北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付体育花园8栋1004号商品房转让差价及本金共计163452.14元人民币；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年8月10日，原告与被告签订商品房内部认购协议书购买被告于博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号开发建设的体育花园8栋第10层05号房，面积为128．67平方米。双方约定该房成交总价为506175元人民币。双方约定：1．原告于签订认购协议之日向被告支付购房定金50000元；2．被告允许原告将所认购物业进行更名转卖，但须向被告支付更名手续费3000元，卖出价与购买价差价的25％作为税收以及销售总价的1.3％作为代理费。双方签订前述商品房认购协议后，原告即按认购协议约定向被告支付了购房订金50000元。2016年初，被告称有第三方愿意以5000元每平方米的价格购买原告所认购的1005号房，并询问原告是否有转让之意向。原告与被告协商后，同意委托被告以5000元每平方米的价格将上述房产另行出售给第三方，双方于2016年5月28日签订委托书同时变更税费为差价的22％，代理费为房屋总价的1％。其后，被告即将上述房屋以5000元第平米的价格出售给第三方，但拒绝向原告支付出售上述房屋的差价，原告多次与之协商无果。综上所述，原告认为其与被告签定的认购协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告亦已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。而原告所认购之房屋已于2015年1月13日取得商品房预售许可证，因此，双方之间的合同合法有效。其后，原告委托被告将所认购房屋以5000元每平方米出售给第三方，其亦承认原告对其认购房产存在合法权益。因此，被告理应将受原告委托将原告认购房产出售给第三方的差价在扣除双方约定税费后支付给原告。现被告拒绝支付上述款项之行为已构成违约行为，其行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告依据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》之相关法律规定向人民法院提起诉讼。本案重审时，原告提出，如果在协议书无效的情况下，原告的诉讼请求变更为:要求被告返还原告支付的50000元及相应的利息（利息从2011年8月10日起至被告退还款项时止，利率按同期同类的银行贷款计算），同时要求被告赔偿经济损失97563.07元。
被告辩称，1、答辩人与被答辩人签订的《体育中央内部认购房协议书》（以下简称“认购协议书”）并非是商品房买卖合同，仅是意向性的认购协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定本案的商品房认购协议书不符合商品房买卖合同的成立要件。2、答辩人出具的《委托书》应视为双方协商一致终止认购协议书，被答辩人的主张没有事实和法律依据，理应不予支持。3、被答辩人并非所涉房屋的所有权人，其出具的《委托书》是无效的，被答辩人主张要求答辩人支付转让差价没有事实和法律依据，贵院应当予以驳回其诉讼请求。本案重审时，被告补充如下答辩意见：原审查明的事实中存在部分错误，原审认为答辩人所收取的人民币5万元为购房款是与事实不符，在双方签订的购房协议中明确约定该5万元为定金，且被答辩人实际向答辩人支付的金额也为5万元，因此答辩人认为5万元为购房定金。本案中被答辩人仅仅向答辩人支付了定金5万元，既没有与答辩人最终签订商品房买卖合同，涉案房屋也并没有办理权属登记，被答辩人也并未缴纳相关的税费，倘若认定答辩人应向被答辩人支付转让差价，则明显属于权利义务不对等，同时答辩人认为此种行为属于炒房行为及投机性购房行为、属于国务院明令禁止的行为，应属无效。如果法院支持被答辩人的请求那么将会导致未来国家在对房地产开发商进行清算核算销售所得增收土地增值税时，相关税务部门实际增收的土地增值税低于原本应增收的土地增值税，将会导致国家的税收减少，损害国家利益，按照相关规定该行为属于无效行为。现答辩人同意返还5万元款项及同意被答辩人请求计付的利息，不同意赔偿97563.07元的经济损失。
经审理查明，被告博罗县盛源实业有限公司于2010年12月9日成立，经营范围：房地产开发、物业管理等。2011年8月10日，原告罗小虎与被告签订了一份《体育中央内部认购房协议书》，约定原告向被告申请登记认购买被告开发的位于博罗县××城东社区体育大道××体育花园××房，面积为128.67平方米；原告同意支付预约定金50000元给被告，被告开具定金收据给原告并承诺原告可获得93折优惠折扣，折后单价为3933.9元／平方米，实际销售总价为506175元；被告允许原告在楼盘总销售率达到75%时，将该房屋进行更名转卖，原告须向被告支付如下费用：更名手续费3000元，卖出价和购买价差价的25%作为税收，销售总价的1.3%作为代理费；被告必须于该房屋购买客户一次性付清房款或者银行按揭发放后1个月内结清属于原告的费用；如果原告在未到被告要求的时间内提出出售该房屋，被告只退回原告所交定金，不计利息。双方在认购房协议书中并没有约定房屋价款的付款方式、付款时间，房屋的交付使用条件及日期等。双方签订该认购房协议书后，原告于当日向被告支付了50000元，被告出具了收据一张给原告。2016年5月28日，原告与被告签订了一份《委托书》，由原告委托被告转让其认购的体育花园8栋第1004号房，附收费标准：更名费为3000元／套，税费（差价）为22%，代理费为房屋总价的1%。本案中，原、被告均确认双方签订的《体育中央内部认购房协议书》与《委托书》中的房屋是同一套房屋，原告委托被告以单价5000元／平方米的价格转让涉案房屋。双方签订了《委托书》后，被告以5000元平米的价格将涉案房屋销售给第三方，因被告拒绝向原告支付销售涉案房屋的差价，双方由此发生纠纷。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的《体育中央内部认购房协议书》，没有约定房屋价款的付款方式、付款时间，房屋的交付使用条件及日期等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该《体育中央内部认购房协议书》是商品房预约合同，而不是商品房买卖合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。
关于该认购房协议书是否有效力的问题。首先，双方在该认购房协议书约定被告允许原告在楼盘总销售率达到75%时，将该房屋进行更名转卖，原告须向被告支付如下费用：更名手续费3000元，卖出价和购买价差价的25%作为税收，销售总价的1.3%作为代理费；被告必须于该房屋购买客户一次性付清房款或者银行按揭发放后1个月内结清属于原告的费用；如果原告在未到被告要求的时间内提出出售该房屋，被告只退回原告所交定金，不计利息。其次，双方在认购房协议书中并没有约定房屋价款的付款方式、付款时间，房屋的交付使用条件及日期等。再者，双方签订了该认购房协议书后，又签订了一份《委托书》，由原告委托被告转让其认购的体育花园8栋第1004号房，附收费标准：更名费为3000元／套，税费（差价）为22%，代理费为房屋总价的1%。显然，原告与被告签订该认购房协议书的目的不是为了取得涉案的房屋，而是为了赚取涉案房屋的差价，属于炒房的行为，违反了国家的房地产调控政策、扰乱了社会经济秩序，是无效的。被告依据该无效的认购房协议书收取原告给付的款项，应返还给原告。据此，原告请求被告返还50000元及支付利息（利息从2011年8月10日起，以50000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付，计至返还款项之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告请求被告赔偿经济损失97563.07元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
