此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：陈明
被告：红星村村委会
关键关系：陈明非红星村集体经济组织成员，因购买红星村村委会拟建设房屋产生合同效力及款项返还纠纷。
（二）案件背景
2009 年，红星村村委会为筹集建房资金宣传预售房屋，陈明经协商后于 2009 年 12 月 19 日支付购房款 32.5 万元，次日签订《购房合同》，约定购买一号房屋（面积 120.77 平方米，总价 32.5 万元）。该房屋所在土地为集体性质，属于 “小产权房”。后因村委会未取得建设规划许可，房屋未建成。陈明多次索要购房款无果，遂诉至法院。
（三）诉讼过程
陈明起诉要求确认购房合同无效，判令村委会返还购房款 32.5 万元及利息。村委会辩称未实际开展房屋买卖，项目已叫停且审计报告无相关记录，不同意诉求。法院经审理，结合证据认定合同无效，支持了陈明的合理诉求。
二、争议焦点
购房合同效力认定：非集体经济组织成员与村委会签订的集体土地上房屋买卖合同是否有效？
责任主体与款项返还：村委会是否为实际合同相对方，应否承担返还购房款及赔偿利息的责任？
利息计算标准：原告主张的 5 年期贷款利率计算利息是否合理，应如何确定利息计算标准？
三、案件分析
（一）合同效力判定
根据《土地管理法》及相关政策，农村集体土地上房屋只能分配给本村村民，禁止城镇居民购买。本案中，红星村村委会在未取得建设审批手续和商品房预售许可证的情况下，与非本村成员陈明签订购房合同，违反法律强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，该合同自始无效。
（二）责任主体与款项返还
村委会虽辩称实际销售方为甲公司，但合同签订及收款收据均以村委会名义进行，足以认定其为合同相对方。根据《合同法》第五十八条，合同无效后，村委会应返还陈明已支付的购房款 32.5 万元。村委会对合同无效存在主要过错，应赔偿陈明的利息损失。
（三）利息计算标准
原告主张按 5 年期贷款利率计算利息依据不足。法院结合案件实际，确定利息自 2010 年 1 月 8 日（收款日）起，2019 年 8 月 19 日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日，该标准更符合公平原则与法律规定。
四、裁判结果
红星村村委会于判决生效后 7 日内返还陈明购房款 325,000 元及利息（利息以 325,000 元为基数，自 2010 年 1 月 8 日起至 2019 年 8 月 19 日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自 2019 年 8 月 20 日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
驳回陈明的其他诉讼请求。
五、案件启示
严守法律红线：购房者应避免购买小产权房等违反法律规定的房屋，村委会等基层组织也不得违规开发销售集体土地上的房屋，否则将面临合同无效风险。
明确合同主体责任：合同签订及履行过程中，各方应明确责任主体，避免因名义与实际主体不一致引发纠纷。
合理主张权益：主张赔偿损失时，应提供充分法律依据，利息计算标准需符合相关规定，避免过高或不合理诉求。
加强政策认知：农村集体土地房屋交易受严格政策限制，参与此类交易需充分了解相关法律政策，防范法律风险。
