(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某阳、赵某雯向本院提出诉讼请求：1.陈某卓、刘某英协助刘某阳、赵某雯将坐落于北京市大兴区一号的房屋过户登记至刘某阳、赵某雯名下；2.诉讼费用由刘某阳、赵某雯承担。
事实和理由：2007年6月22日陈某卓与刘某阳、赵某雯之子刘某英登记结婚。刘某阳、赵某雯于2013年欲购买北京市大兴区一号房屋（以下简称：涉案房屋），但因家庭状况，刘某阳、赵某雯借用陈某卓的名字购买了涉案房屋，房款均由刘某阳、赵某雯支付并一直居住至今，现涉案房屋已经具备过户条件，但陈某卓不予配合办理过户手续，故诉至法院。
陈某卓辩称，不同意刘某阳、赵某雯的诉讼请求，刘某阳、赵某雯所说借名购买涉案房屋的事实不存在，双方没有签订过任何的借名买房协议，故涉案房屋登记在陈某卓的名下就应归陈某卓所有，且刘某阳、赵某雯并没有就涉案房屋实际出资，即使刘某阳、赵某雯就涉案房屋有出资那么也是对陈某卓和刘某英在婚姻存续期间的一种赠与。
刘某英辩称，同意刘某阳、赵某雯的诉讼请求，涉案房屋的房款都是刘某阳、赵某雯出的，陈某卓婚后一直没有固定的工资收入。因刘某阳、赵某雯年龄较大无法办理涉案房屋的抵押贷款手续，刘某英名下有一套房屋，如果还写在刘某英的名下那么会提高首付款的比例，当时只有陈某卓名下没有房产，故涉案房屋写在了陈某卓的名下，且刘某英与陈某卓婚后一直没有在涉案房屋内居住，故陈某卓所述不是事实。
法院查明
刘某阳与赵某雯系夫妻，系刘某英的父母，刘某英与陈某卓原系夫妻，二人于2007年6月22日登记结婚，2018年11月22日，本院作出判决书，判决陈某卓与刘某英离婚，后陈某卓不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2013年5月9日，出卖人北京Y公司与买受人陈某卓签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买涉案房屋，建筑面积141.85平方米，房屋总价款为3175880元，其中首付款955880元，公共维修基金123726.4元，剩余房款222万元，以贷款的方式支付。涉案房屋于2014年4月16日取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为陈某卓，房屋自购买至今由刘某阳、赵某雯居住使用。
关于购房情况，刘某阳、赵某雯、刘某英称购房时因刘某阳、赵某雯已退休不能办理贷款，刘某英名下已有其他房屋，而陈某卓名下没有房屋可以较高比例贷款，故借用陈某卓名义购买房屋。陈某卓对此不予认可，认为是自己购买涉案房屋以改善刘某阳、赵某雯的居住条件。
关于房屋出资问题，刘某阳、赵某雯提供转账凭证，证明涉案房屋全部房款由刘某阳、赵某雯二人出资，其中2013年5月8日，刘某阳向陈某卓账户中转入1376840元。2014年12月17日，刘某英账户转入151.80万元，2015年1月12日，刘某英将该款项存入陈某卓账户，用于提前偿还贷款。2015年10月9日，偿还贷款363539.80元。2018年8月18日，赵某雯向陈某卓账户转入66.4万元，另外其他月供由刘某阳、赵某雯的投资分红转入刘某英账户，再由刘某英定期转入陈某卓账户。陈某卓对此不予认可，亦提供了相关转账记录，证明其在购买涉案房屋中有出资。刘某英对涉案房屋由刘某阳、赵某雯出资予以认可，不认可其和陈某卓有出资。
裁判结果
本判决生效后十日内，陈某卓、刘某英协助将位于北京市大兴区一号房屋过户至刘某阳、赵某雯名下。
房产律师点评
本案的争议焦点为原、被告之间是否存在借名买房关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
刘某阳、赵某雯主张其与陈某卓间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
根据本案查明事实，涉案房屋虽系以陈某卓名义购买，但从银行存款往来明细看，购房款由刘某阳、赵某雯出资支付，房屋自购买后陈某卓、刘某英一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由刘某阳、赵某雯持有。此外，刘某阳、赵某雯对于其借名买房的原因、过程进行了说明。基于以上事实，鉴于双方之间存在的身份关系，法院认为刘某阳、赵某雯已就其与陈某卓之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。
故法院认定刘某阳、赵某雯与陈某卓之间存在借名买房合同关系。陈某卓称双方不存在借名买房，即使购房过程中有刘某阳、赵某雯的出资也是对陈某卓、刘某英二人的赠与的抗辩，依据不足，法院不予采信。
办案心得
一、对于借名买房方的启示
1. 保留充分证据
在借名买房的情况下，借名买房方应尽可能保留充分的证据来证明借名买房的事实。如本案中，刘某阳、赵某雯提供了转账凭证证明购房款由他们出资，还说明了房屋自购买后一直由他们居住使用以及购房原始票据由他们持有的情况。这些证据对于证明借名买房关系起到了关键作用。
- 保留购房款支付凭证，包括银行转账记录、取款凭证等，明确显示购房款的来源和流向。在支付购房款时，最好注明款项用途为购房款。
- 保留房屋居住使用的证据，如水电费缴纳凭证、物业缴费凭证、邻居的证言等，证明实际居住人是借名买房方。
- 保管好购房原始票据，如购房合同、发票、契税凭证等，这些票据是证明房屋购买情况的重要依据。
2. 明确借名原因和过程
借名买房方应明确借名买房的原因和过程，并能够进行合理的说明。在本案中，刘某阳、赵某雯说明了因自己已退休不能办理贷款、刘某英名下有其他房屋而陈某卓名下无房可较高比例贷款等原因借用陈某卓名义购买房屋。这种明确的解释有助于法院认定借名买房关系的存在。
- 在借名买房时，应将借名原因以书面形式记录下来，双方签字确认。如果没有书面记录，也应在事后能够清晰地说明借名原因和过程。
- 借名原因应具有合理性和必要性，避免因借名原因不明确或不合理而被质疑借名买房关系的真实性。
3. 考虑签订书面协议
虽然在本案中没有书面的借名买房协议，但为了避免纠纷，借名买房方最好与被借名方签订书面协议，明确双方的权利义务。书面协议可以明确约定房屋的出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等事项，为日后可能出现的纠纷提供解决依据。
- 书面协议应详细具体，避免模糊不清的条款。双方应在协议上签字盖章，并保留好协议原件。
- 如果可能的话，可以邀请见证人或进行公证，增强协议的法律效力。
二、对于被借名方的启示
1. 谨慎同意借名买房
被借名方在同意借名买房时应谨慎考虑，充分了解借名买房可能带来的风险和后果。如本案中，陈某卓因不同意借名买房的主张而被法院判决协助过户，可能会对其自身权益产生不利影响。
- 考虑借名买房是否违反法律法规或政策规定，如对于经济适用房等特殊性质的房屋，借名买房可能被认定无效。
- 评估自己的风险承受能力，借名买房可能导致自己在未来购房时受到限制，或者面临法律纠纷和经济损失。
2. 明确权利义务
如果被借名方同意借名买房，应与借名买房方明确双方的权利义务，避免产生争议。可以通过签订书面协议或口头约定的方式，明确房屋的实际出资方、产权归属、过户条件等事项。
- 在明确权利义务时，应充分考虑各种可能出现的情况，并制定相应的解决方案。例如，如果被借名方在未来需要使用房屋，应如何处理；如果借名买房方未能按时履行义务，应承担何种违约责任等。
3. 避免混淆法律关系
被借名方应避免将借名买房与其他法律关系混淆，如赠与、借款等。在本案中，陈某卓主张即使有刘某阳、赵某雯的出资也是对他们的赠与，但这种主张因证据不足未被法院采信。
- 在涉及房屋出资等问题时，应明确出资的性质和目的，并以书面形式进行确认。如果是赠与，应签订赠与协议；如果是借款，应签订借款协议。
- 避免在没有明确约定的情况下，随意主张出资的性质，以免在纠纷中处于不利地位。
总之，借名买房是一种存在风险的行为，无论是借名买房方还是被借名方，都应在充分了解法律风险的基础上，谨慎处理借名买房事宜，保留充分证据，明确权利义务，避免纠纷的发生。如果发生纠纷，应及时寻求法律专业人士的帮助，通过合法途径解决问题。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
