(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某怡向本院提出诉讼请求：1、请求确认陈某怡与赵某丽、林某强之间就北京市朝阳区一号房屋借名买房关系成立；2、请求赵某丽、林某强赔偿陈某怡北京市朝阳区一号房屋的损失1800万元。事实和理由：陈某怡曾与赵某英系夫妻关系，于2004年4月20日登记结婚，于2011年2月26日离婚。在2009年，陈某怡与赵某英婚姻关系存续期间，陈某怡与赵某英的共同朋友高某向陈某怡借钱，当时陈某怡拿出自己的1300万元借给高某，其后高某无力偿还借款，向陈某怡提出要以北京市朝阳区一号房屋进行抵债，陈某怡也同意高某以房抵债的提议，陈某怡当时经常不在国内，且陈某怡与赵某英协商离婚，当时也没有向亲友公开，高某以房抵债的事宜都是由赵某英出面办理。
但在抵债房的过户手续办理过程中，遇上了北京房屋买卖的限购政策，无法将房子落在赵某英或陈某怡的名下，其后赵某英告诉陈某怡，赵某英的女婿是北京人，将抵债房屋挂在她的女儿赵某丽和女婿林某强的名下，让他们代持。现得知，赵某丽和林某强想将他们代持的该房屋据为己有。其后，陈某怡找到赵某英让她对此作出合理解释，赵某英解释说房屋就是让他们代持，从没同意过给他们。现赵某丽和林某强不返还该房屋，且在离婚事将北京市朝阳区一号房屋以1800万元的价值进行了分割。特诉至法院。
被告辩称
赵某丽辩称，同意陈某怡的诉讼请求。我与林某强原系夫妻关系，2011年4月18日结婚，2017年经法院判决离婚。涉案房屋本来是陈某怡和我母亲赵某英从案外人高某以房抵债而来，属于他们的财产。2011年在准备过户的时候因北京限购，陈某怡和赵某英没有购房资格，房屋无法登记在其名下。我当时已经和林某强结婚，林某强有购房资格。赵某英为了尽快兑现高某的债权，遂有借林某强名义登记过户的想法，我和林某强也没啥意见和想法。涉案房屋就以林某强和我的名义办理的过户手续，实际上我俩并没有支付任何房款和费用。
关于本案房屋在过户前早就已经交付给了赵某英，我和林某强从没有居住和管理过该房屋。过户之前，赵某英更没有说赠与我们，就是借林某强的资格登记，实现对高某的债权。没想到的是，后我和林某强离婚，涉案房屋在离婚案件中被错误认定为夫妻共同财产，与事实不符，从没有过赠与的事情。从事实和公平角度出发，我和林某强应承担不能办理房屋过户而产生的赔偿责任。
林某强辩称，不同意陈某怡的全部诉讼请求。本案中，陈某怡的诉讼请求与生效判决相悖，生效判决已经认定，北京市朝阳区一号房屋属于林某强和赵某丽的夫妻共同财产，归双方共同所有，赵某英起诉返还购房款的案件，也被法院确认属于对双方的赠与，如果陈某怡或者赵某英主张权利，应该采取审判监督程序解决，本案中无法处理。陈某怡主张不能过户产生的损失，实际上是赵某英造成的，法院首次对该房屋查封是基于赵某英的申请，与林某强没有关系。
法院生效判决已经判决赵某丽将房款返还给赵某英，陈某怡本次起诉是重复诉讼，其如果认为自己有损失应该向赵某英主张。陈某怡诉讼请求的全部事实，没有相关证据予以支持。认可林某强与赵某丽在离婚时以1800万元的价值对北京市朝阳区一号房屋分割。
赵某英述称，同意陈某怡的诉讼请求。陈某怡主张的事实和理由属实，北京市朝阳区一号房屋是陈某怡和我在婚姻关系存续期间共同借钱1300万元给共同的朋友高某，后来高某无力偿还，于2011年2、3月份提出以其购买的该房屋抵债，4月高某与赵某英签订了买卖合同，然后发现北京出台了限购政策，无法登记。当时赵某丽也没有购房资格，但是其夫林某强有购房资格，可以直接登记在赵某丽和林某强名下，对此赵某丽和林某强都是同意的。当时从未说属于赠与，赵某丽和林某强从未在该房屋居住过。
法院查明
赵某英与陈某怡于2004年4月20日登记结婚，赵某英系再婚。2011年2月26日，赵某英与陈某怡协议离婚，离婚协议关于财产处理事项约定为无争议，关于房屋产权事项约定为无房产，关于债务处理事项约定为无债权、债务，其他事项约定为无争议。
赵某丽系赵某英之女。2011年4月18日，赵某丽与林某强登记结婚。
关于涉案北京市朝阳区一号房屋买卖及登记情况：2009年12月24日，案外人高某与北京Q公司签订《商品房现房买卖合同》，以12174500元的价格购买北京市朝阳区一号房屋。2011年8月2日，高某作为出卖人，林某强和赵某丽作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，以170万元的价格购买北京市朝阳区一号房屋。2011年8月3日，北京市朝阳区一号房屋登记为赵某丽和林某强共同共有。
2016年9月5日，高某出具情况说明，称其于2009年由于急需用钱向赵某英借款1300万元，后来因无钱还款，经与赵某英协商并达成一致把北京市朝阳区一号房产过户给赵某英用于抵偿债务，2011年其与赵某英签订《二手房买卖合同》并办理了房屋交接手续，2011年8月3日之后办理过户时北京已限购，房产不能直接过到赵某英名下，由赵某英指定将房产过户到了林某强、赵某丽名下代持，当时和林某强、赵某丽的网签合同不是房屋的真实价格，仅为办理过户手续之目的。
本案中，陈某怡提交高某作为卖方（甲方）与买方（乙方）赵某英于2011年4月15日签订的《二手房买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买北京市朝阳区一号房屋，房屋价格为17070358元；本合同签订之前，乙方已向甲方付清本合同约定的部分房价款，即乙方受甲方委托于2009年12月24日向房屋开发商账户存入的12074500元款项折抵本合同约定的部分房价款，其他购房款450万元及购房时发生的税费合计495858元由乙方在2011年7月30日之前，该房产解除银行贷款时一次付清。
经查，2009年12月24日，陈某怡向其子转账1217万元。陈某怡称该款就是借给高某1300万元的一部分，用于高某购买北京市朝阳区一号房屋。林某强不认可陈某怡的上述陈述。
另查，北京市自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
林某强诉赵某丽离婚纠纷案件审理中，林某强认可北京市朝阳区一号房屋购房款170万元由赵某英全款付清。赵某丽当时表示该房屋系抵债所得，抵偿的债权系赵某英享有的17070358元。双方在该案中均认可该房屋被赵某英作为仓库存贮物品。本院就该离婚案件判决，判决准予林某强与赵某丽离婚，另判决北京市朝阳区一号房屋归赵某丽所有，赵某丽于判决生效之日起7日内支付林某强房屋折价款900万元。赵某丽不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。
2016年，赵某英以不当得利纠纷将赵某丽、林某强诉至本院，要求赵某丽、林某强返还北京市朝阳区一号房屋房款及相关费用17215038元，并要求返还其他财产。本院认为涉案房屋由赵某英出资，登记在赵某丽、林某强名下共同共有，可认定为系赵某英对该二人的赠与，赵某英主张林某强系不当得利事实依据不足，且与常理不符，不予支持，赵某丽对赵某英的主张均认可，构成诉讼上的自认，属于对自己权利的处分，故判决赵某丽于判决生效之日起7日内返还赵某英购买北京市朝阳区一号房屋房款及相关费用17215038元。
赵某英、林某强均不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院准予赵某英、林某强撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。
2017年1月13日，北京市朝阳区一号房屋被本院司法查封。
裁判结果
驳回原告陈某怡的全部诉讼请求。
房产律师点评
陈某怡与赵某英离婚时，协议约定财产处理事项无争议，无房产、无债权债务，其他事项均无争议。该协议系双方真实意思表示，如无证据足以推翻，应视为双方依据该协议处理相关财产事宜。从本案陈某怡提交的证据材料来看，如其主张的借名买房系真实的，其实际为此发生以房抵债1300万元之巨，其无理由对相关房产不知情。
从双方离婚后赵某英的行为来看，北京市朝阳区一号房屋相关事宜均由赵某英处理。综上，法院可以合理推定，陈某怡所签离婚协议中无房产争议是真实的，陈某怡对涉案北京市朝阳区一号房屋并未主张权利，退一步讲，即便陈某怡与赵某英协议处理上述房产，也应视为由陈某怡同意赵某英享有相关权利。
根据查明的事实，北京市朝阳区一号房屋已由生效法律文书认定系林某强与赵某丽的夫妻共同财产，并在二人离婚案件中予以分割。赵某英主张该房屋系借名买房，并以不当得利纠纷为由提起诉讼主张权利，生效判决亦认定该房屋出资系赵某英对林某强、赵某丽的赠与，并在此基础上依据赵某丽的自认判决由赵某丽返还赵某英17215038元。
综上，现赵某英已通过诉讼解决其与林某强、赵某丽的相关财产争议，在此情况下，法院对陈某怡的相关诉讼请求不再支持。陈某怡与赵某英如另有离婚后财产争议，可另行解决。
办案心得
一、对于借名买房方的启示
1. 明确借名关系并保留证据
在借名买房时，借名买房方应明确与被借名方的借名关系，并尽可能保留充分的证据。如本案中，陈某怡主张借名买房，但在离婚协议中对财产处理事项约定无争议，且未能提供足够有力的证据来证明借名买房关系的存在。借名买房方应签订书面的借名买房协议，明确双方的权利义务、房屋的实际出资情况、产权归属、过户时间等重要事项。同时，保留好购房款支付凭证、银行转账记录、房屋交接手续等相关证据，以便在发生争议时能够证明自己的主张。
- 书面协议应详细具体，明确各方的责任和义务，避免模糊不清的条款。双方应在协议上签字盖章，并保留好协议原件。
- 购房款支付凭证应注明款项用途为购房款，银行转账记录应保存完整，以便查询和核实。房屋交接手续应包括房屋钥匙、物业交接等相关文件，证明实际占有和使用房屋的情况。
2. 及时处理借名买房相关事宜
借名买房方应及时处理与借名买房相关的事宜，避免因拖延或不当处理而导致纠纷。如本案中，陈某怡在离婚后未能及时主张对涉案房屋的权利，且在赵某英处理房屋相关事宜时未提出异议，使得法院合理推定其对涉案房屋未主张权利。借名买房方应在借名买房后密切关注房屋的产权状况、政策变化等情况，及时与被借名方协商办理过户手续或采取其他措施保障自己的权益。
- 如遇到限购政策等障碍，应及时寻求合法的解决方案，如等待政策调整、通过其他方式满足购房条件等。同时，应与被借名方保持沟通，明确双方的责任和义务，避免因政策变化而产生纠纷。
- 如发现被借名方有不当行为或可能损害自己权益的情况，应及时采取法律措施，如发出律师函、提起诉讼等，维护自己的合法权益。
3. 谨慎处理离婚财产分割
在离婚时，借名买房方应谨慎处理与借名买房相关的财产分割问题。如本案中，陈某怡在离婚协议中对财产处理事项约定无争议，可能导致其在后续主张借名买房权益时面临困难。借名买房方应在离婚协议中明确涉及借名买房的房屋的实际情况和权益归属，避免因离婚协议的约定不明确而丧失对房屋的权益。
- 如借名买房的房屋在离婚时未办理过户手续，应在离婚协议中明确约定该房屋的处理方式，如待具备过户条件时由被借名方协助办理过户手续，或者明确该房屋的实际权益归属于借名买房方等。
- 在离婚财产分割过程中，应充分考虑借名买房的特殊情况，咨询专业律师的意见，制定合理的财产分割方案，避免因不当处理而导致自身权益受损。
二、对于被借名方的启示
1. 谨慎同意借名买房
被借名方在同意借名买房时应谨慎考虑，充分了解借名买房可能带来的风险和后果。如本案中，赵某丽和林某强因被借名买房而陷入纠纷，且在离婚案件中对房屋的处理产生争议。被借名方应考虑借名买房是否违反法律法规或政策规定，如对于限购政策下的借名买房行为，可能被认定无效。同时，应评估自己在借名买房过程中可能面临的风险，如被借名买房方主张权利时可能承担的法律责任等。
- 在同意借名买房前，被借名方应充分了解相关法律法规和政策规定，咨询专业律师的意见，评估自己的风险承受能力。如果可能的话，可以要求借名买房方提供担保或采取其他措施降低风险。
2. 明确权利义务并避免不当行为
如果被借名方同意借名买房，应与借名买房方明确双方的权利义务，避免产生争议。同时，被借名方应避免在借名买房过程中有不当行为，如擅自处分房屋、否认借名买房关系等。如本案中，林某强在离婚纠纷中否认借名买房关系，导致陈某怡的诉讼请求被驳回。被借名方应遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得损害借名买房方的合法权益。
- 在明确权利义务时，被借名方应与借名买房方签订书面协议，明确房屋的实际出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等事项。同时，应保留好相关证据，如购房款支付凭证、房屋交接手续等，以便在发生争议时能够证明自己的行为合法合规。
- 被借名方应避免擅自处分借名购买的房屋，如出售、抵押等。如果需要处分房屋，应与借名买房方协商一致，并按照约定办理相关手续。
3. 依法处理纠纷
如果被借名方与借名买房方发生纠纷，应依法处理，避免采取不当行为或逃避责任。如本案中，赵某英以不当得利纠纷为由提起诉讼主张权利，最终法院认定该房屋出资系赵某英对林某强、赵某丽的赠与，并在此基础上判决由赵某丽返还赵某英购房款及相关费用。被借名方应在纠纷发生时及时咨询专业律师的意见，了解自己的权利和义务，采取合法的途径解决纠纷。
- 被借名方可以与借名买房方协商解决纠纷，如协商不成，可以通过诉讼方式解决。在处理纠纷过程中，应积极配合法院的工作，提供充分的证据证明自己的主张，遵守法律程序和判决结果。
总之，借名买房是一种存在风险的行为，无论是借名买房方还是被借名方，都应在充分了解法律风险的基础上，谨慎处理借名买房事宜，保留充分证据，明确权利义务，避免纠纷的发生。如果发生纠纷，应及时寻求法律专业人士的帮助，通过合法途径解决问题。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
