北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
黄某诉称：请求判令被告徐某履行与原告黄某达成的口头协议，将北京市东城区某涉诉房屋过户至原告名下;案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月20日，黄某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某将北京市东城区某涉诉房屋(建筑面积82.34平方米，以下简称涉诉房屋)出售给黄某。涉诉房屋性质为商品房，未设定抵押且未进行出租，房屋成交价为人民币370万元。付款方式为，合同签订后黄某向王某支付定金5万元，剩余购房款365万元于2015年7月20日前支付王某。王某于合同签订后90日内将涉诉房屋交付黄某。自合同签订之日起90日内，双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，黄某于2015年6月8日通过网银转账方式向王某支付了定金5万元。因黄某在签订《房屋买卖合同》时尚不具备在京购房资格，黄某与王某及黄某公司的员工徐某协商达成口头协议，约定黄某借用徐某名义购买涉诉房屋，王某先将涉诉房屋过户给徐某，待黄某取得在京购房资格后再由徐某将涉诉房屋过户给黄某。2015年7月9日，黄某通过王某的账户以银行转账方式支付剩余购房款365万元。王某向黄某出具收据，收据写明：“今收到黄某购房尾款人民币365万元，户主暂时落在徐某名下，房屋坐落东城区”。2015年7月10日，王某将涉诉房屋交付黄某。2015年7月13日，王某将涉诉房屋过户至徐某名下，过户时所交纳的税费均由黄某支付。涉诉房屋的购房款发票、税收缴款书等材料的原件由黄某持有。过户后，徐某领取了房屋所有权证，并将该房屋所有权证交给黄某持有。2016年12月，黄某取得在京购房资格后，与徐某联系办理涉诉房屋过户手续，但徐某拒不配合，2017年2月，黄某经过查询发现徐某正在办理涉诉房屋所有权证的挂失补办手续。故黄某向法院提起诉讼。
2、被告辩称
徐某辩称：：1、徐某认为黄某不是本案适格原告。黄某为北京某投资管理有限公司的董事长，而徐某为该公司职员。北京某投资管理有限公司系从事小额信贷业务的企业。在业务往来过程中，有的借款人不能如期还款，以房屋进行抵债。涉诉房屋涉及的关系复杂，徐某与王某不是房屋买卖关系，而是三角债权债务关系，最终结果为王某用涉诉房屋抵销了北京某投资管理有限公司的债务。徐某认为黄某与北京某投资管理有限公司不是法律层面的同一概念，黄某不是本案适格原告，本案的适格原告应为北京某投资管理有限公司。2、徐某与黄某不存在借名买卖的事实，王某将涉诉房屋抵债给北京某投资管理有限公司后，北京某投资管理有限公司找到徐某，要求将涉诉房屋登记在徐某名下，用涉诉房屋进行抵押贷款。如果涉诉房屋再次出售，购房款优先偿还北京某投资管理有限公司，由此产生的溢价款双方口头约定二八分成，徐某分得20%的溢价款，公司分得80%的溢价款。涉诉房屋一直由徐某实际使用。后因双方产生纠纷，黄某提出给徐某20万元，但徐某不同意，因双方争议较大，还曾报警处理。综上，黄某的诉讼请求没有事实与法律依据，被告徐某不同意黄某的诉讼请求。
二、法院查明
2009年9月，王某与张某甲、张某乙签订房屋买卖合同，购买了涉诉房屋。2009年10月20日，王某领取涉诉房屋所有权证。
2015年7月7日，徐某与王某签订《存量房屋买卖合同》。合同约定，徐某(买受人)购买王某(出卖人)名下的涉诉房屋，建筑面积82.34平方米，房屋成交总价202万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人采取自行交割的付款方式。出卖人应在5日内将涉诉房屋交付买受人。自本同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年7月10日，徐某缴纳涉诉房屋契税。2015年7月13日，徐某取得涉诉房屋所有权登记。2015年9月16日，涉诉房屋设立抵押登记，后于2015年11月18日注销抵押登记。2016年3月31日，涉诉房屋再次设立抵押登记，后于2016年6月2日注销抵押登记。
庭审中，为证明黄某与徐某之间存在借名买房合同关系，黄某提供2015年4月20日黄某与王某签订的关于涉诉房屋的《北京市存量房屋买卖合同》原件，该合同约定涉诉房屋成交价格为370万元;网银转账查询单复印件;收据原件，内容为：“收到黄某购房尾款人民币365万元，户主暂时落在徐某名下(坐落东城区)，王某，2015年7月9日”;购房发票、税收缴纳书以及房屋所有权证原件，以证明黄某与王某签订涉诉房屋的房屋买卖合同，黄某按照约定向王某支付定金5万元并通过王某账户向王某支付剩余购房款365万元，同时黄某向中介支付中介费及全部税费。徐某对黄某提交的《北京市存量房屋买卖合同》、收据的真实性不予认可，对黄某提交的上述证据的关联性及证明目的均不认可，认为上述证据无法证明黄某、徐某之间存在借名买房关系。王某对黄某提交的上述证据均予认可。
原告还提交证人王某、赵某的证人证言，证人王某到庭作证称，2015年4月，黄某通过王某中间介绍购买王某的涉诉房屋，黄某交给王某5万元定金。因黄某没有购房资质，先将涉诉房屋过户至徐某名下。过户当日，王某、王某及徐某在场，黄某将365万元房屋尾款打到王某账户，王某给黄某出具购房款365万元的收据，黄某拿到产权证第二天，王某将剩余购房款按照王某的指示打入王某朋友的账户。证人赵某到庭作证称，黄某的房屋买卖、交易及网签都是在赵某处进行。黄某在2015年要购买涉诉房屋，由赵某进行购房资格核验。黄某将徐某的资格给赵某，赵某询问原因，黄某称其没有购房资格，先过户至徐某名下，之后再过回来。赵某给徐某办理了资格审核、交税及房屋过户，后让徐某将房屋所有权证交给黄某。徐某对王某及赵某的证人证言均不予认可，认为王某与黄某存在利害关系，赵某陈述王某为卖方代理人，与黄某所述不符，对赵某证言的关联性不予认可。王某对证人证言表示认可，认为王某即为卖房人。此外，黄某向本院提交购房资格审核单，以证明其现在在京有购房资格。徐某对该证据的证明目的不予认可。王某对该证据表示认可。
关于购买涉诉房屋的出资情况，徐某认可其未支付过购房款，认为涉诉房屋系抵债所得。王某称，徐某未支付购房款，购房款系黄某支付。黄某通过网银转账支付定金5万元，后按照王某指示，通过王某将365万元转给了他人。关于黄某持有房屋所有权证、契税发票的原因，徐某称当时徐某所在公司老板黄某找到徐某，双方口头约定将涉诉房屋先过户至徐某名下，房屋变现后，徐某与公司双方二八分成。按照口头约定，徐某将房屋所有权证原件交给黄某办理抵押。关于涉诉房屋使用情况，黄某称，2015年7月涉诉房屋交付后由黄某居住使用，徐某未在涉诉房屋内居住。徐某先称，其在涉诉房屋内居住过，但具体时间记不清楚了，后因双方发生争议，徐某搬出涉诉房屋。后徐某又称，2015年7月王某将涉诉房屋交付徐某，2015年9月因家中老人生病才不在涉诉房屋内居住。
在案件审理过程中，根据黄某的申请，本院于2016年3月7日作出民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。
三、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
被告徐某于本判决生效后十五日内将北京市东城区某涉诉房屋所有权转移登记至原告黄某名下。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。非权利人无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋的所有权人为赵某，其对该房屋即享有占有、使用、收益和处分的权利。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据本案已查明事实，涉诉房屋虽登记在徐某名下，但黄某及王某均认可涉诉房屋系黄某全部出资购买。徐某未支付任何购房款，且黄某持有纳税凭证、房产证原件。被告未提供翔实、有效的证据证明其实际入住涉诉房屋。黄某通过实际付款、实际占有等一系列间接证据的举证，已完成对借名购房事实的证明，应认定黄某主张的借名买房事实成立。故黄某要求徐某将涉诉房屋登记过户至其名下的请求，应当予以支持。被告关于涉诉房屋系以房抵债以及原告主体不适格的抗辩意见，因被告未提供翔实、有效的证据予以证明，应当不予采信。
