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买家 2014 年花 192 万买海淀回迁房，付清全款后等待 10 年，卖家 2023 年私自收房，妻子儿子称 “买卖是虚假的，房屋是共有财产”，买家起诉 “要求继续履行协议、交付房屋”，卖家认可买卖事实，法院最终判决 “卖家 30 日内交付房屋”！近日，北京市海淀区人民法院审理此案，明确 “回迁房买卖真实有效，无证据证明虚假或恶意串通，买家有权要求交房”，为 “回迁房未交付” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
回迁房来源与买卖约定
2013 年 10 月，赵强（被告一，卖家）位于海淀区四季青某院的房屋被腾退，与甲公司签订《腾退补偿安置协议书》，获两套回迁房：“海淀一号房屋”（原常青园西里某号，64.57㎡）、“海淀二号房屋”，安置人口含赵强、妻子刘娟（第三人一）、儿子赵阳（第三人二）及张凯（原告，买家，胜诉方）等 5 人。
2013 年 10 月，赵强因资金需求，与街坊张凯协商 “将‘海淀一号房屋’以 192 万元转让给张凯”，张凯同意。2014 年 1 月 9 日，张凯按赵强要求以现金方式付清 192 万元，赵强出具《收据》，载明 “收到张凯购房款 192 万元，用于购买海淀一号房屋”，并承诺 “后续配合交房及过户”。
十年等待与交房受阻
因回迁房建设周期长，张凯一直等待交房，期间未提出异议。2023 年 9 月，“海淀一号房屋” 所在楼盘开始交房，赵强未告知张凯，私自与甲公司办理交房手续（房屋地址因规划变更为 “海淀C村一号房屋”）。
张凯得知后与赵强沟通，赵强 2023 年 10 月 13 日出具《情况说明》，确认 “已收 192 万元，同意配合交房及后续过户”，但此后迟迟不交房，还拒绝沟通。刘娟、赵阳得知后提出异议，称 “对买卖不知情，房屋是家庭共有财产，赵强收钱后用于赌博，买卖是虚假的，实为借贷担保”，阻碍张凯收房，张凯无奈起诉。
关键证据支撑
买卖关系证据：张凯提交《腾退补偿安置协议书》（载明张凯为安置人口）、2014 年《收据》（赵强签字按印）、2023 年《情况说明》（赵强确认买卖事实），赵强对上述证据均认可；
付款证据：张凯说明 “192 万元部分为夫妻存款，部分向父母、舅舅借款”，虽为现金支付，但赵强出具的《收据》及《情况说明》均确认 “已付清全款”，无相反证据反驳；
交房证据：甲公司 2023 年 10 月与赵强签订的《补充协议》，证明 “海淀一号房屋” 已交付赵强，具备向张凯交付的条件。
（二）原告诉求与各方答辩
原告张凯诉求
① 判令赵强继续履行《房屋买卖协议》，30 日内将 “海淀C村一号房屋”（原海淀一号房屋）交付给张凯；
② 本案诉讼费由赵强承担。
各方答辩理由
赵强（被告一，卖家）：认可与张凯的买卖关系，承认收到 192 万元全款，同意交房，但称 “妻子刘娟、儿子赵阳不同意，自己无法单独交房”；
刘娟、赵阳（第三人，败诉方）：辩称 “对买卖不知情，赵强收钱后用于赌博，未用于家庭开支；《收据》是 2023 年补的，非 2014 年出具；张凯明知房屋是共有财产仍购买，双方恶意串通，买卖无效；赵强无权单独处分共有房屋”，但未提交 “赌博”“收据补开”“恶意串通” 的证据；
张凯针对第三人答辩：称 “2013 年签订买卖时，赵强未提及房屋有其他共有人异议，且自己被列为安置人口，有理由相信赵强有权处分；192 万元是合理市场价，无恶意串通”。
（三）法院查明关键事实
张凯与赵强系街坊，2013 年通过张凯舅舅介绍达成买卖，赵强认可 “将张凯列为安置人口是为了顺利转让房屋”；
2014 年《收据》虽为现金支付，但赵强在 2023 年《情况说明》中再次确认 “已收 192 万元”，无证据证明款项未实际支付或用于赌博；
“海淀一号房屋” 虽为腾退安置房，但安置协议中张凯是安置人口之一，且赵强作为被腾退人，有权处分自己享有的房屋份额，刘娟、赵阳无证据证明房屋为 “全体安置人共同共有且赵强无权处分”；
刘娟、赵阳称 “买卖是借贷担保”，未提交借条、利息约定等借贷相关证据，赵强亦否认 “借贷关系”。
二、案件分析
（一）争议焦点
张凯与赵强之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系？
刘娟、赵阳主张 “买卖虚假、恶意串通、无权处分” 是否成立？
张凯要求赵强交付房屋的诉求是否应支持？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
本案核心依据《民法典》第五百零二条（合同生效条件）、第五百零九条（全面履行义务），结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力的若干规定〉》第八条，从三方面突破争议：
买卖关系真实有效，非虚假或借贷担保
依据《民法典》第一百四十六条 “以虚假意思表示实施的民事法律行为无效”：
张凯提交的《收据》《情况说明》均有赵强签字按印，赵强当庭认可 “买卖属实、已收全款”，形成完整证据链；
刘娟、赵阳称 “买卖是借贷担保”，但无借条、利息约定等证据，赵强亦否认，该主张无事实依据；
192 万元是 2014 年回迁房合理市场价（64.57㎡，单价约 2.97 万元 /㎡），符合当时交易行情，无证据证明 “价格虚高或过低”，进一步佐证买卖真实。
无证据证明恶意串通，张凯是善意买家
依据《民法典》第一百五十四条 “恶意串通损害第三人利益的民事法律行为无效”：
张凯与赵强系街坊，通过亲属介绍达成买卖，无证据证明 “双方事前串通损害刘娟、赵阳利益”；
张凯被列为安置人口，且赵强未告知 “房屋有其他共有人异议”，张凯有理由相信赵强有权处分，符合 “善意买家” 特征；
刘娟、赵阳称 “张凯明知房屋是共有财产”，但未提交证据证明 “张凯事前知晓其异议”，该主张不成立。
赵强有权处分房屋，应履行交房义务
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力的若干规定〉》第八条 “民法典施行前成立的合同，适用当时法律无效而适用民法典有效，适用民法典”：
赵强是《腾退补偿安置协议书》中的被腾退人，虽房屋涉及其他安置人口，但无证据证明 “房屋为全体安置人共同共有且需一致同意才能处分”，赵强作为主要权利人，有权处分自己享有的份额；
房屋已实际交付给赵强，具备向张凯交付的客观条件，赵强认可 “买卖有效、已收全款”，应按约定履行交房义务，刘娟、赵阳的异议不能对抗张凯的合法权利。
三、裁判结果
被告赵强于本判决生效后 30 日内，将位于北京市海淀区C村一号房屋（即《腾退补偿安置协议书》项下的 “海淀一号房屋”）交付给原告张凯；本案诉讼费由被告赵强承担。
四、案件启示
（一）回迁房买家：交易避坑 “四要点”
明确买卖主体，留存书面协议
购买回迁房时，需与被腾退人（如本案赵强）签订书面《房屋买卖合同》，明确 “房屋位置、价款、付款方式、交房时间、过户条件”，避免仅靠口头约定；若房屋涉及其他安置人，要求所有权利人签字确认，或留存 “卖家有权处分” 的书面承诺（如本案张凯虽无书面合同，但《收据》《情况说明》弥补了缺陷）。
付款留痕，现金支付需补充证据
尽量通过银行转账支付购房款，备注 “XX 房屋购房款”；若需现金支付，要求卖家出具《收据》（注明收款日期、金额、房屋地址），并录制付款视频、留存证人证言（如本案张凯因赵强认可《收据》，现金支付未成为障碍，但仍有风险）。
关注房屋进度，及时主张权利
回迁房建设周期长，需定期与卖家沟通交房进度，留存沟通记录（微信、短信）；若卖家私自收房，立即要求出具《交房承诺》（如本案张凯让赵强出具《情况说明》），避免超过诉讼时效；发现卖家违约，3 年内起诉维权。
核实安置人口身份，降低无权处分风险
要求卖家提供《腾退补偿安置协议书》，确认自己是否被列为安置人口（如本案张凯被列为安置人口，增强了 “有权购买” 的合理性）；若未被列为安置人口，需核实房屋是否为卖家单独所有，或要求其他安置人出具《同意出售声明》。
（二）回迁房卖家：履约诚信，不滥用 “共有” 抗辩
如实告知房屋情况，不隐瞒共有人
出售回迁房前，需告知买家 “房屋是否涉及其他共有人”，若有，需提前征得共有人同意，避免后续以 “共有人不同意” 拒绝交房（如本案赵强未告知刘娟、赵阳的异议，虽自身认可买卖，但仍引发纠纷）；
收全款后按约交房，不拖延履约
收到购房款后，需按约定配合交房，即使共有人有异议，也应积极协调，而非放任纠纷扩大（如本案赵强认可买卖却不主动协调家人，导致被起诉）；
不虚构 “借贷担保”“收据补开” 等抗辩理由
若买卖属实，不可因房价上涨、家人反对等原因，虚构 “借贷担保”“收据补开” 等理由否认买卖，否则因无证据支撑，会被法院驳回（如本案刘娟、赵阳的抗辩未获支持）。
（三）其他安置人：及时主张权利，不盲目阻扰
若发现卖家擅自出售回迁房，需在知道或应当知道权利被侵害之日起 3 年内主张权利，提交 “卖家无权处分”“买家恶意串通” 的证据（如书面反对意见、买家知情的聊天记录）；若无证据，不可盲目阻扰交房，否则可能承担败诉后果（如本案刘娟、赵阳因无证据，未能阻止交房）。
（四）核心提醒：回迁房交易 “证据为王，诚信是底线”
本案中张凯胜诉的核心，在于 “《收据》《情况说明》+ 卖家认可，形成完整买卖证据链，无证据反驳真实交易”；刘娟、赵阳败诉的关键，在于 “无证据证明虚假、恶意串通或无权处分”。这警示所有参与者：
✅ 买家需重视 “书面证据 + 付款凭证”，避免口头约定留隐患；
❌ 卖家不可 “收全款不交房”“虚构理由否认买卖”，否则需承担履约责任；
⚠️ 回迁房交易涉及安置政策，建议提前咨询律师，明确权利义务，避免 “等十年仍无法收房” 的困境。
回迁房承载着居住保障功能，交易双方唯有秉持诚信、留存证据，才能减少 “付全款却交房难” 的纠纷，保障买家的合法居住权益，维护回迁房交易秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
