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案件梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：刘阳
被告（反诉原告）：孙明、李娟（夫妻关系）
第三人：甲公司（房屋中介）
（二）案件背景
2021 年 4 月 28 日，在甲公司居间下，刘阳与孙明、李娟签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以 3100 万元购买一号房屋。因房屋存在租约，双方特别约定租户可居住至 2021 年 12 月 31 日。合同履行过程中，房屋于 2021 年 8 月 25 日完成过户，但因原租户拒绝搬离，刘阳直至 2024 年 1 月 13 日才实际收房。双方就逾期交房违约金、户口迁出保证金支付产生争议，诉至法院。
（三）诉讼过程
刘阳诉请孙明、李娟支付逾期交房违约金 1131.5 万元；孙明、李娟反诉要求刘阳支付户口迁出保证金 50 万元及违约金。刘阳主张对方未依约交房构成违约，孙明、李娟辩称已完成带租约交付义务，且过户后应由刘阳自行处理租户问题。甲公司表示不参与双方争议。法院组织双方对合同、聊天记录、判决书等证据进行质证。
争议焦点
被告是否构成逾期交房违约？
原告主张：被告未在 2022 年 1 月 1 日完成房屋交付，构成违约，应按合同支付高额违约金。
被告主张：房屋已带租约过户，原告承继出租权即完成交付；且因租户拒绝搬离导致无法交房，责任不在被告。
原告是否应支付户口迁出保证金？
被告主张：已按约定迁出户口，原告应支付保证金及逾期违约金。
原告主张：因被告逾期交房，其行使不安抗辩权；且未共同核实户籍信息，支付条件未成就。
违约金数额应如何认定？
原告主张：按合同约定的日万分之五计算违约金，以房屋总价为基数。
被告主张：原告无实际损失，且房屋存在增值，请求法院酌减违约金。
案件分析
（一）逾期交房违约成立
合同及补充协议明确约定被告应确保租户于 2021 年 12 月 31 日前搬离，此约定对双方具有约束力。虽法院判决过户后原告享有租赁合同解除权，但被告未能促使租户按期搬离，构成违约。
（二）违约金需合理调整
原告未举证证明实际损失，且在未收房期间已收取租金、房屋存在增值。法院依据公平原则，综合合同履行情况、过错程度及预期利益，对违约金予以酌减。
（三）户口迁出保证金应支付
被告已举证证明按约迁出户口，原告以未核实户籍信息及行使不安抗辩权为由拒付，缺乏法律依据。合同未将共同核实户口作为支付保证金的前提条件，故原告应履行支付义务。
（四）反诉违约金同样酌减
被告未举证证明因原告逾期支付保证金产生实际损失，法院对反诉违约金亦进行合理调整。
裁判结果
孙明、李娟支付刘阳逾期交房违约金 10 万元；
刘阳支付孙明、李娟户口迁出保证金 50 万元，并自 2022 年 8 月 10 日起按同期 LPR 支付违约金；
驳回刘阳其他诉讼请求及孙明、李娟其他反诉请求。
案件启示
带租约购房需明确权责：买卖双方应在合同中细化租户腾退义务归属、违约责任等条款，避免因租约问题产生纠纷。
违约金约定需谨慎：过高的违约金可能因缺乏实际损失证据被调整，建议结合预期损失合理设定违约赔偿标准。
抗辩权行使需合法：行使不安抗辩权需符合法定情形，否则可能因举证不足承担违约责任。
中介需规范居间行为：中介应如实披露房屋租赁、户籍等信息，协助双方完善合同条款，减少履约风险。
