北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
许某诉称：1.请求依法确认被告许某甲与王某于2006年3月27日签订的“房屋买卖协议”无效;2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告许某甲系兄弟关系，原告父亲许某乙、母亲刘某分别于1994年、1996年去世，留有密云区某涉诉房屋及院内民房四间。2006年3月27日，被告许某甲与被告王某签订了房屋买卖协议，将某涉诉房屋卖与被告王某，被告王某不是本村村民，系密云区村民。被告许某甲出卖房屋时原告许某年龄尚小。现原告许某认为某涉诉房屋属于父母遗产，被告许某甲无权自行处理，且双方签订的房屋买卖协议违反国家法律规定，故诉至法院。
2、被告辩称
许某甲辩称：2006年的房屋买卖协议确实是我与王某签订的，签合同时间不长王某就住进去了，房款都交给我了。我同意原告诉讼请求。
王某辩称：2006年，许某甲与我签订房屋买卖协议时，原告知情，因此不存在不知情问题，并且合同已经履行。本案是确认合同无效之诉，原告不是合同相对人，原告方无权作为原告起诉，原告可以行使撤销之诉，但已过了诉讼时效。购房款系我出资，当时第三人尚未结婚，我当时找不到王某甲，我买房第三人没有出钱。不同意原告诉讼请求。
二、法院查明
许某乙、刘某均系北京市密云区村民，共育有许某、许某甲两名子女。许某乙与刘某均已去世。1994年7月9日，许某乙经申请在北京市密云区某涉诉房屋新建房屋四间。2006年3月27日，许某甲(甲方)与王某(乙方)签署房屋买卖协议书，主要内容为：“一、甲方将民房一套，座落在密云县，建筑：四间正房，四间南倒座，西至园子外墙，东至桥，卖与乙方，双方议定卖价人民币陆万元整;二、甲、乙双方同意以一次付款方式付款，乙方应于2006年3月27日一次性将全部房款人民币陆万元付给甲方等内容”。被告许某甲、王某均认可房屋买卖协议的真实性。
王某与王某甲系父子关系，王某甲与张某系夫妻关系。王某、王某甲系北京市密云区村民。在本案审理过程中，王某甲、张某称其系房屋买卖协议书的实际出资人，与本案审理结果存在利害关系，申请作为第三人参加诉讼，本院经审查后依法准许。
三、法院判决
北京市密云区人民法院经审理后判决：
确认被告许某甲、被告王某于二〇〇六年三月二十七日签订的房屋买卖协议书无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点有二：一是原告许某是否有权提起本案诉讼;二是2006年3月27日签署的房屋买卖协议书是否有效。首先，关于原告提起本案诉讼的主体资格问题。因本案系确认之诉，是否有权提起确认之诉取决于当事人对争议的法律关系是否具有法律上的利害关系，即当事人对诉讼标的是否有确认利益。本案中，原告许某在其父母去世后对涉案房屋享有实体权利，且涉案房屋买卖协议的效力确认问题涉及涉案房屋物权是否发生变动，对原告许某的实体权利产生直接影响，故涉案房屋买卖协议对原告许某具有法律上的利害关系，原告许某具有提起确认之诉的主体资格。被告王某、第三人王某甲、张某关于原告许某不具有诉讼主体资格的辩解意见，应当不予采纳。其次，关于涉案房屋买卖协议的效力问题。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，涉案房屋位于北京市密云区,是集体土地上的农村房屋。涉案房屋买卖协议签订时，被告王某以及第三人王某甲、张某均非北京市集体经济组织成员。因涉案房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故原告许某要求确认被告许某甲、被告王某于2006年3月27日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应当予以支持。房屋买卖协议实际出资人的认定不影响涉案房屋买卖协议效力的认定。关于因房屋买卖协议无效导致的经济损失问题，被告王某、第三人王某甲及张某可另行解决。
