清。2004 年 9 月，两套房屋登记至刘敏名下，1999 年 12 月刘敏办理入住，现由其实际居住使用。
2. 2021-2023 年：原告多次起诉，均被驳回
2021 年，张强以 “借名买房” 为由起诉刘敏，要求办理房屋过户，海淀法院判决驳回其诉求；张强上诉后，北京一中院维持原判（生效判决认定张强有出资，但未支持过户）。
2021 年，韩丽以 “张强擅自赠与房屋” 为由起诉张强、刘敏，要求确认赠与无效并返还房屋，海淀法院及北京一中院均驳回其诉求（认定无法证明张强对房屋享有权利，不构成赠与）。
3. 2024 年：张强再次起诉，主张房屋归己所有
2024 年，张强再次起诉刘敏，诉求：
判令 “一号房屋”“二号房屋” 归其一人所有；
诉讼费、保全费由刘敏承担。
张强主张：两套房屋系其 1999 年全额出资，因 “单位购房指标问题” 借刘敏名义购买，首付款、贷款、装修费等均由其支付，双方共同居住至 2014 年分手，刘敏拒绝返还房屋。刘敏抗辩：① 张强属于重复起诉；② 双方不构成合法同居关系，原告基础法律关系不成立；③ 诉求已过诉讼时效；④ 房屋系其自行购买，与张强无关。
二、案件分析
1. 争议焦点
张强与刘敏是否构成法律上的同居关系，能否以 “同居析产” 主张房屋所有权？
张强的起诉是否属于重复起诉，诉求是否已过诉讼时效？
2. 胜诉关键：原告与被告关系不受法律保护，主张缺乏事实与法律依据
（1）张强与刘敏不构成合法同居关系，基础法律关系不成立
法律依据：《民法典》第一千零四十二条（禁止有配偶者与他人同居）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二条（同居是指未结婚的男女双方自愿共同生活）。
事实推导：① 1999 年购买房屋至 2008 年期间，张强与韩丽仍存在婚姻关系，属于 “有配偶者”；② 法律规定的 “同居关系” 仅指 “无配偶的男女双方自愿共同生活”，张强在婚内与刘敏的恋爱、共同居住行为，违反法律禁止性规定，不受法律保护，不构成合法同居关系；③ 张强以 “同居析产” 为基础主张房屋所有权，缺乏合法的法律关系前提，无法成立。
（2）张强的起诉构成重复起诉，且诉求已过诉讼时效
法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条（重复起诉需满足 “当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同”）、《民法典》第一百八十八条（普通诉讼时效为 3 年）。
事实推导：① 2021 年张强已以 “借名买房” 为由起诉要求确认房屋权利，本案与前案当事人相同、诉讼标的均为房屋所有权、诉讼请求本质一致，构成重复起诉；② 双方 2014 年分手时，张强即应知道其主张的 “权利受损”，至 2024 年起诉已超过 3 年诉讼时效，且未提供时效中断、中止的证据，丧失胜诉权。
（3）房屋登记在刘敏名下，张强的出资主张不改变权属
法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权以登记为准）。
事实推导：① 两套房屋的认购书、贷款合同均由刘敏签订，产权登记在刘敏名下，根据 “物权登记公示原则”，刘敏为合法所有权人；② 生效判决虽认定张强有出资，但出资行为仅可能形成债权债务关系（如借贷），不能直接改变房屋的物权归属，张强不能以 “出资” 为由主张房屋归其所有。
三、裁判结果
驳回原告张强的全部诉讼请求；
本案案件受理费、保全费由原告张强负担。
四、案件启示
1. 恋爱关系中的财产处理：3 个关键提醒
避免 “借名买房”，明确权属约定
恋爱期间购房时，应尽量以实际出资人的名义签订合同、办理登记；若确需借名，务必签订书面《借名买房协议》，明确约定房屋权属、出资方式、过户条件等，留存出资凭证（转账记录、收款收据等），避免日后权属争议。
婚内禁止与他人同居，坚守法律底线
婚姻关系存续期间，应恪守夫妻忠实义务，禁止与他人同居；此类行为不仅违反道德，更不受法律保护，期间产生的财产争议，法院不会基于 “同居析产” 予以支持，出资人可能面临 “钱房两空” 的风险。
及时主张权利，避免超过诉讼时效
若认为自身财产权利受损，应在知道或应当知道权利受损之日起 3 年内提起诉讼，并留存时效中断的证据（如催告函、沟通记录等）；超过诉讼时效起诉，将丧失胜诉权。
2. 房屋所有权人（如刘敏）的权利保护：2 个关键动作
留存交易凭证，巩固物权证据
购房时的合同、付款凭证、贷款还款记录、产权登记证等，是证明物权归属的核心证据，应妥善保管；若涉及他人出资，需留存相关约定（如借条、赠与协议），明确出资性质。
积极应诉，主张重复起诉与时效抗辩
面对重复起诉时，应及时向法院提交前案判决书，主张 “重复起诉” 予以驳回；同时，若对方起诉超过诉讼时效，可依法提出时效抗辩，维护自身权益。
3. 核心提醒：物权归属 “以登记为准”，法律不保护违法关系
本案的核心裁判逻辑是 “物权登记的公示效力” 与 “法律对合法关系的保护原则”。无论恋爱期间的出资情况如何，房屋权属首先以登记为准；同时，法律不会保护 “有配偶者与他人同居” 等违法关系衍生的财产主张。在恋爱、婚姻关系中，处理大额财产时务必坚守法律底线，通过书面约定明确权利义务，才能有效避免纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
