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农村房屋买卖中，买受人的身份资格是决定合同效力的关键。北京一起案例中，法院明确非本村集体经济组织成员购买农村房屋的契约无效，即使交易已完成多年且买受人实际居住，仍无法改变合同无效的法定后果，为农村宅基地流转划出了清晰的法律红线。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张诚（出卖人，本村农业户口）
被告：郑伟（买受人，非本村集体经济组织成员）
（二）事件经过
张诚在北京市某区某镇某村拥有一处宅院（六号房屋），含正房 5 间、西厢房 3 间及地上树木，对应的集体土地建设用地使用证登记在张诚名下。2003 年 9 月 4 日，张诚与郑伟签订《买卖房屋契约》，约定郑伟以 13000 元价格购买六号房屋及附属物。合同签订当日，郑伟付清全款，张诚交付房屋及集体土地建设用地使用证，郑伟及其家人入住六号房屋至今，并对房屋进行了翻建和新建。
2024 年，张诚以 “郑伟非本村集体经济组织成员” 为由，起诉请求确认双方 2003 年签订的《买卖房屋契约》无效。郑伟辩称：合同系双方真实意思表示，已实际履行多年，张诚主张违反诚实信用原则；且张诚的请求已超过诉讼时效，故不同意确认合同无效。庭审中，双方均认可郑伟及家庭成员从未属于六号房屋所在村集体经济组织，且均表示合同无效的法律后果另案处理。
（三）争议焦点
非本村集体经济组织成员购买农村房屋，所签契约是否有效？
合同已履行多年且房屋已翻建，是否影响效力认定？
原告的主张是否超过诉讼时效？
二、案件分析
（一）农村房屋买卖的身份限制
根据《土地管理法》第六十二条规定，农村宅基地属于农民集体所有，仅限本集体经济组织成员享有使用权。本案中：
六号房屋附着于农村宅基地，买卖房屋必然涉及宅基地使用权流转；
郑伟自始非六号房屋所在村集体经济组织成员，不具备取得该宅基地使用权的资格；
双方签订的《买卖房屋契约》因违反 “宅基地仅限本集体成员使用” 的强制性规定，符合《合同法》第五十二条（五）项 “违反法律、行政法规的强制性规定” 的无效情形。
（二）实际履行与合同效力的关系
合同效力取决于是否符合法律规定，与履行状态无关：
郑伟虽已支付房款、实际居住 20 余年并翻建房屋，但这些事实仅能证明合同的履行情况，不能改变其内容违法的本质；
农村房屋买卖中，“房地一体” 原则决定了房屋所有权与宅基地使用权不可分割，买受人非本集体成员的，即使房屋已交付，仍因宅基地使用权无法合法转移导致合同无效。
（三）诉讼时效的适用排除
合同无效属于自始无效的法定情形，不受诉讼时效限制：
郑伟主张 “超过诉讼时效” 无法律依据，因为确认合同无效是对法律事实的认定，不属于债权请求权，不适用诉讼时效制度；
只要合同存在无效情形，无论经过多长时间，当事人均有权请求法院确认无效，法院也应依法作出认定。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告张诚与被告郑伟于 2003 年 9 月 4 日就北京市某区某镇某村六号房屋达成的《买卖房屋契约》无效。
四、案件启示
（一）买受人资格是农村房屋交易的核心前提
购买农村房屋前，必须核实自身是否为房屋所在地集体经济组织成员（通常以农业户口为准）。非本集体成员购买的，即使签订合同并实际履行，也可能被认定无效，面临返还房屋的风险。
（二）合同无效的后果需提前预判
合同被确认无效后，原则上应返还财产（房屋归出卖人，房款归买受人），但需考虑以下因素：
买受人对房屋的翻建、装修投入，可要求出卖人适当补偿；
房屋增值部分的分配，法院可能根据双方过错程度酌情处理（如出卖人明知对方非本集体成员仍出售，存在主要过错）；
本案中双方同意另案处理无效后果，提示当事人可在确认无效案件中一并主张赔偿，避免程序繁琐。
（三）诚实信用原则不能突破法律强制性规定
郑伟以 “张诚违反诚实信用” 抗辩，但法律强制性规定优先于合同约定。出卖人即使多年后主张合同无效，虽有违道德诚信，但在法律上仍能得到支持，提醒买受人切勿抱有 “交易完成即安全” 的侥幸心理。
（四）诉讼时效不适用于确认合同无效请求
确认合同无效不受诉讼时效限制，买受人不能以 “时间过长” 抗辩，而应在交易前充分评估风险，避免因身份不符导致长期居住后仍需返还房屋的损失。
（五）农村房屋流转的合规路径
如需购买农村房屋，需确保：
买受人属于房屋所在村集体经济组织成员；
经村委会同意并办理宅基地使用权变更备案；
签订书面合同明确权利义务及无效后果的处理方式，降低纠纷发生后的损失。
本案再次明确了农村宅基地 “内部流转” 的法律原则，警示非本集体成员切勿购买农村房屋，同时也提醒出卖人，以 “身份不符” 主张合同无效虽能得到法律支持，但仍需承担返还房款及补偿损失的责任，最终可能 “得不偿失”。
