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买家 2003 年花 28 万买大兴住宅，付首付、还按揭、收房入住 20 年，却因卖家不配合、开发商未初始登记无法过户，起诉 “要求开发商先过户给卖家，卖家再过户给自己”，卖家辩称 “买家没付 7 万补偿款，有先履行抗辩权” 并反诉要补偿，法院最终判决 “开发商 10 日内过户给卖家，卖家 7 日内过户给买家，买家过户后 3 日内付 7 万补偿款”！近日，北京市大兴区人民法院审理此案，明确 “长期占有 + 付清全款的买家有权要求依次过户，补偿款支付可附过户条件”，为 “二手房屋多次过户受阻” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
购房签约与全款履行
2000 年 7 月，张涛（被告一，卖家）与甲公司（开发商）签《北京市外销商品房预售契约》，买 “大兴一号房屋”，总价 30.6 万元，首付 6.6 万元 + 15 年按揭，2000 年 7 月收房。
2003 年 3 月，张涛与林悦（原告，买家，胜诉方）签《协议书》，约定 “张涛将‘大兴一号房屋’转卖给林悦，林悦 2003 年 2 月已付 9 万元首付，剩余 19.1828 万元按揭由林悦承担，张涛配合过户，过户费由林悦出”。签约后张涛交房，林悦实际居住至今，2007 年 12 月林悦提前还清剩余按揭 14.5455 万元，房屋抵押权解除。
过户受阻与补充协议
因甲公司未完成初始登记，“大兴一号房屋” 一直未过户到张涛名下，林悦多次催促张涛配合，2022 年 11 月双方签《补充协议》，明确：① 2003 年《协议书》有效，房屋实际归林悦所有；② 张涛需配合 “先以自己名义通过仲裁 / 执行让甲公司过户给自己，再过户给林悦”，律师费、仲裁费、过户费由林悦承担；③ 林悦需在 “办理过户前” 付张涛 7 万元补偿款，若张涛不配合过户需赔损失，若林悦不付补偿款张涛可另行处置房屋。
后因张涛拒绝按《补充协议》配合仲裁、要求重新签协议，林悦 2022 年 12 月起诉，张涛提管辖权异议，案件移送大兴法院。
关键证据支撑
付款证据：林悦提交 2003 年 9 万元收条、2007 年银行还贷凭证，证明 “已付清全部房款（9 万 + 14.5 万 = 23.5 万，含张涛前期支付的 11.4 万元）”；
占有证据：林悦提交 2003 年至今的物业费、水电费缴费记录、装修合同，证明 “持续占有使用 20 年”；
协议证据：《协议书》《补充协议》均有双方签字，张涛认可真实性，仅抗辩 “7 万补偿款未付”。
（二）原告诉求与被告答辩
原告林悦诉求
① 判令甲公司 10 日内将 “大兴一号房屋” 过户至张涛名下；
② 判令张涛在收到房屋后 7 日内过户至林悦名下；
③ 本案诉讼费由张涛承担（庭审中放弃 10 万元损失诉求，因无证据）。
被告答辩与反诉
张涛（被告一，败诉方）：辩称 “林悦没付 7 万补偿款，按《补充协议》有先履行抗辩权，可拒绝过户并另行处置房屋”，反诉 “要求林悦支付 7 万补偿款”；
甲公司（被告二，开发商）：经公告送达未出庭，视为放弃答辩权；
林悦针对反诉答辩：同意付 7 万补偿款，但需 “张涛先配合完成过户”，因《补充协议》约定的 “过户前支付” 是指 “张涛配合甲公司过户给自己后”，张涛未履行在先配合义务，无权要求先付补偿款。
（三）法院查明关键事实
林悦 2003 年至今实际占有 “大兴一号房屋”，无证据证明张涛期间提出过异议；
甲公司已具备初始登记条件，可协助将房屋过户至张涛名下；
2019 年 6 月林悦曾写 “借条”，载明 “过户完付张涛 7 万元”，张涛认可 “借条中的 7 万与《补充协议》的 7 万是同一笔，非真实借款，是补偿款”。
二、案件分析
（一）争议焦点
林悦是否有权要求甲公司、张涛依次办理过户手续？
张涛主张的 “先履行抗辩权” 是否成立，7 万补偿款应在过户前还是过户后支付？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
本案核心依据《民法典》第五百零九条 “当事人应全面履行义务”、第五百二十六条 “先履行抗辩权需基于明确的先后履行顺序”，结合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条，从两方面突破争议：
林悦有权要求 “依次过户”，符合法律规定与交易实际
依据《北京高院指导意见》第十四条 “房屋未办理转移登记，终局买受人可要求前手依次过户”：
林悦是终局买受人：已付清全部房款（9 万首付 + 14.5 万按揭），实际占有 20 年，且无证据证明其存在违约行为，符合 “有权要求依次过户” 的核心条件；
甲公司有初始过户义务：甲公司作为开发商，已具备初始登记条件，应先将房屋过户至第一手买家张涛名下，这是后续过户的前提；
张涛有后续过户义务：张涛与林悦的《协议书》《补充协议》均约定 “张涛配合过户”，且林悦已履行付款义务，张涛不得以 “未收补偿款” 拒绝履行过户的主义务。
张涛的 “先履行抗辩权” 不成立，7 万补偿款支付可附过户条件
依据《民法典》第五百二十六条 “当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求”：
主义务与从义务区分：“过户” 是房屋买卖合同的主义务，“支付补偿款” 是从义务，张涛不能以从义务未履行为由拒绝履行主义务；
补充协议约定的 “过户前支付” 应作合理解释：结合 2019 年 “借条” 中 “过户完付 7 万” 的表述，及林悦已付清全款、长期占有的事实，“过户前” 应理解为 “张涛配合甲公司过户给自己，再过户给林悦的整个流程完成前”，而非 “未开始过户就支付”，故法院调整为 “林悦在张涛过户给自己后 3 日内支付”，既符合公平原则，也保障双方权益。
三、裁判结果
被告甲公司于本判决生效后 10 日内，协助原告林悦将北京市大兴区 “大兴一号房屋”（《北京市外销商品房预售契约》项下标的物）过户登记至被告张涛名下；
被告张涛于本判决第一项履行完毕后 7 日内，协助原告林悦将北京市大兴区 “大兴一号房屋”（《协议书》项下标的物）过户登记至原告林悦名下；
原告林悦于本判决第二项履行完毕后 3 日内，向被告张涛支付补偿款 7 万元；
本案本诉诉讼费由被告张涛承担，反诉诉讼费由原告林悦承担。
四、案件启示
（一）买家（终局买受人）：买 “未初始登记二手房” 避坑 “四要点”
签协议明确 “依次过户义务”，附违约责任
购买 “开发商未初始登记、卖家未过户” 的二手房，协议中需明确：① 开发商的初始过户义务（如 “甲公司应在具备条件后 10 日内过户给张涛”）；② 卖家的后续过户义务（如 “张涛收到房屋后 7 日内过户给林悦”）；③ 违约条款（如 “任何一方拖延过户，按房款日万分之一支付违约金”），避免卖家以 “开发商未过户” 推诿（本案中林悦因《补充协议》明确过户流程，才获法院支持）。
保留 “全款支付 + 长期占有” 证据
付款时要求卖家出具收条，备注 “购房款（大兴一号房屋）”，提前还贷需留存银行凭证，证明 “已付清全部房款”；
收房后留存物业费、水电费缴费记录、装修合同、邻居证言，证明 “长期合法占有”，这是法院认定 “实际权利人” 的关键（本案中林悦 20 年占有证据，直接支撑其过户诉求）。
补充协议约定 “补偿款支付附条件”
若需向卖家支付补偿款，务必约定 “支付条件”，如 “卖家配合完成过户至买家名下后 3 日内支付”，避免写成 “过户前支付” 导致卖家拿款后不配合；若已约定模糊，可通过后续沟通记录（微信、短信）补充确认 “支付与过户的先后关系”（本案中林悦的 2019 年 “借条”，成为法院调整支付节点的关键）。
及时起诉，避免超过诉讼时效
若卖家拖延过户，应在 3 年内起诉，或通过书面催告（快递、律师函）中断时效，留存催告记录；即使开发商未初始登记，也可先起诉 “确认合同有效 + 要求卖家配合过户”，待开发商具备条件后申请强制执行（本案中林悦 2022 年起诉，未超过时效）。
（二）卖家（前手买受人）：履约 “不滥用抗辩权，配合过户是义务”
区分 “主义务与从义务”，不拒绝核心履约
房屋买卖合同中，“过户” 是主义务，“收补偿款” 是从义务，不能以 “补偿款未付” 拒绝履行过户义务，否则构成违约；若买家未付补偿款，可在配合过户后另行主张，或要求法院在判决中明确 “买家过户后支付”（本案中张涛因滥用先履行抗辩权，未获法院支持）。
配合买家督促开发商，避免扩大损失
若开发商未初始登记，应与买家共同向开发商主张权利（如发函、起诉），不可放任过户障碍，否则可能因 “未积极履行配合义务” 承担违约责任（本案中张涛未配合仲裁，未被认定为 “积极履约”）。
（三）开发商：及时完成初始登记，不拖延过户
开发商应在房屋交付后及时办理初始登记，若因自身原因导致业主无法过户，需承担 “协助过户 + 赔偿损失” 的责任；即使业主已转卖房屋，也应配合终局买受人的依次过户请求，不可拒绝履行法定义务（本案中甲公司未出庭，仍被判协助过户）。
（四）核心提醒：二手房屋过户 “证据为王，义务区分是关键”
本案中林悦胜诉的核心，在于 “全款支付 + 20 年占有 + 协议明确过户义务”；张涛反诉成功但抗辩失败，在于 “补偿款约定真实但滥用抗辩权”。这警示所有参与者：
✅ 买家需重视 “付款 + 占有证据”，明确过户流程与补偿款条件；
❌ 卖家不可 “拿补偿款当挡箭牌”，拒绝履行过户主义务；
⚠️ 遇到二手房屋多次过户受阻，及时咨询律师，区分主从义务，通过诉讼明确履行顺序，避免 “住了房却拿不到证”。
二手房屋交易涉及多方法律关系，唯有各方秉持诚信、依法履约，才能减少 “过户难” 纠纷，保障终局买受人的合法居住权益，维护房地产市场交易秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
