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在二手房交易中，购房资格是影响交易能否顺利完成的关键因素。北京东城区一起案例中，买方因始终未取得购房资格，导致房屋无法过户，最终法院判决解除合同，买方需支付违约金并赔偿评估费。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊、钱芳（共同卖方）
被告：孙强、李娜（共同买方）
第三人：丙中介公司
（二）交易经过
2023 年 10 月 15 日，经丙中介公司居间，赵磊、钱芳与孙强、李娜签订《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》等文件，约定孙强、李娜以 565 万元购买赵磊、钱芳名下的一号房屋（位于东城区，建筑面积 59.53 平方米，设有 140 万元抵押）。
合同主要约定：
孙强、李娜需支付定金 40 万元（已支付 20 万元，剩余 20 万元网签后支付）；
赵磊、钱芳应于 2024 年 3 月 26 日前完成抵押权注销；
双方最晚于 2024 年 4 月 12 日前办理完毕产权转移登记，若因买方原因导致 120 日内未完成过户，卖方有权解除合同并要求按总房款 20% 支付违约金；
《补充协议》约定，若 2024 年 4 月 12 日前未过户，违约方支付总房款 5% 作为违约金，与主合同冲突时以补充协议为准。
签约当日，赵磊、钱芳向丙中介公司支付居间服务费 56507.41 元，孙强、李娜支付定金 10 万元，次日又支付定金 10 万元。后因过户事宜搁置，双方协商延期未果，赵磊、钱芳于 2024 年 4 月 20 日当面送达《解约通知函》，孙强、李娜确认收到。
（三）各方主张
赵磊、钱芳：孙强、李娜未在约定期限内办理过户，构成根本违约，应解除合同，支付违约金 93 万元（抵扣已付定金 20 万元），赔偿居间服务费 56507.41 元及评估费 14214 元。
孙强、李娜：赵磊、钱芳未按约在 2024 年 3 月 26 日前解抵押，先行违约；自身无购房资格导致无法过户，但合同约定的 20% 违约金过高，且补充协议约定按总房款 5% 计算，不同意原告全部请求。
丙中介公司：双方签署过《购房资格补充协议》，约定孙强、李娜最晚于 2024 年 4 月 5 日前取得购房资格，赵磊、钱芳知情并同意；若合同解除，可退还双方居间服务费。
（四）关键事实
《购房资格补充协议》显示，赵磊、钱芳知晓孙强、李娜签约时无购房资格，同意其在 2024 年 4 月 5 日前取得资格，否则需承担违约责任。
孙强、李娜至今未取得购房资格，明确表示无法继续履行合同。
赵磊、钱芳曾于 2024 年 4 月 22 日自行预约解抵押，因等待买方资格未提前办理，丙中介公司对此认可。
经评估，一号房屋在 2024 年 4 月 20 日的市场价值为 468.56 万元，赵磊、钱芳垫付评估费 14214 元。
二、案件分析
（一）合同效力认定
案涉《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《购房资格补充协议》等均系双方真实意思表示，内容合法有效，各方应按约履行。《购房资格补充协议》虽双方未持有，但签名真实且与其他合同同日签署，应作为履行依据。
（二）违约行为认定
孙强、李娜的根本违约：
未按《购房资格补充协议》约定在 2024 年 4 月 5 日前取得购房资格，导致无法办理过户，符合 “因买方原因导致未能按时过户” 的情形，构成根本违约。
明确表示无购房资格、无法继续履行合同，合同目的已无法实现。
赵磊、钱芳的解抵押义务未构成违约：
赵磊、钱芳有解抵押的主观意愿和行动（预约 2024 年 4 月 22 日办理），未按时完成系因等待买方资格，且丙中介公司认可此事实。
解抵押义务未履行不影响合同目的实现，核心障碍是买方无购房资格，故不构成违约。
（三）合同解除与责任承担
合同解除时间：孙强、李娜认可收到 2024 年 4 月 20 日的《解约通知函》，且同意解除合同，故确认合同于该日解除。
违约金调整：
主合同约定按总房款 20%（113 万元）支付违约金，补充协议约定 5%（28.25 万元），但本案系买方无资格导致违约，与一般 “未按时过户” 不同，应适用主合同条款。
结合评估报告（房屋贬值约 96.44 万元）、赵磊、钱芳知情买方无资格仍签约（自身需承担一定责任），法院酌定违约金 73.45 万元（抵扣已付定金 20 万元后，需再支付 53.45 万元）。
其他损失赔偿：
居间服务费：丙中介公司同意退还，原告主张赔偿构成双重获利，法院不予支持。
评估费：系因买方违约导致的必要支出，法院予以支持。
三、裁判结果
确认赵磊、钱芳与孙强、李娜于 2023 年 10 月 15 日签订的关于一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《房款支付协议》于 2024 年 4 月 20 日解除；
孙强、李娜于本判决生效后十五日内向赵磊、钱芳支付违约金 734500 元（已支付的 200000 元定金先行抵扣）；
孙强、李娜于本判决生效后十五日内向赵磊、钱芳支付评估费损失 14214 元；
驳回赵磊、钱芳的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房资格是交易前提，需提前核实
买方在签约前必须确认自身具备购房资格，避免因资格问题导致违约。本案中，买方明知无资格仍签约，最终因无法履约承担高额违约金，教训深刻。
（二）合同条款需明确违约情形与责任
对于 “无购房资格”“解抵押延迟” 等可能影响交易的情形，应在合同中明确约定责任归属及违约金计算方式，避免条款冲突（如本案主合同与补充协议的违约金比例不一致）。
涉及补充协议，需确保双方持有原件，明确条款效力，避免后续争议。
（三）卖方对买方风险有审慎注意义务
卖方明知买方无购房资格仍签约，需承担一定风险责任。法院在判定违约金时，会考虑卖方的知情因素，适当调低赔偿金额。
（四）中介应规范流程，明确告知义务
中介需向买卖双方充分披露房屋状态、买方资格等关键信息，协助签订完整协议并交付原件，避免因流程疏漏引发纠纷。本案中，中介未交付《购房资格补充协议》，虽不影响效力，但增加了争议可能性。
二手房交易中，资格审核、条款约定、流程规范缺一不可。买卖双方应秉持谨慎态度，必要时咨询专业律师，降低交易风险，避免因违约造成经济损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
