北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：原告与被告张某系母女关系，2007年3月25日，原告出资，以被告张某之名购买位于北京市某区某房屋。原告是涉案房屋的实际所有权人。后原告得知被告张某于2009年4月28日经某公司介绍，与被告贾某签订北京市存量房屋买卖合同，将房屋出售给贾某。原告认为被告张某并非真正意义上的房屋权利人，对该房屋没有处分权，被告张某与贾某签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故原告依据物权法，合同法相关规定，诉至法院，1、请求法院确认两被告签订的关于北京市某区某房屋的存量房屋买卖合同及补充协议无效;2、请求法院判令被告履行借名买房协议，协助原告将位于北京市某区某房屋变更到原告名下;3、被告承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
张某辩称：对于原告的诉讼请求，没有意见。签署协议的时候，张某告知了贾某，这个房子是原告购买的，也跟中介公司说过。张某长期在国外学习，当时买房，后来与贾某签约，都是临时回国，都不是很清楚。她自己认为是她名字购买的房屋，她就有权处分房屋。综上，我同意原告的诉讼请求。
贾某辩称：第一，原告已经因为诉讼时效问题已经丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是2009年4月18日签订，距今已经4年整，原告没有诉讼失效中断的证据，请求驳回原告诉讼请求。第二，原告至今为止包括被告答辩，都没有看到证据说被告张某借名买房的事实告知贾某。第三，原告的诉讼请求路径错误，本案合同已经被一中院二份生效判决确认合同有效，原告起诉合同无效，不应该另行起诉，应该通过申诉或者再审，来否定诉争房屋的合同效力。综上，不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
2007年3月25日，张某与北京市某房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，张某购买了位于北京市某区某房屋。2009年4月28日，张某在某公司的居间下，与贾某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张某将上述房屋售予贾某。2011年，张某诉至某法院，以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为贾某办理过户登记，合同目的无法实现为由，要求解除其与贾某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。某法院经审理后出具民事判决书，判决解除了张某与贾某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。贾某不服提起上诉，2013年8月6日，北京市某法院出具民事判决书，撤销了某法院民事判决并驳回张某的诉讼请求。2013年8月，李某以张某被告诉至某法院，要求确认其与张某签订的《借名买房协议》有效，贾某未参加该案诉讼。借名买房协议内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，协议双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就母亲李某以女儿张某名义购房达成如下协议：母亲李某与女儿张某经协商，李某出钱以张某名义购买某区某房屋共计306万元。以作为日后李某养老之用。此两套房屋只是李某借名购买不算女儿张某的个人财产，不经母亲李某同意，张某不得转租、转让、转卖该两套房屋，如有违约张某将无条件协助，配合出资人变更房产人名于出资人名下，出资人保留追究其法律责任的权利。”经审理后出具民事判决书，判决确认李某与张某于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。该判决双方均未上诉，现已生效。
庭审中，李某主张生效判决已经确认其与张某签订的《借名买房协议》有效，故李某为房屋的实际所有权人，张某对房屋没有处分权，商品房买卖合同与房屋买卖合同上张某的签名明显不一致，且房屋出售价格明显低于市场价格，证明贾某应当知道借名买房的事实，而且贾某与其爱人金某名下有房产，根据北京市限购政策，贾某没有资格购买其他商品房，李某基于上述理由请求确认张某与贾某签订的房屋买卖合同及补充协议无效。张某同意李某的请求。贾某不同意李某的请求，贾某主张李某的诉讼请求已经过了诉讼时效，而且其与张某签订的房屋买卖合同及补充协议已经北京市某法院判决确认有效，其也不知道借名买房的事情，双方合同签订于限购政策出台之前，与限购政策无关，贾某基于上述理由，认为其与张某签订的合同合法有效。本案经主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、房款缴纳凭证、借名买房协议、民事判决书、费用清单、护照、装修协议、缴费记录、收据、租赁合同、传票、房屋买卖合同及网站信息、答复、存量房屋买卖合同及补充协议等证据材料在案佐证。
三、法院判决
北京市西城区人民法院经审理后判决：
驳回原告王俊英的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
李某主张生效判决已经确认其与张某签订的《借名买房协议》有效，故李某为房屋的实际所有权人，张某对房屋没有处分权，商品房买卖合同与房屋买卖合同上张某的签名明显不一致，且房屋出售价格明显低于市场价格，证明贾某应当知道借名买房的事实，而且贾某与其爱人金某名下有房产，根据北京市限购政策，贾某没有资格购买其他商品房，李某基于上述理由请求确认张某与贾某签订的房屋买卖合同及补充协议无效。张某同意李某的请求。贾某不同意李某的请求，贾某主张李某的诉讼请求已经过了诉讼时效，而且其与张某签订的房屋买卖合同及补充协议已经北京市某法院判决确认有效，其也不知道借名买房的事情，双方合同签订于限购政策出台之前，与限购政策无关，贾某基于上述理由，认为其与张某签订的合同合法有效。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。本案中，虽然李某与张某签订的《借名买房协议》被法院确认为有效，但并不能据此而否定张某与贾某签订的房屋买卖合同及补充协议的效力，故李某以张某对涉案房屋没有处分权为由要求确认张某与贾某签订的房屋买卖合同及补充协议无效，缺乏依据，不予采纳。李某主张贾某无北京市购房资格一节，亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。综上，对李某要求确认张某与贾某签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，不予支持。李某要求张某履行《借名买房协议》，协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求，系李某与张某之间《借名买房协议》的履行问题，与本案不属同一法律关系，不予处理。
