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北京平谷区一起宅基地纠纷中，林秀（原告，已故王强之妻）1992 年与丈夫王强获批向阳村宅基地（后对应一号房屋），1993 年王强与同村赵伟（被告）签《协议》“卖宅基地”，2001 年二人又签《买卖房屋契约》“卖宅基地上房屋”。2024 年林秀起诉 “确认《协议》无效”，赵伟反诉 “确认《买卖房屋契约》有效”。最终法院判决 “《协议》因买卖宅基地无效，《买卖房屋契约》因同村房屋流转有效”，此案明确 “宅基地禁买卖、房屋可同村流转” 的法律边界，给农村宅基地纠纷提供重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告 / 反诉被告：林秀（王强妻子，王强已故，一号房屋宅基地原申请人，主张 “《协议》是宅基地买卖应无效，《买卖房屋契约》虚假且系宅基地买卖亦无效”）
被告 / 反诉原告：赵伟（向阳村村民，一号房屋现相关权利人，辩称 “《协议》未履行且同意其无效，反诉主张《买卖房屋契约》是同村房屋买卖应有效”）
已故关联人：王强（林秀丈夫，1992 年宅基地申请人，1993 年签《协议》、2001 年签《买卖房屋契约》）、赵建国（赵伟父亲，已故，2001 年重新申请一号房屋宅基地审批）
其他关联人：刘芳（赵建国妻子）、赵兰（赵伟姐妹）、赵阳（赵伟兄弟）、赵磊（赵伟之子，现占有使用一号房屋）、孙涛、周明（一号房屋相邻权利人）、吴刚（向阳村村委会工作人员，《买卖房屋契约》签字确认）、郑凯（《买卖房屋契约》执笔人）
（二）案情简介
1991 年，王强向平谷区向阳村村委会申请宅基地，1992 年经村委会、镇政府、区土地管理局批准，获批 0.26 亩耕地作为宅基地（后对应一号房屋），申请表载明 “家庭人口为王强、林秀，申请理由为整建制迁入无住房”。
1993 年左右，王强与同村赵伟签订《协议》，约定 “王强将一号房屋对应的宅基地以 2000 元出售给赵伟，赵伟付款后出资建房，房屋产权归赵伟，王强协助办正式手续（费用赵伟承担）”，协议无落款日期。双方对履行情况有争议：林秀称 “协议签订后已交付宅基地”，赵伟称 “协议是意向性的，未实际履行，宅基地仍由王强占有”。
2001 年 1 月 15 日，王强与赵伟签订《买卖房屋契约》，约定 “王强将一号房屋宅基地上的两间房屋以 2000 元卖给赵伟，房屋四至明确（东至孙涛、西至周明、南至过道、北至过道），赵伟一次性付款，房屋即日归赵伟所有”，向阳村村委会在契约上盖章，收取 1000 元管理费，吴刚、郑凯签字确认。林秀对此契约不认可，称 “签订时宅基地上无房屋，契约是虚假的，真实是买卖宅基地”，但未提交证据；赵伟则主张 “契约真实，交易标的是房屋”。
此后，赵伟与父亲赵建国拆除原有房屋重建，赵建国于 2001 年 2 月以 “无房居住” 为由，向村委会重新申请一号房屋宅基地并获批（此前 1991 年赵建国曾获批另一处宅基地）。现一号房屋由赵伟之子赵磊占有使用。
2024 年，林秀起诉赵伟，以 “《协议》是宅基地买卖，违反土地管理法” 为由要求确认《协议》无效；赵伟同意《协议》无效，但反诉 “《买卖房屋契约》是同村房屋买卖，符合规定，要求确认有效”，林秀同时抗辩 “反诉与本诉不是同一法律关系，不同意一并处理”。
庭审中，赵伟举证：①《买卖房屋契约》及村委会盖章记录；②赵建国 2001 年宅基地审批表；③向阳村村委会证言（“王强将宅基地卖给赵建国，赵建国重新办审批”）；④一号房屋现由赵磊使用的证明。另查，王强、赵伟均为向阳村村民，林秀随王强落户向阳村，赵建国一家均为向阳村村民。
二、案件分析
（一）本诉：《协议》因买卖宅基地，属无效合同
依据 1988 年修正、1998 年修订的《土地管理法》及《民法通则》第 58 条：
宅基地所有权归集体，禁止私自买卖：农村宅基地是集体经济组织无偿提供给村民的居住保障用地，所有权归集体，村民仅享有使用权，无权买卖。《协议》明确约定 “出售房基地（宅基地）”，价格 2000 元，实质是宅基地所有权 / 使用权的有偿转让，违反 “宅基地禁买卖” 的强制性法律规定；
是否履行不影响合同无效：无论《协议》是否实际交付宅基地、赵伟是否付款，只要合同内容是买卖宅基地，就因违反法律强制性规定自始无效，林秀作为王强同户宅基地申请人，在王强去世后主张确认无效，于法有据；
适用当时法律，结论一致：《协议》签订于 1993 年，适用 1988 年《土地管理法》（“集体土地不得买卖”），即使参照后续法律，宅基地禁买卖的原则一致，故《协议》无效结论无争议。
（二）反诉：《买卖房屋契约》因同村房屋流转，属有效合同
结合 “房地一体” 原则及农村房屋流转规则：
同村村民间房屋买卖合法：赵伟与王强均为向阳村村民，属于同一集体经济组织成员，农村房屋可在本集体内流转，《买卖房屋契约》约定 “出售宅基地上的房屋”，而非直接买卖宅基地，符合法律规定；
有村委会确认，意思表示真实：《买卖房屋契约》经向阳村村委会盖章、收取管理费，证明村委会认可该房屋交易，且双方约定 “2000 元付款后房屋归赵伟”，无证据证明存在欺诈、胁迫，应认定为真实意思表示；
“房地一体” 与后续审批补正效力：根据 “房地一体” 原则，购买房屋的同时取得宅基地使用权（限于本集体成员）。2001 年赵建国重新申请一号房屋宅基地并获批，实质是对 “房屋买卖后宅基地使用权流转” 的官方确认，补正了流转程序，进一步说明交易合法；
林秀 “无房屋” 抗辩无证据：林秀称 “签订契约时无房屋”，但未提交照片、证人证言等证据，而赵伟有契约、村委会证言、后续重建记录佐证 “有房屋交易”，故林秀抗辩不成立。
（三）反诉与本诉可一并处理：均涉及一号房屋，节约诉讼资源
两诉基于同一标的物：本诉《协议》、反诉《买卖房屋契约》均指向一号房屋对应的宅基地 / 房屋，争议核心是一号房屋相关交易的效力，属于同一法律关系下的关联争议，一并处理可避免矛盾判决，节约司法资源；
法律无禁止性规定：民事诉讼中，反诉与本诉只要有牵连关系（如基于同一事实、同一标的物），即可一并审理，林秀 “不同意一并处理” 的抗辩无法律依据，法院一并审理符合程序规定。
三、裁判结果
确认原告林秀之夫王强与被告赵伟签订的《协议》（关于出售平谷区向阳村一号房屋对应宅基地的协议）无效；
确认反诉原告赵伟与反诉被告林秀之夫王强于 2001 年 1 月 15 日签订的《买卖房屋契约》（关于出售平谷区向阳村一号房屋的契约）有效；
本诉案件受理费由被告赵伟承担，反诉案件受理费由反诉被告林秀承担。
四、案件启示
（一）农村宅基地交易：1 条红线不能碰
绝对禁止宅基地买卖，可流转使用权（限同村）：宅基地所有权归集体，任何 “买卖宅基地” 的协议（无论是否履行）均无效；若需流转，只能通过 “房屋买卖（限同村村民）”“宅基地使用权出租（不超过 20 年）”“宅基地退出（由集体回收）” 等合法方式，且房屋买卖需经村委会确认，避免 “名为房屋买卖，实为宅基地买卖”。
（二）农村房屋交易：3 点确保合法有效
交易双方必须是同村村民：非本集体成员购买农村房屋，合同通常无效（特殊情况除外，如继承），本案赵伟与王强同村，是合同有效的关键前提；
签订书面契约并经村委会确认：书面契约需明确 “买卖房屋而非宅基地”，注明房屋四至、价款、付款方式，最好经村委会盖章或备案，避免后续 “无交易事实” 的争议；
及时补正宅基地审批手续：房屋买卖后，若需重建或变更使用权人，应向村委会、乡镇政府申请重新审批，如本案赵建国 2001 年补批手续，进一步固定合法权益。
（三）权利人维权：2 点证据意识要强化
主张 “无交易事实” 需举证：如林秀称 “签订房屋契约时无房屋”，需提交当时宅基地照片、邻居证言等证据，无证据则承担不利后果；
区分 “协议” 与 “契约” 的不同效力：同一标的物的多份交易文件，需分别分析内容实质（是买卖宅基地还是房屋），不能一概而论，本案《协议》因宅基地买卖无效，《契约》因房屋买卖有效，就是典型区别。
（四）农村集体组织：1 项责任要履行
严格审核宅基地流转手续：村委会作为集体土地管理者，对村民房屋买卖、宅基地申请应严格审核，如本案中村委会在《买卖房屋契约》上盖章，既确认了交易合法性，也为后续纠纷提供了关键证据，避免 “乱盖章、不审核” 导致的纠纷。
本案核心警示：农村宅基地和房屋交易，需严格区分 “宅基地” 与 “房屋” 的法律属性 —— 宅基地禁买卖，房屋可同村流转。无论是出卖人还是买受人，都要签订规范的书面文件，明确交易标的，经集体组织确认，必要时补正审批手续，避免因 “不懂法” 或 “图省事” 导致合同无效，最终得不偿失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
