北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告肖某诉称：我与殷某于2003年1月8日登记结婚，婚后购买了位于北京市大兴区×××501的房屋，建筑面积为94.3平方米，该房于2003年11月22日取得了房屋所有权证。我与殷某于2005年1月13日生育女儿殷某1。2010年5月7日，我带女儿回山东老家。2010年6月25日，我在山东省安丘市人民法院起诉与殷某离婚，后被法院驳回了我离婚的请求。2010年8月3日，我带女儿回到北京后，被房屋中介公司告知，我与殷某的共同房产被卖给了段某。2010年8月13日，我到北京市大兴区住房和城乡建设委员会查询得知，2010年6月22日，殷某与段某恶意串通损害我的利益，在未告知我的情况下签订了《存量房屋买卖合同》，将价值100多万元的北京市大兴区×××501的房屋以25万元的价格转让，且未经我的同意，损害了我的合法权益。现要求：1、确认殷某与段某于2010年6月24日签订的编为CW133993《存量房屋买卖合同》无效;2、北京市大兴区×××501的房屋产权登记人恢复为殷某;3、殷某和段某共同承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
被告段某辩称：1、我与殷某签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，我与殷某没有恶意串通的行为，我支付了合理的房屋价款，且办理了所有权转移登记手续，我是该房屋的合法所有权人;2、殷某提供房屋产权证明的产权登记人仅为殷某一人，没有其他共有人及他项权利人，我在签订房屋买卖合同时已尽到了一个善意购买人的谨慎和审查义务;肖某与殷某是夫妻关系，其二人恶意串通的机率更大，殷某收到房款后不知去向，肖某恶意占有房屋，严重损害我的合法权益;3、关于房屋的交易价格，我与殷某的实际交易价格是107万元，与当时的市场交易流通价格是相符的，书面合同中25万元的房价是为了避税，我先向殷某支付了5万元定金，在房屋产权登记变更后，我又通过银行转账的方式向殷某支付了102万元。综上所述，我善意合法的取得了该房屋的所有权，不同意肖某的诉讼请求。
三、审理查明
肖某与殷某于2003年1月8日登记结婚。2003年1月20日，殷某与北京兴海创业投资管理有限公司签订《房屋买卖合同》，殷某作为买受人购买了北京市大兴区×××501号房屋，房屋价款194976元。2003年11月22日，该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权人登记为殷某，未登记共有人，房屋坐落为：北京市大兴区×××501号，建筑面积94.30平方米。该房屋购买后一直由肖某与殷某居住。
2010年5月至2010年8月，肖某回其在山东省的住所地居住。2010年7月26日，山东省安丘市人民法院立案受理了肖某诉殷某的离婚诉讼，经肖某陈述，山东省安丘市人民法院判决驳回了其离婚的诉讼请求。
2010年6月22日，殷某与段某签订网签《存量房屋买卖合同》，合同约定：殷某将北京市大兴区×××501号房屋以25万元的价格卖给段某，合同约定的定金为5万元，段某已于2010年6月20日交付给殷某。诉讼中，段某主张与殷某实际达成的房屋交易价格为107万元，于2010年6月22日通过银行转账的方式向殷某支付了购房款102万元。段某提供了招商银行的银行回单证明该主张。肖某对段某提供银行回单的真实性提出异议，并申请法院向银行调取转账的相关证据。
根据法院调取的存取款凭条及个人转账、汇款凭条：2010年6月22日，从户名刘××的账号向户名殷某的账号转账102万元，当日，殷某账号内的102万元转入收款方为周×3的账号内。取款账号的刘××为段某的妻子，周×3系殷某与其前妻所生之子。肖某对银行存取款凭条及个人转账、汇款凭条的真实性无异议，但主张不能证明刘××支付给殷某的102万元就是购房款。
殷某与段某进行房屋交易的档案材料中，关于殷某的房屋登记询问笔录记载，询问申请登记房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)一栏中，回答为"否"，该询问笔录有殷某签字。现北京市大兴区×××501号房屋登记的所有权人为段某。该房屋现由肖某占有使用。
根据肖某提供的在进行诉讼前其委托北京宝伦联合房地产土地评估有限公司对北京市大兴区×××501号房屋进行价值评估的《房地产估价报告》，估价的基准时间为2010年6月22日，房地产总价为130.44万元，单价为13832元/平方米。肖某以此证明殷某与段某以25万元的价格交易该房屋，价格明显低于房屋实际价值。段某对以该估价报告作为本案争议房屋的市场价值参考没有异议，并主张其与殷某实际成交的房屋价格为107万元，没有明显低于该房屋的评估价值，价格在合理的交易范围内。
另查明，2010年6月22，段某出具欠条一张，载明今欠殷某购房款102万元，欠条左侧殷某注明"款已收"。同日，段某交付购房契税3750元，计税金额为25万元。交纳契税当天，诉争房产所有权人变更登记为段某。
2010年6月25日，肖某在山东省安丘市人民法院起诉殷某请求离婚，殷某不同意离婚。2010年8月5日，山东省安丘市人民法院判决驳回肖某离婚的诉讼请求。该案件中未提及本案诉争房产事宜。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理判决如下：
驳回肖某的诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。殷某经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的权利。
关于肖某主张501的房屋产权登记人恢复为殷某的诉讼请求。根据查明的事实，本案诉争房产系肖某与殷某婚姻关系存续期间取得，应认定为夫妻共有财产。殷某未经财产共有人同意将房产出售给段某，属于擅自处分夫妻共有财产，构成无权处分。根据我国物权法的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，虽然本案诉争房产买卖时网签合同成交价格为25万元，但结合殷某在段某出具欠条上所写102万元"款已收"的内容、定金收条、转账汇款凭据、账户证明书、账户历史交易明细表等证据，段某购买诉争房产的实际价款为107万元。该价款虽未达到肖某提交估价报告的评估价格，但依照合同法司法解释关于转让价格是否低于市场交易价格70%的标准，并考虑市场交易价格变动等因素，本案诉争房产买卖时以107万元成交应属合理价格区间。此外，鉴于肖某并未提交充分证据证明买受人段某系出于恶意购买诉争房产，而且诉争房产的权属已经办理变更登记至买受人段某名下。故根据物权法规定，段某已经基于善意取得了诉争房产的所有权。综上，对肖某主张将诉争房产权属恢复登记至殷某名下的诉讼请求，没有法律依据。
关于诉争房屋买卖合同的效力问题。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。除具备法定撤销及无效情形之外，当事人订立的合同应当有效。本案买房人段某系通过朋友介绍购买登记所有权人为殷某的诉争房产，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。段某购买房屋、办理过户手续，均系信赖诉争房产的权属证书。而买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权应当推定买受人为善意。现肖某并未提交充分证据证明买受人段某明知或因重大过失不知房屋登记薄中物权登记错误或者登记薄中存在异议登记的情况下，肖某认为段某与殷某系恶意串通进行房屋买卖，并请求确认殷某与段某于2010年6月22日签订的编号为CW133993《存量房屋买卖合同》无效，缺乏充分证据佐证，不应支持。
