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在房屋交易中，卖家因房价上涨反悔、恶意抵押房屋的情况并不少见。北京一起案例中，卖家在房价翻倍后不仅拒绝过户，还将房屋抵押借款，最终法院判决解除合同，卖家退还房款并支付高额违约金。这起案件为房屋交易双方敲响了警钟。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊，房屋买受人
被告 1：孙浩，房屋出卖人
被告 2：刘敏，孙浩前妻
关键公司：丙中介公司，居间服务方
（二）争议焦点
赵磊与孙浩签订的房屋买卖协议能否解除？
孙浩应退还的购房款金额是 85 万还是 100 万？
约定的 80 万违约金是否合理，法院会如何调整？
刘敏是否需对涉案债务承担连带责任？
（三）事件经过
2015 年 9 月，赵磊通过丙中介公司与孙浩签订《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》，约定以 100 万元购买孙浩名下的一号房屋（大兴区），并约定房屋产权证下发后 30 个工作日内办理过户。赵磊支付居间服务费 1 万元，陆续向孙浩支付购房款，孙浩交付房屋后，赵磊对房屋进行装修并使用。
2018 年 5 月，一号房屋产权证下发，此时房价已大幅上涨。孙浩因沉迷购彩亏损，不愿履行过户义务，反而与案外人恶意串通，以借款为名签订《借款合同》，将房屋抵押并办理登记。后因孙浩未还款，房屋被法院查封执行。赵磊多次催促过户无果后起诉，要求解除合同、退还 100 万房款、赔偿居间费、装修费及 80 万违约金，并称涉案债务为夫妻共同债务，要求刘敏承担连带责任。
孙浩辩称仅收到 85 万房款，15 万尾款收条是被迫出具，且房款未用于家庭生活；刘敏则表示对卖房一事毫不知情，房屋为夫妻共同财产，自己未签字追认，不应承担责任。
二、案件分析
（一）合同解除的法定条件
根据《合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，孙浩在取得产权证后拒绝过户，反而将房屋抵押导致被查封，致使赵磊无法取得房屋所有权，合同目的彻底落空。赵磊主张解除合同符合法定条件，且孙浩当庭同意解除，故合同应予以解除。
（二）购房款金额的认定
生效判决已认定，赵磊主张的 15 万尾款支付发生在房屋被查封后，与其 “过户后支付尾款” 的口头约定不符，且未提供充分证据证明实际支付。根据 “谁主张谁举证” 原则，法院采信孙浩关于收到 85 万房款的主张，认定应退还房款金额为 85 万。
（三）违约金的调整依据
双方协议约定违约金 80 万，孙浩认为过高。法院综合考虑赵磊的实际损失（房款利息、装修投入、房价上涨损失等），依据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为 70 万，不再单独支持居间费和装修费，既弥补了赵磊损失，也未过分加重孙浩责任。
（四）夫妻共同债务的认定
根据法律规定，夫妻共同债务需满足 “共同意思表示” 或 “用于家庭日常生活”。本案中，刘敏对卖房不知情且未签字，孙浩的银行流水显示房款未用于家庭开支，而是用于个人购彩。赵磊未能举证证明刘敏知情或房款用于家庭，故涉案债务属孙浩个人债务，刘敏不承担连带责任。
三、裁判结果
法院判决：
赵磊与孙浩 2015 年 9 月 25 日签订的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》于 2024 年 12 月 2 日解除；
孙浩于判决生效后十日内退还赵磊房款 850000 元；
孙浩于判决生效后十日内支付赵磊违约金 700000 元；
驳回赵磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）房屋交易需强化风险防控
签订合同时应明确过户时间、违约责任等关键条款，约定较高违约金以震慑违约行为。付款时尽量通过银行转账并留存凭证，避免大额现金支付，尾款支付应与过户同步进行。
（二）及时核查房屋权属状态
购买未取得产权证的房屋时，需核实房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，可在合同中约定 “卖方保证房屋无权利瑕疵，否则承担违约责任”。产权证下发后，应立即督促卖方办理过户，防止夜长梦多。
（三）夫妻共有房屋交易需共有人确认
购买夫妻共有房屋，务必要求夫妻双方共同签字，或由未签字方出具书面追认文件，避免因 “无权处分” 导致合同纠纷。本案中赵磊明知房屋可能为共有却未要求刘敏签字，自身存在一定风险疏忽。
（四）遭遇违约及时维权
发现卖方违约迹象（如拖延过户、恶意抵押等），应及时固定证据（聊天记录、催告函等），通过诉讼主张权利，必要时申请财产保全，防止房屋被转移或再次处分。
房屋交易涉及重大财产利益，买卖双方均应恪守诚信，严格履行合同义务。购房者要提高风险意识，完善交易流程；卖房者要遵守契约精神，切勿因利益诱惑而违约，否则将承担沉重的法律代价。如有疑问，建议咨询专业律师保驾护航。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
