(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、案件背景与争议焦点
本案是一起围绕北京市顺义区一号房屋归属产生的借名买房纠纷。林晓洁主张与陈悦芳存在借名买房关系，而陈悦芳则坚称是借钱买房，双方各执一词，争议焦点集中在究竟是借名买房还是借钱买房，以及相应合同关系的效力认定。
二、诉讼双方主张
（一）原告林晓洁诉求及依据
诉求：请求法院确认与陈悦芳之间关于涉诉房屋的借名买房合同关系有效。
依据：林晓洁称其与王宇贵因名下在北京均有房屋，受北京限购政策限制无法再购房，但看好涉诉房屋投资潜力，便与王宇贵商议，借用王宇贵外甥女陈悦芳的名义购买。林晓洁提交了大量证据，包括购房发票、契税、房屋专项维修资金等收据均由其代签，房屋交接由王宇贵代办，房屋相关手续凭证由其持有，房屋一直由其管理和使用，与承租人的联系及租金收取也由其负责，还提供了王宇贵与他人的短信记录、与王宇玲的通话记录等，以此证明借名买房事实。
（二）被告陈悦芳答辩及依据
答辩：上诉请求撤销一审判决，驳回林晓洁全部诉讼请求，认为一审法院在无书面约定下认定借名买房错误，主张双方系借钱买房，自己是房屋产权人。
依据：陈悦芳称买房是觉得机会难得，购房款是向王宇贵、林晓洁及 M 公司借款，王宇贵也认可借钱买房。她强调房屋产权证登记在自己名下，2011 - 2018 年期间林晓洁未提异议，房屋由其管理使用，租金用于偿还借款，虽承认购房手续由王宇贵代办，但认为这不改变产权性质。她还指出林晓洁没有证据证明合法持有房产证，且认为法院认定借名买房合同效力应有严格标准，一审主观臆断认定合同有效错误。
（三）被告王宇贵答辩及依据
答辩：不同意一审判决，同意陈悦芳上诉请求，称从未与陈悦芳有书面或口头借名买房约定。
依据：依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，认为一审仅通过间接证据推定借名买房关系不充分，主张本案为借钱买房关系。王宇贵提交房产清单证明资产实力，提交借给林晓洁亲属的借款合同，证明亲属间借款正常，以支持借钱买房主张。
三、法院查明事实
（一）房屋购买及产权登记
2011 年 10 月 15 日，陈悦芳与北京 C 公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买顺义区一号房屋，总价款 7600000 元。
2016 年 2 月 23 日，涉诉房屋取得不动产权证书，登记为陈悦芳单独所有。2017 年 12 月 22 日，陈悦芳以原证丢失为由补办不动产权证书。
（二）相关公司及家庭关系
王宇贵原系 M 公司法定代表人和股东，2015 年 12 月 11 日，M 公司法定代表人变更为王宇玲（王宇贵之姐），股东变更为王宇玲、杨晓芬。
林晓洁与王宇贵系夫妻关系，陈悦芳系王宇贵之姐王宇玲之女。林晓洁与王宇贵的离婚诉讼尚在审理中，林晓洁起诉请求确认王宇贵与王宇玲的股权转让协议无效案在二审中。
（三）争议事实梳理
购房原因与实际购买人：林晓洁称因限购借陈悦芳名义购房；陈悦芳称自己想买房，向王宇贵、林晓洁借钱购买。林晓洁提交王宇贵与他人短信记录、与王宇玲通话记录证明借名买房，陈悦芳和王宇贵不认可。
购买过程：林晓洁称自己办理交款、购房手续及收房；陈悦芳称从签订合同到办理产权证都亲自办理，但无法详细描述购房过程。
房款及税费缴纳：林晓洁主张支付全款，部分由 M 公司支付，部分用自己银行卡刷卡支付；陈悦芳称先借 M 公司支票付定金和部分房款，后向林晓洁和王宇贵借款支付剩余房款。法院调取证据显示，2013 年 9 月 18 日，M 公司通过支票转账，C 公司出具的收据中房屋契税、专项维修资金等收据写有 “林晓洁代”，购房款发票也写有 “林晓洁代” 。
合同、产权证书及抵押情况：购房合同中陈悦芳通讯地址为林晓洁住处，联系电话系林晓洁电话；林晓洁持有原房产证，陈悦芳称原证丢失补办新证；涉诉房屋曾两次抵押，抵押合同债务人为 M 公司和 W 公司，林晓洁称 W 公司与王宇贵有往来，陈悦芳无证据证明与 W 公司有关。
房屋交接与使用：2013 年 9 月 28 日，王宇贵代陈悦芳办理房屋交接手续。2015 - 2018 年房屋出租，前期租金由林晓洁收取，2018 年 1 月陈悦芳与租户签订补充协议，变更租金收款人至自己名下。
借款问题：王宇贵提交借款合同和房产清单证明资金实力和亲属间借款正常；林晓洁称陈悦芳购房时无收入，家庭普通，760 万购房款远超其家庭承受能力，且借款无协议、未还款，租金折抵还款违背常理。陈悦芳称已还款 105.4 万元，变更租金收款人体现对房屋管理，王宇贵借钱给亲属符合常理。
四、法院裁判结果
确认林晓洁、王宇贵与陈悦芳之间关于涉诉的北京市顺义区一号房屋的借名买房合同关系有效。
五、胜诉方律师（林晓洁律师）案件分析
（一）证据梳理与运用
出资证据的关键作用：紧紧围绕林晓洁实际出资购房这一核心事实，收集和整理了 M 公司转账凭证、林晓洁银行卡刷卡记录以及 C 公司开具的写有 “林晓洁代” 的收据和发票等证据。这些证据清晰地表明购房资金主要来源于林晓洁和 M 公司（当时王宇贵为 M 公司法定代表人和股东），有力地证明了林晓洁在购房出资环节的主导地位，是借名买房关系认定的重要基石。
房屋管理与使用证据链：精心整合房屋交接由王宇贵代办、房屋出租事宜由林晓洁与租户直接联系并收取租金、房屋相关手续凭证由林晓洁持有等证据，形成完整的证据链。这些证据充分体现了林晓洁对房屋的实际控制和管理，与借名买房中借名人对房屋享有实际权益的特征高度契合。
通讯及通话证据的辅助证明：充分利用王宇贵与宋某涛的短信记录以及林晓洁与王宇玲的通话记录，这些证据从侧面佐证了借名买房的合意，进一步强化了借名买房关系存在的事实。
（二）事实推理与法律适用
购房合理性分析：深入分析陈悦芳购房时的经济条件和购房理由。陈悦芳购房时为在校大学生，无收入，家庭普通，760 万购房款远超其家庭承受能力，其购房理由 “觉得是个机会” 缺乏合理性。相比之下，林晓洁、王宇贵因限购政策借名购房的理由合理且符合当时政策背景，有力地支持了借名买房的主张。
借款合理性质疑：全面剖析陈悦芳借款买房主张的不合理之处。陈悦芳称借款 588 万元却无书面协议，与王宇贵借给他人 300 多万都有书面合同的习惯相悖；租金折抵借款的计算方式不符合常理，且在借款未还清时擅自变更租金收款人，种种迹象表明陈悦芳借款买房主张疑点重重。
法律依据准确运用：依据《中华人民共和国民法典》中关于合同订立形式（书面、口头和其他形式）以及合同效力的相关规定，结合本案借名买房关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的事实，准确适用法律，有力论证借名买房合同的有效性。
六、办案心得
（一）证据收集与整理的重要性
全面细致收集证据：在借名买房纠纷案件中，证据收集务必全面细致。从购房出资凭证、房屋管理记录到产权证书持有情况，再到当事人之间的通讯记录等，每一个证据都可能成为案件的关键。本案中，通过全面收集各类证据，形成了完整且相互印证的证据链，为胜诉奠定了坚实基础。
合理分类整理证据：对收集到的证据进行合理分类和整理，按照购房过程、出资情况、房屋使用等方面进行梳理，使证据之间的逻辑关系更加清晰明了。在法庭辩论中，能够有条不紊地展示证据，增强证据的说服力。
（二）法律分析与辩论策略制定
深入法律分析：深入研究借名买房相关法律法规及政策，准确把握法律条文与案件事实的结合点。在本案中，精准分析借名买房合同的效力认定标准，结合政策背景和案件具体情况，为借名买房合同有效性提供有力法律支持。
制定针对性辩论策略：根据案件情况和对方主张，制定具有针对性的辩论策略。本案中，针对陈悦芳借钱买房的主张，从购房合理性、借款合理性等方面进行有力反驳，同时突出借名买房的事实和证据，合理回应对方观点，维护当事人合法权益。在未来办案中，不断提升辩论策略制定能力，以应对复杂多变的法律纠纷。
