北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某、张某诉称：2012年12月8日，原告与被告经协商签订协议，购买被告所有的位于北京市昌平区某涉诉房屋。2013年5月9日，被告委托原告之一刘某办理《房屋买卖协议》所涉房屋一切手续。该《房屋买卖协议》之所涉房屋系被告依《某房买卖临时协议》所依法取得。目前，原告已依与被告签订的《房屋买卖协议》之条款向被告支付房屋价款共计73万元。其中包含为被告垫付的《房屋买卖协议》所涉房屋购房款16.34196万元。现被告已领取《房屋买卖协议》所涉房屋的钥匙。依协议第二条之约定，被告应当在领取《房屋买卖协议》所涉房屋钥匙起三日内将房屋交给原告使用。并待被告取得《房屋买卖协议》所涉房屋产权证后，配合原告办理房屋过户手续。但因房屋价值上涨，被告拒绝继续履行双方依法签订的《房屋买卖协议》，在领取协议所涉房屋的钥匙后，拒绝将房屋交付给已经正当履行协议义务的原告使用。据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条之规定，被告应当依约将房屋交付给原告，使其依约取得房屋的使用权，并待被告取得《房屋买卖协议》所涉房屋产权证后，配合原告办理房屋过户手续。为此原告诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判决被告履行《房屋买卖协议》，将协议所涉北京市昌平区某涉诉房屋交付给原告使用;2、请求法院判决被告向原告支付违约金20000元;3、请求法院判决被告承担诉讼费用。
2、被告辩称
魏某辩称：合同现在无法履行了，原因是被告已经与第三人签订了房屋买卖合同，并且房屋已经交付，所以无法继续履行该合同。
二、法院查明
原告刘某与原告张某系夫妻关系。
2012年2月8日，被告魏某(买受方)与北京某公司(出卖方)签订《某房买卖临时协议》，约定魏某所购回迁期房位于昌平区某涉诉房屋，建筑面积共87.86平方米，房款为163419.6元，应购房面积为40平方米，超购面积为40.86平方米，超购面积加收房款金额4086元，合计总房款为167505.6元。
2012年12月8日，被告魏某(甲方、卖方)与原告刘某、张某(乙方、买方)签订《房屋买卖协议》，内容为：“甲、乙双方经过友好协商就位于北京市昌平区某涉诉房屋的买卖事宜达成如下协议：一、甲方将自己所有的位于北京市昌平区某涉诉房屋出售给乙方，房屋价款共计人民币玖拾万元，乙方于本协议签订之日向甲方支付定金人民币壹拾伍万元，本协议签订之日起三十日内支付人民币伍拾伍万元，余款人民币贰拾万元于乙方取得该房屋产权证之日起七日内付清。二、甲方从北京某公司领取上述房屋钥匙起三日内将房屋交付给乙方使用，乙方使用房屋期间的水费、电费等一切费用由乙方自行负担。三、在甲方取得上述房屋产权证后，甲方配合乙方办理房屋的过户手续，过户费用由乙方承担。四、甲方保证对上述房屋拥有完全的所有权，如第三方因此向乙方主张权利，视为甲方违约，甲方承担由此给乙方造成一切经济损失。五、甲、乙双方应当按照本协议约定履行，如一方违反约定，违约方应向守约方支付违约金人民币二万元，如乙方违约，已支付的定金不予退还。六、甲方于本协议签订之日起向乙方交付《某房买卖临时协议》原件壹份、户口本及身份证复印件各一份，乙方应当妥善保管，如发生丢失，由此给甲方造成的一切损失由乙方承担。七、本协议履行期间如发生争议，甲、乙双方应当友好协商，协商不成时向北京市昌平区人民法院提起诉讼。八、本协议一式两份，甲、乙双方分执，具有同等法律效力。”落款处甲方有魏某签字及捺印，乙方有刘某签字及捺印。该《房屋买卖协议》房屋座落处有涂改痕迹，原打印字体为某号房屋，之后涂改为×号房屋。对此，原告称系原打印错误，签协议时予以改正。
原告提交魏某居民户口簿复印件，其中“登记事项变更和更正记载”一栏显示魏某婚姻状况：离婚，变动日期：2011.9.30。原告另提交字条一张，内容为：“今有魏某将此房卖给刘某，此房与我和孩子无有关系，同意将此房卖出。2013年4月25日。杨芳。”
2013年4月26日，原告直接向北京某公司代魏某交纳回迁楼款167505.60元。被告同意该款项直接从原告应支付被告的房屋价款中扣除。
2013年5月9日，原告刘某与被告魏某签订《委托书》一份，内容为：“今有村民魏某，经双方同意，现将某回迁楼委托刘某办理回迁楼一切手续，如出现任何问题由魏某本人负责。”落款处有刘某、魏某签字及捺印。
2013年5月12日，被告出具收条一张，内容为：“今有魏某收取房款共计七十三万元整，余款十七万元。”落款处有魏某签字及捺印。
2013年11月6日，北京某公司出具《楼号变更证明》一张，内容为：“某小区原楼号西区4号楼现变更为14号楼。特此证明。”落款处盖有北京某公司公章。
原告提交被告发送的手机短信文字摘录，其中显示：10月24日，被告发送短信内容为：“艳平妹子，不好意思，由于各种原因的出现，我考虑再三，现在通知你那楼房不卖了，钱我如数归还，你气也好，骂我也好，希望你能理解，具体的事情还是找王哥咱三人面谈好吧?”同日，被告发送另一条短信内容为：“气话我不想说，你我有合同，我不是不卖你，是另有原因的，就是上法院，也不是你想要多少就给你多少的事?”
被告对原告提交的所有证据的真实性及证明目的均予以认可，但称房屋已卖给王某，并提交2013年9月26日的《房屋买卖协议》一份予以证明，该《房屋买卖协议》主要内容为：魏某将北京市昌平区某涉诉房屋出售给王某，房屋面积87.86平方米，房屋价款1380000元。同时该协议还约定了房屋价款的支付步骤、水电费用支付、违约责任等内容。落款处有魏某、王某签字及捺印，另有见证人曹××签字及捺印。被告另称，该《房屋买卖协议》房屋座落处打印错误，某号房屋应为×号房屋。
另查，原、被告交易的北京市昌平区某回迁房尚未取得房屋所有权证。
三、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
驳回原告王某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或盖章，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。依据《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。房屋买卖合同的履行须先审查并确认合同的效力。本案中原、被告签订的《房屋买卖协议》中所出卖的回迁房屋尚未取得房屋所有权证，房屋产权性质尚未确定，但回迁房屋的买卖合同效力，应当根据回迁房屋最终确认的产权性质进行判定。故原告依据《房屋买卖协议》提出的诉讼请求在该《房屋买卖协议》效力尚无法确定之时，依法无法处理。但其诉权并不就此丧失，双方可在房屋产权性质确定后另行提起诉讼。
