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在商品房交易中，逾期办理不动产权证引发的违约金纠纷屡见不鲜。北京一起典型案例中，法院对开发商设置的违约金上限条款作出无效认定，判决其按合同约定的日万分之一标准支付违约金，为同类案件提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林浩（购房者）
被告：丙置业公司（开发商）
（二）事件经过
2018 年 10 月，林浩与丙置业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买位于北京市昌平区的四号房屋，总价款 691.13 万元，房屋交付日期为 2020 年 12 月 31 日前。合同同时约定，林浩委托丙置业公司代办不动产转移登记，丙置业公司需在购房者交齐资料后 12 个月内办妥产权证，逾期按已付房款的日万分之一支付违约金，但补充协议中载明 “违约金累计不超过总房款的 0.2%”（即 1.38 万元）。
林浩依约支付全款后，丙置业公司于 2020 年 12 月 30 日交付房屋，但因项目总承包商丁建筑公司拒绝配合办理配套设施竣工验收备案，导致四号房屋所在楼栋迟迟未完成首次登记，直至 2024 年 8 月 29 日才办妥大产权证，林浩的房产证于 2024 年 10 月 15 日办结。
林浩起诉要求丙置业公司支付 2023 年 7 月 1 日至 2024 年 9 月 15 日的逾期办证违约金 30.62 万元（按日万分之一计算），并退还代办费 1200 元。丙置业公司辩称，违约金应受总房款 0.2% 上限限制，且逾期系第三方原因导致，未给林浩造成实际损失。
（三）争议焦点
补充协议中 “违约金累计不超过总房款 0.2%” 的条款是否有效？
丙置业公司能否以第三方原因抗辩逾期办证的违约责任？
违约金计算标准与期间应如何确定？
二、案件分析
（一）格式条款的效力判定
丙置业公司在补充协议中设置的违约金上限条款，属于预先拟定、重复使用的格式条款。该条款将逾期办证违约金限制在总房款的 0.2%，显著减轻了开发商的违约责任 —— 按合同约定的日万分之一标准，441 天的违约金应为 30.62 万元，而上限仅为 1.38 万元，差距达 22 倍，客观上限制了购房者的索赔权利，违反公平原则。根据《民法典》第四百九十七条，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。因此，法院认定该上限条款无效，应按合同约定的日万分之一标准计算违约金。
（二）第三方原因能否构成免责事由
丙置业公司主张逾期办证系丁建筑公司不配合所致，属于 “非出卖人原因”。但根据合同相对性原则，开发商与第三方的纠纷不能对抗购房者的合同权利。合同中虽约定 “非出卖人原因可免责”，但该条款中的 “非出卖人原因” 应限于不可抗力或购房者自身原因等情形，开发商与施工方的合同纠纷属于其自身经营风险，不属于法定或约定的免责事由，故丙置业公司仍需承担违约责任。
（三）违约金的计算依据
基数：林浩已付房款 691.13 万元，虽后期因面积差异有退款，但退款发生在办证之后，违约金计算期间内房款基数应为 691.13 万元。
期间：双方认可起算时间为 2023 年 7 月 1 日，林浩同意计算至 2024 年 9 月 15 日，共计 441 天，法院予以确认。
标准：合同明确约定逾期办证违约金按已付房款日万分之一计算，该标准未超出合理范围（年息 3.65%），法院予以支持。
（四）代办费的处理
林浩主张退还 1200 元代办费，但法院认为，丙置业公司已实际履行代办义务，且支持的违约金已足以弥补其损失，故对该项请求不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
丙置业公司于判决生效后十日内支付林浩逾期办理房屋产权转移登记的违约金 306172.32 元（6911339 元 ×0.01%×441 天）；
驳回林浩的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）开发商应规范格式条款的制定
商品房买卖合同中的补充协议常包含违约金上限、免责条款等格式条款，开发商需注意条款的公平性。若条款明显失衡（如违约金上限过低），可能被认定为无效。建议在拟定条款时，确保违约责任与违约行为的损害程度相匹配，必要时对关键条款进行加粗提示并向购房者充分说明。
（二）购房者需审慎审查合同条款
购房时应重点关注办证期限、违约金计算标准及上限条款，对不合理的限制条款可要求开发商修改。收房后需及时督促开发商办理产权证，若发现逾期应保留相关证据（如催告记录、损失证明等），以便维权。
（三）第三方责任不能成为开发商的 “挡箭牌”
开发商与施工方、供应商等第三方的纠纷，属于其内部合同关系，不能以此对抗购房者的合同权利。开发商应加强项目管理，通过合同约束第三方履行义务，避免因第三方违约导致自身对购房者承担责任。
（四）违约金的调整需符合公平原则
法院在处理违约金纠纷时，会结合合同约定、违约方过错程度、守约方实际损失等因素综合判定。对于明显过低的违约金上限，法院可依职权认定无效并按合理标准调整，以平衡双方利益。
本案凸显了法律对格式条款的严格规制，强调了合同公平原则的重要性。无论是开发商还是购房者，都应增强契约意识，通过规范的合同约定和积极的履约行为，减少此类纠纷的发生。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
