北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告薛某诉称：2016年4月10日原告与被告签订《商品房认购确认单》，约定原告购买被告开发的位于北京市石景山区的“商品房”项目13层X号房屋一套，房屋总价款2382081元。原告于签订认购单当日向被告支付购房定金20万元，并于2016年5月13日交纳购房首付款992081元，但此后被告以各种理由拒绝与原告办理网签合同，原告多次催促被告办理网签合同，履行认购单约定义务，均遭被告无理拒绝。经原告了解，认购单签订后被告又将房屋出卖给第三人。无奈，原告找到被告协商退款事宜，但被告仍以各种理由推脱。原告认为，双方签订的认购单具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已实际收受购房首付款，故双方成立房屋买卖合同关系。原告已按约定履行了合同义务，被告无正当理由拒绝办理网签合同及将房屋出售给第三人行为构成违约，严重侵害原告合法权益，故诉至法院。
请求1、判令解除原告与被告签订的《商品房认购确认单》;2、判令被告返还购房首付款本金1192081元;3、判令被告支付首付款利息至实际返还本金之日(按照中国人民银行同期同类贷款利率)，自2016年4月10日起，暂计算至2018年1月13日为人民币82926元);4、判令被告支付一房二卖惩罚性赔偿金1192081元;5、判令被告返还印花税1192元;6、判令被告赔偿经济损失人民币20万元;7、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告某公司辩称：被告在2016年5月14日已经解除了认购确认单，原告再次要求解除没有事实依据，原告无权再就被告的单方解除提起诉讼，被告单方解除已经发生法律效力。双方签署的认购单属预约合同，并且已经解除，应当按照预约合同规定主张权利义务，原告要求按照房屋买卖合同的规定要求被告承担一房二卖责任没有依据，双方没有签订房屋买卖合同。预售合同没有按照约定时间签署属于不可归则于当事人双方事由造成，被告没有责任，由原告自行承担。对原告支付款项利息，被告只承担至2017年2月21日按照同期银行贷款基准利率计算的利息，自2017年2月22日起，被告只承担按照同期银行活期利率计算的利息。原告其他诉讼请求没有依据，不同意原告其他诉讼请求，请求法院予以驳回。
三、审理查明
2016年4月10日，某公司与薛某签订了《商品房认购确认单》(以下简称：《认购确认单》)中载明：认购房号13层X号、付款方式为商贷(首付比例50%)、建筑面积55.1平方米、建筑面积单价49852.90元、房屋总价2746895元、定金20万元。上述认购确认单中，双方一致约定：1.签署本认购单时，买方需缴付定金人民币贰拾万元整(签署《北京市商品房预售合同》时直接冲抵首付款);2.买方应于签署本认购单后10日内签署《北京市商品房预售合同》并付清房款;3.若买方未在上述规定时间内与卖方签订《北京市商品房预售合同》并支付首期房款，则卖方有权解除本确认单，将上述商品房另行出卖给第三方……
上述认购单签订当日，薛某向某公司交付定金200000元，某公司向薛某出具加盖其财务印章、收款人为某公司的财务人员的20万元购房意向金收款收据。
2016年5月12日，薛某向某公司出具承诺书中载明：本人薛某于2016年4月10日认购商品房X号房屋，因个人资金不到位一直未付清该房屋首付款所以未签约，现承诺于2016年5月13日上午12点之前付清首付款992081元，精装款113506元，如到时未付清该房屋首付款及精装修款则办理退房手续。
2016年5月13日，薛某以刷卡方式向某公司交付部分房款992081元、印花税1192元，某公司分别出具加盖其财务印章以及收款人为程雪的收款收据。另，薛某在交付房款现场以刷卡方式支付装修款113506元，收款人程雪向薛某出具加盖有北京金辉圆国际装饰有限公司财务印章的收款收据。
当日，某公司出具的《商品房交款确认单》(以下简称：《交款确认单》)中载明：……优惠后房屋总价：2382081元、已累计收款1192081元;本次收到款项：首付款992081元、印花税1192元。该《交款确认单》载有某公司收款财务人员程雪的签字。
2016年6月5日，薛某以商品房预售合同纠纷将某公司起诉至法院，要求判令某公司与薛某签订房屋买卖合同，并赔偿总房款30%的违约金，该案庭审中，薛某变更诉讼请求为：判令某公司办理过户登记手续并签订商品房预售合同，某公司协助办理贷款手续。某公司认为双方签订的认购书已经失效，不同意继续履行。2016年11月14日，薛某提出撤诉申请，撤回对某公司的起诉。
2017年2月13日，某公司以邮寄方式向薛某送达了《办理退款手续通知函》，声明鉴于《认购确认单》已经解除，不可能再与薛某签订并履行房屋买卖合同，要求薛某在2017年2月21日前至某公司办理退款相关手续。
2017年2月23日，某公司将涉案房屋另行出售。
薛某与某公司共同认可：薛某于2016年5月13日向某公司交纳上述购房首付款后，双方因物业费减免问题争议导致未能正式签订商品房预售合同。对此，某公司述称：因薛某延期支付首付款而不具备赠送两年物业费的条件，导致双方未能在约定时间签署预售合同，故根据《认购确认单》第4条约定，该《认购确认单》已经失效，某公司于2016年5月14日通知薛某办理退款手续，《认购确认单》于2016年5月14日已解除。对此，薛某提供的2017年10月1日的录音证据中载明：某公司的工作人员认可薛某是老客户介绍新客户享受赠送其两年物业费优惠，但期间某公司人员因工作交接问题就此与薛某产生争议。
某公司主张《认购确认单》的性质为预约合同，仅是双方签订商品房买卖合同的意向，不构成本约，其向薛某收取首付款、契税等是履行认购确认单的行为，该《认购确认单》系其使用的格式合同。但某公司未能证实其就《认购确认单》中的其享有解除权的条款进行了充分的解释和说明。薛某主张《认购确认单》已经具备买卖合同的主要内容，且某公司已收取首付款，双方房屋买卖合同关系已经成立。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决如下：
1、解除薛某与某公司于2016年4月10日签订《商品房认购确认单》;
2、某公司于本判决生效后七日内退还薛某购房款1192081元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息(其中，以200000元为计算基数，自2016年4月10日起至实际偿还之日止;以992081元为计算基数，自2016年6月14日起至实际偿还之日止);
3、某(公司于本判决生效后七日内退还薛某印花税1192元;
4、某公司于本判决生效后七日内支付薛某违约赔偿金200000元;
5、驳回薛某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
本案焦点问题如下：
1、当事人之间就涉案房屋所形成法律关系的性质及效力认定问题
结合当事人在订立《认购确认单》之后履行合同的事实，原、被告之间已经成立了房屋买卖合同关系。对此，根据合同法第三十六条、第三十七条规定：当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，当事人在签订《认购确认单》时，原告已经向被告实际支付20万元定金并约定在一定条件下直接抵冲购房首付款，被告亦接受了原告的支付。2016年5月13日，原告按照承诺期限向被告履行了支付首付款、印花税等实际履行买卖合同内容的义务，被告亦已接受。被告虽辩称并未收取装修款，但原告所持装修款收据中载明收款人系被告公司财务人员，被告对原告实际履行买卖合同的行为并未提出异议，故应认定原告亦履行了买卖合同主要内容项下的房装修款项支付的从合同义务。根据合同法第三十六条、第三十七条规定并结合被告出具的《交款确认单》载明内容，应当认定当事人双方之间达成了买卖房屋的合意，形成商品房买卖合同关系。
综上所述，本案中当事人之间的法律关系构成了事实上履行本约和已经订立的预约在交易内容上的重合，事实上成立的本约吸收了预约中的内容。原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应约定履行各自的义务。
2、关于被告是否享有合同解除权以及当事人双方的买卖合同关系是否已经解除问题
首先，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。将格式条款订入合同时，格式合同的提供者应当遵循公平的原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该格式条款予以说明。在订立合同时，格式合同条款的提供者，有义务通过明示或者其他合理、适当的方式，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示提醒相对人注意。提供格式条款的一方当事人违反法定提示和说明义务的，相对人提出异议的，则该条款不具有约束力。本案中，被告认可《认购确认单》系其销售部门统一使用的格式条款，其中，第4条内容即“若原告未在规定时间内与被告签订《北京市商品房预售合同》并支付首期房款，则被告有权解除本确认单。”该条款应属被告为重复使用而预先拟定的格式条款。该条款的设定，使得在并非原告责任或出于被告的责任等未能签署正式预售合同的前提下，原告也要承担合同解除的不利后果，有违公平和诚实信用原则，对原告不具有约束力。根据被告的解释及主张，由于原告延期支付购房款事由导致不再享有物业费减免优惠，为此双方产生争议并最终未能签署正式合同，据此被告享有解除合同的权利。但是，根据查明的事实，双方未能签署正式预售合同确系物业费减免争议导致，但是，对此不能认定系原告原因所致。根据被告陈述，由于薛某延期支付首付款，造成其丧失减免两年物业费优惠的条件。据此，可以认定事前双方磋商中确实存在被告向原告承诺减免物业费优惠的合意，但被告以原告迟延支付购房款而取消给予物业费减免优惠条件，缺乏事实依据。可见未能签署正式预售合同的事由并不能归责于原告。在双方已通过实际履行行为成立房屋买卖合同关系前提下，本案并不具备被告单方解除合同的法定或约定解除情形。综上，被告主张其有权单方解除合同且《认购确认单》已经解除理由不能成立。
其次，鉴于合同履行过程中，因被告事由且将涉案房屋另行出售行为，造成原告签订买卖合同的目的不能实现，已构成根本违约，故原告请求解除《认购确认单》的主张，有事实和法律依据，应当支持。合同解除后，被告丧失继续占有原告所支付款项的依据。因此，原告请求被告退还购房款本金及印花税的主张，有事实和法律依据，应当支持。
3、关于原告主张的惩罚性赔偿金是否具备适用条件以及损失赔偿范围认定问题
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该规定赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。故此，被告应将收取的房款予以返还并支付原告合理的利息损失。但是，原告的惩罚性赔偿金损失的请求能否获得支持，应当在正确理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条法律规定的背景、含义的基础上，并结合本案的实际情况加以认定。本案中，尽管被告在知晓原告撤回起诉之后，双方争议最终解决之前，将涉案房屋再次予以出售构成违约行为。但是，原告在前诉案件中请求被告继续签订合同、协助办理贷款手续等主张，亦存在缺乏合同依据或客观上无法实现之可能性。加之《认购确认单》第4条亦有被告可另行出售房屋的约定，在合同客观存在无法实际继续履行可能前提下，被告另行出售的行为有别于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形。
其次，根据合同法及司法解释规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益的，应当从主张的损失赔偿额中扣除该利益部分。
