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购房者花 7600 万买朝阳豪宅，签协议、付全款、收房入住，却因房屋有抵押、开发商拖延无法过户，起诉 “要求开发商协助过户、银行注销抵押、赔偿保全费”，开发商辩称 “抵押导致无法过户，不担责”，银行称 “购房者非合法买家，抵押权优先”，法院最终判决 “银行 15 日内注销抵押，开发商 15 日内协助过户，还需付 6 万保全费”！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “商品房消费者物权期待权优先，抵押银行同意销售即丧失追及权”，为 “高价商品房过户受阻” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
购房签约与付款：
2021 年 2 月，苏敏（原告，胜诉方）与乙公司签订《商品房买卖协议》，约定 “苏敏购买乙公司委托甲公司（原泛海公司）定向开发的‘朝阳一号房屋’（470.18㎡）及 2 个车位，总价款 7652.2799 万元（房屋 7598.2799 万 + 车位 54 万）”；
付款分两部分：① 3377.0912 万元付乙公司（含车位款），② 4275.1887 万元付丙公司（用于装修及相关权益）；
2020 年 11 月，苏敏按约付款：11 月 27 日转乙公司 3377.0912 万、转丙公司 3055.9655 万，11 月 30 日转丙公司 1219.2232 万，乙公司、丙公司均出具收据。
收房与过户受阻：
2020 年 12 月 9 日，甲公司（开发商）向苏敏出具《房屋交付通知书》，苏敏收房后实际居住使用至今，房屋无质量问题；
苏敏多次要求办理过户，甲公司以 “房屋抵押给丁银行，未获单独同意销售函” 为由拖延，丁银行称 “苏敏非合法买家，抵押权优先，不注销抵押”；
经查，“朝阳一号房屋” 2016 年初始登记在甲公司名下，有 4 项丁银行抵押，2022 年 11 月因甲公司债务被查封，苏敏提执行异议，2024 年北京高院终审判 “不得执行该房屋”，查封障碍消除。
关键证据支撑：
甲公司与乙公司签有《定向开发协议》，约定乙公司委托甲公司开发 “朝阳一号房屋” 所在项目，乙公司有权销售；
2020 年 10 月丁银行向房管局出具《同意抵押房屋办理现房销售备案的声明》，明确 “同意‘朝阳一号房屋’在内的房屋办理销售备案”。
（二）原告诉求与核心事实
原告苏敏（胜诉方）诉称：
判令甲公司（开发商）、乙公司（销售方）协助办理 “朝阳一号房屋” 产权过户手续；
判令丁银行注销 “朝阳一号房屋” 抵押登记并协助过户；
判令甲公司、乙公司支付保全保险费 61218 元；
本案诉讼费由三被告承担。
事实依据：
合法买卖关系成立：与乙公司签的《商品房买卖协议》及补充协议，是双方真实意思，甲公司交付房屋即认可买卖，且苏敏是无房户，属商品房消费者；
已完全履行义务：按约付清 7652 万全款，收房后合法居住，无任何违约；
过户障碍非自身原因：丁银行已同意销售，却不注销抵押；甲公司、乙公司拖延配合，导致无法过户；
保全费属必要支出：为防止房屋被处置，申请保全支付 61218 元，应由违约方承担。
（三）被告答辩理由
甲公司（开发商，败诉方）辩称：
认可应协助过户，但 “朝阳一号房屋” 有丁银行抵押，未获单独同意销售函，无法签正式买卖合同，非自身原因导致过户受阻，不承担保全费；
乙公司（销售方，败诉方）辩称：
协议合法有效，已收房款，但房屋抵押需丁银行注销后才能过户，请求法院给予时间协调，不同意付保全费；
丁银行（抵押权人，败诉方）辩称：
苏敏与甲公司无正式买卖合同，非合法购房者，不适用商品房消费者保护规定；
苏敏购房时应知晓抵押情况，自身有过错，且执行异议案曾驳回其请求（后高院改判），应中止本案，待相关案件终审后审理，不同意注销抵押。
（四）第三人（丙公司）陈述
丙公司述称：已按协议完成房屋装修并交付苏敏，苏敏验收入住，自身与本案无关，不承担责任。
二、案件分析
（一）争议焦点
苏敏是否属商品房消费者，物权期待权能否优先于丁银行抵押权？
甲公司、乙公司是否应协助过户并承担保全费？
丁银行是否应注销抵押登记？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
苏敏属商品房消费者，物权期待权优先
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 “商品房消费者需满足：在查封前签合法合同、付 50% 以上房款、用于居住且无其他住房” 及《民法典》第四百零六条 “抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外”：
苏敏符合消费者要件：① 2021 年 2 月签《商品房买卖协议》（早于 2022 年 11 月查封），协议具备买卖合同核心条款，合法有效；② 已付全款 7652 万（远超 50%）；③ 名下无其他住房，购房用于居住，北京高院生效判决已确认其消费者身份；
丁银行丧失抵押权追及权：2020 年 10 月丁银行出具《同意销售声明》，明确同意 “朝阳一号房屋” 销售，依据 “抵押权人同意抵押财产转让，即丧失对抵押物的追及效力，仅能就转让款主张权利”，丁银行无权再以抵押权阻碍过户。
甲公司、乙公司应协助过户并承担保全费
依据《民法典》第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务应承担继续履行、赔偿损失等违约责任”：
协助过户是法定义务：甲公司是房屋登记权利人、乙公司是销售方，《定向开发协议》《商品房买卖协议》均约定 “最终由甲公司配合过户”，且苏敏已收房，甲公司交付行为视为认可买卖，二者均有义务协助过户；
保全费属必要损失：苏敏支付 61218 元保全费，是因甲公司拖延、丁银行拒注销抵押，为防止房屋被处置而支出的必要费用，依据 “违约方应赔偿守约方合理损失”，应由甲公司、乙公司承担。
丁银行必须注销抵押登记
依据《民法典》第四百零六条 “当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持”：
丁银行已同意销售，无禁止转让约定：《同意销售声明》是丁银行真实意思，未约定 “禁止过户”，且苏敏已付全款，抵押财产交换价值已实现，丁银行应按声明注销抵押，不得阻碍过户；
银行抗辩无依据：丁银行称 “苏敏非合法买家”，但苏敏有协议、付款凭证、收房记录，且高院已确认其消费者身份，该抗辩不成立。
三、裁判结果
第三人丁银行股份有限公司北京分行于本判决生效后十五日内，注销其在北京市朝阳区 “朝阳一号房屋” 上设立的全部抵押登记；
被告甲公司、乙公司于抵押登记注销后十五日内，共同协助原告苏敏将北京市朝阳区 “朝阳一号房屋” 过户登记至苏敏名下；
被告甲公司、乙公司于本判决生效后十五日内向原告苏敏支付保全保险费 61218 元；
本案诉讼费由被告甲公司、乙公司、第三人丁银行承担。
四、案件启示
（一）购房者：买 “高价 / 定向开发商品房” 避坑 “四要点”
签协议明确 “过户责任”，锁定多方义务
购买定向开发、有抵押的房屋，协议中需明确：① 开发商（登记权利人）、销售方（委托方）的共同过户义务，约定 “过户时限及逾期违约金（如‘逾期一日按房款万分之一赔偿’）”；② 抵押银行的注销抵押义务，若银行已同意销售，需将《同意销售声明》作为协议附件，明确 “银行应在收房后 X 日内注销抵押”（本案中苏敏因协议未明确银行义务，多走诉讼程序）；
付款留 “完整凭证”，区分款项性质
按协议约定向指定账户付款，每笔转账备注 “购房款（朝阳一号房屋）”“装修款（朝阳一号房屋）”，要求收款方出具加盖公章的收据，留存 “银行流水、收据原件”，证明 “已完全履行付款义务”（本案中苏敏的付款凭证，是法院认定其付清全款的关键）；
收房后 “留存使用证据”，及时主张过户
收房时签署《房屋交付确认书》，留存 “物业费、水电费缴费记录、装修合同”，证明 “合法占有”；收房后 3 个月内书面催告开发商、销售方办理过户，留存 “催告函、快递记录”，避免超过诉讼时效（本案中苏敏收房后持续主张，未错过维权时机）；
遇抵押 / 查封，及时提异议 + 起诉
若发现房屋有抵押或被查封，立即向法院提执行异议，同时起诉 “要求过户 + 注销抵押”，借助司法力量消除障碍（本案中苏敏通过执行异议之诉消除查封，为过户扫清关键障碍）。
（二）开发商 / 销售方：履约 “守诚信，不推诿责任”
提前协调 “抵押注销”，不隐瞒风险
销售有抵押的房屋，需提前与银行协商 “注销抵押时限”，向购房者如实告知抵押情况，不可承诺 “能过户却拖延”；若因自身债务导致房屋被查封，需积极配合购房者提异议，避免扩大损失（本案中甲公司因拖延，不仅需协助过户，还需赔偿保全费）；
尊重 “消费者权益”，不滥用内部约定
定向开发项目的内部合作协议（如甲公司与乙公司的《定向开发协议》），不得对抗购房者的合法权益，开发商作为登记权利人，必须履行过户义务，不可用 “内部约定” 推诿责任（本案中甲公司以 “内部定向开发” 为由拖延，被法院驳回）。
（三）抵押银行：“同意销售” 即担责，不滥用抵押权
出具《同意销售声明》需谨慎，明确后续义务
同意抵押房屋销售时，需在声明中明确 “注销抵押的时限（如‘购房者付全款后 15 日内注销’）”，不可 “同意销售却拒注销”；若开发商未将售房款用于偿还债务，银行应向开发商追偿，而非阻碍购房者过户（本案中丁银行因未明确注销义务，被判强制注销）；
尊重 “消费者优先”，不盲目主张抵押权
若购房者是商品房消费者（无房、用于居住、付全款），即使房屋有抵押，银行也应按 “消费者物权期待权优先” 原则，配合注销抵押，不可仅以 “抵押权” 为由拒绝（本案中丁银行忽视苏敏消费者身份，抗辩被法院驳回）。
（四）核心提示：商品房交易秉持 “证据优先，消费者权益至上” 原则
本案中苏敏胜诉的核心，在于 “协议 + 付款 + 收房证据链完整，且属商品房消费者，银行同意销售丧失追及权”；开发商、银行败诉的关键，在于 “违约拖延、忽视消费者权益”。这警示所有参与者：
✅ 购房者需重视 “协议 + 证据”，明确各方义务，及时维权；
❌ 开发商、银行不可 “违约推诿、滥用权利”，否则需承担法律责任；
⚠️ 遇到高价、定向开发商品房纠纷，及时咨询律师，明确消费者身份认定标准，借助法律武器保护物权期待权。
商品房交易涉及巨额资金，唯有各方秉持诚信、依法履约，才能减少 “付全款却无法过户” 的纠纷，保障购房者的合法居住权益，维护房地产市场交易秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
