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原房主亲属以 “前手房屋买卖合同被确认无效，拆迁协议无法履行为由” 起诉 “解除拆迁利益分配协议”，买房人反诉 “确认协议有效”，辩称 “协议是真实意思，未过户非自身原因，拆迁利益分配条款可履行”，法院最终判决 “确认协议有效，驳回解除诉求”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “协议系双方真实意思，无无效情形，仅被拆迁人认定未定论不构成解除理由”，为 “农村房屋拆迁后利益分配协议纠纷” 提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
房屋买卖与权属争议：
1999 年，赵强（2007 年去世）将 “通州一号房屋”（某村某号房屋）以 8.6 万元卖给陈锋，陈锋付清全款后，2003-2017 年全额翻建房屋并居住至拆迁；
2004 年，因赵强欲收回房屋，陈锋暂将房屋过户至妹夫林浩（本村村民）名下，但林浩未支付房款、未实际占有，双方无真实买卖关系；
2023 年 3 月，北京二中院 A 号再审判决书认定 “陈锋非本村村民，赵强与陈锋的房屋买卖合同无效”，同时查明 “陈锋与林浩无真实买卖关系”。
拆迁与协议签订：
2017 年 “通州一号房屋” 拆迁，拆迁办 “六方小组” 曾确认 “陈锋是实际使用人、投资人，为被拆迁人”，但因林浩与陈锋就被拆迁人身份争议，拆迁单位乙公司（原某分公司）未盖章确认拆迁协议；
2020 年 12 月 20 日，经村委会、拆迁单位丙公司（原某建设公司）协调，陈锋（甲方）与赵强亲属赵兰（遗孀）、赵伟、赵亮（之子）（乙方）签订《协议书》，约定 “① 陈锋为被拆迁人，签订拆迁协议；② 陈锋获全部拆迁利益后，补偿乙方 50㎡安置房 + 150 万元，村补不到位加 10 万；③ 双方认可陈锋是实际权利人”，双方签字按印。
后续争议：
2023 年再审判决后，乙公司表示 “只要赵兰一方与陈锋就利益分配达成一致，即可推进拆迁，不受前手买卖合同效力影响”，但赵兰一方以 “买卖合同无效，陈锋无法作为被拆迁人” 为由，拒绝配合并起诉解除协议，陈锋反诉确认协议有效。
无争议事实：
双方均认可《协议书》是真实意思表示，无约定解除条款，未协商一致解除；拆迁利益尚未发放，被拆迁人身份暂未定论。
（二）本诉原告（反诉被告）诉求与核心主张
原告赵兰（赵强遗孀）、赵伟、赵亮（赵强之子，均为原房主亲属，败诉方）诉称：
判令解除与被告陈锋（买房人，胜诉方）2020 年 12 月 20 日签订的《协议书》；
本案诉讼费由陈锋承担。
事实依据：
前手房屋买卖合同被确认无效，协议无法履行：
2023 年 3 月北京二中院 A 号再审判决书认定 “陈锋非本村村民，赵强与陈锋的买卖合同无效”；
拆迁单位乙公司以 “买卖合同无效” 为由，不同意陈锋作为被拆迁人签订拆迁协议，导致《协议书》中 “陈锋作为被拆迁人” 的条款无法履行，协议目的落空。
（三）反诉原告（陈锋）诉求与核心事实
反诉原告陈锋诉称：
判令确认与赵兰、赵伟、赵亮 2020 年 12 月 20 日签订的《协议书》有效；
本案诉讼费由赵兰、赵伟、赵亮承担。
事实依据：
协议系双方真实意思，内容合法：
《协议书》经村委会、丙公司协调达成，明确利益分配方案，双方签字按印，无胁迫、欺诈情形；
陈锋是房屋实际权利人，长期占有使用：
陈锋 1999 年购房后翻建、居住至拆迁，2017 年拆迁办曾确认其为被拆迁人，林浩仅为名义过户人；
协议可履行，未履行是赵兰一方恶意阻挠：
乙公司明确 “双方达成一致即可推进拆迁”，《协议书》已约定利益分配，赵兰一方以 “买卖合同无效” 拒绝配合，违反诚实信用原则。
（四）第三人（乙公司）陈述
乙公司述称：
受丙公司授权开展拆迁工作，《协议书》与乙公司无关；
目前 “通州一号房屋” 的被拆迁人未定论，需宅基地使用权人（赵兰一方）与实际投资人（陈锋）就利益分配达成一致，即可按拆迁方案推进，不受前手买卖合同效力直接影响。
二、案件分析
（一）争议焦点
2020 年《协议书》是否合法有效？
赵兰一方主张 “协议无法履行” 是否构成法定解除事由？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
《协议书》合法有效，符合合同生效要件
依据《民法典》第一百四十三条 “民事法律行为有效：（一）行为人具有相应民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗”：
意思真实：《协议书》是经多方协调后签订，双方均认可 “签字按印属实”，无证据证明 “受胁迫、欺诈”，符合 “真实意思” 要求；
内容合法：协议核心是 “拆迁利益分配”，而非 “确认房屋所有权”，即使前手买卖合同无效，不影响 “利益分配条款” 的效力；“陈锋作为被拆迁人” 是双方内部约定，未违反法律强制性规定（被拆迁人认定是行政程序，不影响民事协议效力）；
主体适格：赵兰、赵伟、赵亮是赵强的法定继承人，陈锋是协议约定的利益主体，均具备民事行为能力。
赵兰一方主张 “协议无法履行” 不成立，无法定解除事由
依据《民法典》第五百六十三条 “有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”：
无 “无法履行” 的客观事实：乙公司明确 “只要双方达成一致即可推进拆迁”，《协议书》已约定利益分配方案，仅需双方配合即可履行，不存在 “客观上无法履行” 的障碍；
前手合同无效不影响协议效力：买卖合同无效解决的是 “房屋所有权归属”，而《协议书》解决的是 “拆迁利益分配”，二者是不同法律关系，前者无效不导致后者无法履行；
赵兰一方存在恶意阻挠：陈锋已按协议约定准备履行，赵兰一方以 “买卖合同无效” 为由拒绝配合，属于 “单方违约”，不构成 “法定解除事由”。
三、裁判结果
确认原告（反诉被告）赵兰、赵伟、赵亮与被告（反诉原告）陈锋于 2020 年 12 月 20 日签订的《协议书》有效；
四、案件启示
（一）买房人（实际权利人）：拆迁前 “利益分配协议” 签订 “三要点”
明确利益分配方案，弱化 “身份认定” 条款
与原房主签订拆迁利益分配协议时，重点约定 “拆迁利益总额、补偿金额、支付时间”，而非仅依赖 “被拆迁人身份”；可增加 “若第三方（如拆迁单位）不认可被拆迁人身份，双方共同配合协商，协商不成仍按利益分配比例执行” 的条款（本案中陈锋因协议明确利益分配，即使被拆迁人身份未定论，仍能主张协议有效）；
留存 “实际占有使用证据”，夯实权利基础
购房后留存 “翻建合同、装修记录、物业费 / 水电费缴费记录”，证明 “实际投资、占有”，即使前手买卖合同无效，仍能通过 “实际权利人” 身份主张拆迁利益（本案中陈锋的翻建记录、居住证明，成为法院认可其权益的关键）；
协议签订经第三方见证，增强效力
邀请村委会、拆迁单位工作人员作为见证人在协议上签字，或通过公证处公证，避免原房主后期以 “协议是单方意思” 反悔（本案中陈锋的协议经村委会协调签订，增加了效力可信度）。
（二）原房主亲属：签订协议需 “审慎履约，不随意反悔”
明确协议性质，不混淆 “所有权” 与 “利益分配”
即使前手房屋买卖合同无效，也不必然导致 “拆迁利益分配协议” 无效，需区分 “房屋所有权归属” 与 “拆迁利益如何分” 两个法律关系；签订协议前明确 “自身诉求（如补偿金额、安置房面积）”，签字后需按约履行，不可因 “政策变化、利益诱惑” 随意反悔（本案中赵兰一方因混淆二者关系，导致解除诉求被驳回）；
配合推进拆迁，避免 “恶意阻挠” 担责
若拆迁单位要求 “双方达成一致”，应积极与实际权利人协商，不可故意拖延、拒绝配合，否则可能因 “违约” 承担诉讼费，还可能影响拆迁利益的及时获取（本案中赵兰一方因恶意阻挠，最终承担全部诉讼费）。
（三）拆迁单位：明确 “权利协调路径”，减少纠纷
提前告知 “拆迁推进条件”，引导协商
遇到 “宅基地使用权人与实际投资人不一致” 时，及时告知 “需双方达成利益分配协议即可推进”，避免当事人因 “误解政策” 引发纠纷（本案中乙公司明确协调路径，为法院认定 “协议可履行” 提供了依据）；
不直接否定民事协议效力，尊重法院裁判
拆迁单位仅需审查 “当事人是否达成一致”，无需对民事协议的效力作出判断，最终以法院生效裁判为准，避免因 “越权认定” 引发次生纠纷。
（四）核心提醒：拆迁利益分配协议 “真实意思 + 可履行性” 是关键
本案中陈锋胜诉的核心，在于 “协议是真实意思 + 内容合法 + 可履行，无无效或解除事由”；赵兰一方败诉的关键，在于 “混淆合同效力与履行条件，无证据证明协议无法履行”。这警示所有参与者：
✅ 签订拆迁协议前，明确利益分配方案，留存证据证明真实意思；
❌ 不可因 “前手合同无效” 随意反悔，需区分不同法律关系；
⚠️ 遇到拆迁利益纠纷，及时咨询律师，明确协议效力与履行路径，避免因 “误解政策” 导致权益受损。
农村房屋拆迁涉及多方利益，唯有各方秉持诚信、依法协商，才能减少 “签协议后反悔”“因身份争议拖延拆迁” 等纠纷，确保拆迁工作顺利推进，各方权益得到保障。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
