北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
经审理查明，被告博罗县盛源实业有限公司于2010年12月9日成立，经营范围：房地产开发、物业管理等。2011年8月10日，原告罗小虎与被告签订了一份《体育中央内部认购房协议书》，约定原告向被告申请登记认购买被告开发的位于博罗县××城东社区体育大道××体育花园××房，面积为128.67平方米；原告同意支付预约定金50000元给被告，被告开具定金收据给原告并承诺原告可获得93折优惠折扣，折后单价为3933.9元／平方米，实际销售总价为506175元；被告允许原告在楼盘总销售率达到75%时，将该房屋进行更名转卖，原告须向被告支付如下费用：更名手续费3000元，卖出价和购买价差价的25%作为税收，销售总价的1.3%作为代理费；被告必须于该房屋购买客户一次性付清房款或者银行按揭发放后1个月内结清属于原告的费用；如果原告在未到被告要求的时间内提出出售该房屋，被告只退回原告所交定金，不计利息。双方在认购房协议书中并没有约定房屋价款的付款方式、付款时间，房屋的交付使用条件及日期等。双方签订该认购房协议书后，原告于当日向被告支付了50000元，被告出具了收据一张给原告。2016年5月28日，原告与被告签订了一份《委托书》，由原告委托被告转让其认购的体育花园8栋第1004号房，附收费标准：更名费为3000元／套，税费（差价）为22%，代理费为房屋总价的1%。本案中，原、被告均确认双方签订的《体育中央内部认购房协议书》与《委托书》中的房屋是同一套房屋，原告委托被告以单价5000元／平方米的价格转让涉案房屋。双方签订了《委托书》后，被告以5000元平米的价格将涉案房屋销售给第三方，因被告拒绝向原告支付销售涉案房屋的差价，双方由此发生纠纷。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的《体育中央内部认购房协议书》，没有约定房屋价款的付款方式、付款时间，房屋的交付使用条件及日期等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该《体育中央内部认购房协议书》是商品房预约合同，而不是商品房买卖合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。
关于该认购房协议书是否有效力的问题。首先，双方在该认购房协议书约定被告允许原告在楼盘总销售率达到75%时，将该房屋进行更名转卖，原告须向被告支付如下费用：更名手续费3000元，卖出价和购买价差价的25%作为税收，销售总价的1.3%作为代理费；被告必须于该房屋购买客户一次性付清房款或者银行按揭发放后1个月内结清属于原告的费用；如果原告在未到被告要求的时间内提出出售该房屋，被告只退回原告所交定金，不计利息。其次，双方在认购房协议书中并没有约定房屋价款的付款方式、付款时间，房屋的交付使用条件及日期等。再者，双方签订了该认购房协议书后，又签订了一份《委托书》，由原告委托被告转让其认购的体育花园8栋第1004号房，附收费标准：更名费为3000元／套，税费（差价）为22%，代理费为房屋总价的1%。显然，原告与被告签订该认购房协议书的目的不是为了取得涉案的房屋，而是为了赚取涉案房屋的差价，属于炒房的行为，违反了国家的房地产调控政策、扰乱了社会经济秩序，是无效的。被告依据该无效的认购房协议书收取原告给付的款项，应返还给原告。据此，原告请求被告返还50000元及支付利息（利息从2011年8月10日起，以50000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付，计至返还款项之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告请求被告赔偿经济损失97563.07元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
