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买家 2021 年花 316 万买丰台回迁房，付清 212 万购房款 + 8 万中介费，2024 年收房入住，原房主女儿却以 “房屋是母亲赠与自己的” 起诉 “要求腾房、支付 2.64 万占有费、结清杂费”，买家辩称 “买卖合法，有生效判决确认合同有效”，法院最终判决 “驳回原告全部诉求”！近日，北京市丰台区人民法院审理此案，明确 “回迁房买卖经生效判决确认有效，买家合法占有，原房主女儿无证据证明无权占有”，为 “回迁房多重权属争议” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
回迁房来源与赠与背景
2016 年 12 月，苏敏（原告苏晴之母）作为被腾退人，与丰台区某村村委会签订《腾退补偿安置协议书》，其名下平房被腾退，获两套回迁房购买资格（每套约 90㎡），安置人口含苏敏、丈夫苏强（2024 年去世）、女儿苏晴（原告，败诉方）。
2018 年 6 月，苏敏与苏强协议离婚，《离婚协议书》约定 “两套回迁房均赠与女儿苏晴”，但未办理产权登记，房屋仍在建设中。
房屋买卖与付款履约
2021 年 6 月，苏敏因资金需求，与周磊（被告，买家，胜诉方）协商 “将其中一套回迁房（后确定为‘丰台一号房屋’，88.24㎡）以 316 万元转让”，双方签订《资金划转协议》《北京市房屋买卖合同》，约定 “周磊分阶段付款，交房前付 200 万元”。
2021 年 6 月 - 12 月，周磊按约支付 200 万元购房款（苏敏出具收据），另支付 8 万元中介费；2024 年 7 月，房屋交房时，因苏敏拖延选房导致户型、楼层不佳，双方签订《协议》，将总房款降至 280 万元，周磊当日再付 12 万元，累计支付 212 万元购房款 + 8 万元中介费 + 0.48 万元物业费，合计 220.48 万元。
2024 年 7 月 5 日，苏敏以苏晴名义与甲公司（开发商）签订《回迁安置房认购协议书》，选定 “丰台一号房屋”，并将房屋及燃气卡、电卡交付周磊，周磊入住使用。
诉讼引发与关键节点
2023 年 9 月，苏敏突然起诉周磊 “要求解除房屋买卖合同”，丰台法院审理后判决 “合同合法有效，驳回苏敏诉求”（2024 年 1 月生效）。
2024 年 8 月，苏晴以 “母亲已将房屋赠与自己，《认购协议书》是自己名字” 为由，起诉周磊 “要求腾房、支付 2024 年 5 月 20 日起的占有费（每月 6600 元，暂计 2.64 万元）、结清杂费”，周磊提交生效判决、付款凭证、交房清单等证据抗辩，主张 “合法占有，无需腾房”。
（二）原告诉求与被告答辩
原告苏晴诉求
① 判令周磊腾退 “丰台一号房屋”；
② 判令周磊支付 2024 年 5 月 20 日至实际腾退日的占有费（每月 6600 元，暂计 2.64 万元）；
③ 判令周磊结清占用期间的水电暖、物业等费用；
④ 本案诉讼费由周磊承担。
被告周磊答辩
① 辩称 “与苏敏的房屋买卖合同经生效判决确认有效，自己已支付 220.48 万元，合法占有房屋，苏晴无权要求腾房”；
② 主张 “苏晴依据的《离婚协议书》是赠与约定，未办理登记，赠与未生效，且苏敏后续出售房屋的行为已推翻赠与，苏晴不是房屋权利人”；
③ 认为 “苏晴称‘2024 年 5 月入住’不实，实际交房是 2024 年 7 月，且自己已结清物业费等，无需支付占有费及杂费”；
④ 若苏敏存在 “伪造委托书” 等行为，涉嫌诈骗，可移送公安，但不影响自己的合法占有权。
（三）法院查明关键事实
苏敏与苏强的《离婚协议书》虽约定 “房屋赠与苏晴”，但未办理产权登记，根据《民法典》第六百五十九条 “赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续”，赠与未生效，房屋仍属苏敏可处分的腾退利益；
周磊与苏敏的房屋买卖合同经生效判决确认有效，周磊已支付 212 万元购房款（占总房款 280 万元的 75.7%），且实际占有房屋，持有《认购协议书》《交割清单》等原件；
苏晴主张 “自己是房屋权利人”，但未提交 “赠与已生效”（如产权登记）的证据，仅以《认购协议书》是自己名字为由主张权利，不足以对抗周磊的合法买卖关系；
周磊实际入住时间为 2024 年 7 月，苏晴主张 “2024 年 5 月占用” 无证据，且周磊已支付物业费、中水费，无需额外结清。
二、案件分析
（一）争议焦点
苏晴依据《离婚协议书》的赠与约定，是否为 “丰台一号房屋” 的合法权利人？
周磊对房屋的占有是否合法，苏晴要求腾房、支付占有费的诉求是否成立？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
本案核心依据《民法典》第二百三十五条（无权占有返还）、第六百五十九条（赠与登记生效）、《民事诉讼法》第六十七条（举证责任），结合生效判决效力，从两方面突破争议：
苏晴不是房屋合法权利人，赠与未生效且已被推翻
依据《民法典》第六百五十九条 “赠与财产需办理登记才生效”：
苏敏与苏强在《离婚协议书》中约定 “房屋赠与苏晴”，但 2021 年苏敏出售房屋时，房屋未建成更未登记到苏晴名下，赠与未生效，苏晴未取得物权；
苏敏后续与周磊签订买卖合同、收取房款、交付房屋的行为，已以实际行动推翻赠与约定，且买卖合同经生效判决确认有效，苏晴不能以 “未生效的赠与” 对抗合法的买卖关系。
周磊合法占有房屋，苏晴无证据证明无权占有
依据《民法典》第二百三十五条 “无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”，及《民事诉讼法》第六十七条 “证据不足的，承担不利后果”：
周磊的占有具有合法基础：生效判决确认买卖合同有效，周磊已支付大部分房款（212 万元），且苏敏已实际交房，持有房屋及相关凭证原件，符合 “合法占有” 的全部特征；
苏晴的诉求无证据支撑：主张 “2024 年 5 月占用” 但未提交入住记录，主张 “自己是权利人” 但无产权登记或生效赠与证明，主张 “周磊未结清杂费” 但周磊提交了物业费、中水费支付凭证，故其全部诉求均因证据不足不成立。
三、裁判结果
驳回原告苏晴的全部诉讼请求；本案诉讼费由原告苏晴承担。
四、案件启示
（一）回迁房买家：交易避坑 “三要点”
核实房屋权属，留存生效文书
购买回迁房时，需要求卖家提供《腾退补偿安置协议书》《选房凭证》，确认房屋是否存在赠与、抵押等权利负担；若卖家曾涉及诉讼，需获取 “合同有效” 的生效判决（如本案周磊的关键证据），避免后续因权属争议陷入纠纷。
足额付款留痕，掌控交付凭证
按合同约定足额付款，通过银行转账支付（备注 “XX 房屋购房款”），要求卖家出具加盖手印的收据；交房时签订《交割清单》，留存房屋钥匙、水电燃气卡、《认购协议书》原件，证明 “实际占有”，为后续抗辩提供依据。
遇前手赠与争议，紧抓 “登记生效” 原则
若卖家曾与他人约定赠与，需明确 “赠与是否办理登记”，未登记则赠与未生效，卖家有权出售；若前手以 “赠与” 起诉，可提交买卖合同、付款凭证、生效判决，主张 “合法买卖优先于未生效赠与”。
（二）赠与关系中的受赠人（如苏晴）：警惕 “赠与未生效” 风险
赠与房屋及时办理登记，避免权利落空
接受房屋赠与后，需在房屋具备登记条件时立即办理产权过户，未登记则赠与未生效，卖家仍有权处分房屋（如本案苏晴因未登记，无法对抗周磊的买卖）；若房屋未建成，可签订《补充协议》，约定 “建成后立即过户，否则承担违约责任”。
发现卖家擅自出售，及时主张赔偿
若卖家在赠与后擅自出售房屋，且买卖合同已生效，受赠人无法要求买家腾房，但可起诉卖家 “承担违约责任”，要求赔偿房屋差价损失（而非盲目起诉买家腾房，避免败诉）。
（三）回迁房卖家（如苏敏）：履约诚信，不滥用 “赠与” 反悔
明确权利状态，不隐瞒赠与约定
出售已约定赠与的回迁房时，需如实告知买家 “赠与情况”，并出具 “赠与未生效” 的证明（如未登记的说明），避免后续因隐瞒引发诉讼；若已出售，不可随意起诉 “解除合同”，否则可能因 “违约” 承担责任。
按约配合交房，不拖延选房
房屋交房时，需按约定配合买家选房、签订《认购协议书》，不可因个人原因拖延导致买家权益受损（如本案苏敏拖延选房，需降低房款补偿周磊），否则可能面临房款减免、赔偿损失等后果。
（四）裁判要旨
回迁房权属认定遵循 “以不动产登记为权利外观基础，以合法有效的合同作为权益保障依据” 的司法裁判原则
本案中周磊胜诉的核心，在于 “买卖合同经生效判决确认有效，已付款且合法占有，苏晴无证据证明权利”；苏晴败诉的关键，在于 “赠与未登记生效，无法对抗合法买卖”。这警示所有参与者：
✅ 买家需重视 “生效判决 + 付款凭证 + 占有证据”，巩固合法权利；
❌ 受赠人不可 “仅凭赠与约定主张权利”，需及时办理登记；
⚠️ 涉及回迁房赠与、买卖，建议提前咨询律师，明确权利边界，避免 “赠与落空”“买了房却被起诉腾退” 的困境。
回迁房交易涉及赠与、买卖、腾退政策等多重法律关系，唯有 “依法登记、诚信履约、留存证据”，才能减少权属争议，保障交易双方的合法权益，维护回迁房市场秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
