北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1.原告诉称
张某诉称：张某、方某于2016年1月31日签订《北京市房屋买卖合同》，约定张某以1950000元的价格购置方某所有的北京市顺义区房屋，建筑面积77.70平方米。张某于2016年1月31日交付中介费31000元。方某在合同中写明有抵押贷款1200000元，约定张某在2016年3月5日交纳首付款1200000元，首付款作为方某解除房屋抵押专用，如果方某作为他用导致房屋未能按时解押，视为方某违约，需要承担房屋成交价的20%的房款作为违约金赔偿给张某。双方约定方某解除房屋抵押的日期为2016年3月10日前。
合同签订后，张某于2016年2月26日支付方某定金390000元，方某为张某出具定金收据一张。2016年3月5日，张某给方某汇款810000元，加上已经支付的定金390000元，至此，张某已经支付给方某首付款1200000元。2016年3月7日，双方签订《补充协议》，约定张某多向方某支付90000元首付款用于房屋解押，并约定方某于2016年4月5日向张某交付房屋。2016年3月9日，张某支付方某90000元，但是，方某收到上述款项后，仍然未能在2016年3月9日办理房屋的解除抵押手续，并且明确表示拒绝交付房屋。
2016年3月9日，方某将900000元首付款退还给张某，但仍持有张某交付的定金390000元。2016年4月5日，方某并未向张某交付房屋。另据张某了解，方某已经将张某交付的定金390000元挪作他用，并且其房屋实际的抵押贷款金额为1500000元，因此未能及时办理房屋的解押手续。双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。签订合同后，为照顾方某，张某在多方面予以配合。但是，方某在收到张某支付的首付款后，拒绝履行自己的义务，并且拒绝交付房屋。方某已经构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。为维护张某的合法权益，故诉至法院，要求：1、解除张某、方某于2016年1月31日签订的《北京市房屋买卖合同》及其相关协议;2、方某返还张某定金390000元;3、方某赔偿张某违约金390000元;4、案件受理费由方某负担。
2.被告辩称
方某不同意原告张某的全部诉讼请求，具体理由如下：一、双方签订的《北京市房屋买卖合同》自始没有成立，因而根本不存在所谓依法解除合同问题，双方当事人在该合同中没有就合同标的达成一致意见，该条款至今依然是空白，涉诉合同欠缺合同成立的必须条款，因此不能成立。二、原告张某无权要求被告方某返还已经交付的定金390000元，双方在合同第九条第一款中明确约定“甲方(即被告方某)悔约应向乙方(即原告张某)双倍返还定金;乙方悔约，甲方收取的定金不予返还”。现原告张某向法院提起诉讼，明确表明要求解除房屋买卖合同，其悔约意图明显，因此，依据前述合同中的约定，原告张某无权要求被告方某退还其已付的定金。被告方某认为被告方某自始不存在任何违约行为，因此，被告方某不应当承担违约责任。被告方某至今也没有收到原告张某的全部首付款，原告张某的诉讼请求及其提交的证据可以证明其只向被告方某支付了390000元的定金，除此之外没有其他款项，因此，原告张某无权要求被告方某履行解押、交付房屋的义务。被告方某作为守约方一直在积极想办法寻求多种途径力求能顺利履行协议内容，原告张某未予配合，因此，案件受理费应当由原告张某自行承担。综上所述，原告张某意图悔约在先，谋取不法利益在后，请求法院驳回原告张某的全部诉讼请求。
二、法院查明
2016年1月31日，经房地产经纪公司居间，张某作为买受人(乙方)、方某作为出售人(甲方)签订《北京市房屋买卖合同》，约定的主要合同条款如下：第九条、违约责任：1、乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任。甲方悔约乙方双倍返还定金;乙方悔约，甲方收取的定金不予返还。2、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。3、甲方逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。……第十一条、生效及其他：1、本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
一审法院庭审中，双方就前述《北京市房屋买卖合同》是否成立并生效一节各执一词。
方某主张合同中就标的房屋成交总价的条款为空白，据此主张双方就房屋成交总价数额并未达成一致意见，因此前述合同不能成立。方某辩称当时双方协商的是先由张某支付首付款1290000元，在解除抵押权后，根据张某可以获得贷款数额，随行就市再进一步确定房屋的总价款。方某辩称双方签订的《买卖定金协议书》中约定的1950000元并不是双方协商的房屋总价款。张某对方某的前述辩解不予认可，并主张《买卖定金协议书》与《北京市房屋买卖合同》是装订在一起的，并且，前述协议书与合同在内容上相互补充，能够确定涉诉房屋的成交总价款为1950000元。张某据此主张前述《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》均应属合法有效。
2016年1月31日，方某作为甲方签署《附加条款》一份，载明内容如下：经甲乙双方决定，此房因是满五不唯一情况，甲方承诺在过户当天办理满五唯一手续，乙方只需承担契税费用。多出费用由甲方承担。
2016年1月31日，张某向房地产经纪公司支付中介费30000元、过户代办费1000元。
双方签订前述《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》后，张某向方某支付款项的情况如下：(1)2016年1月31日，张某以现金方式向方某支付定金50000元。(2)2016年2月27日，张某通过其父亲朱永丰银行账户向方某名下账户转账汇款340000元，至此，张某累计向方某支付购房定金390000元。(3)2016年3月5日，张某通过其父亲朱永丰银行账户向方某银行账户转账汇款810000元，至此，张某累计向方某支付首付款1200000元(含定金390000元)。(4)2016年3月7日，方某作为甲方、张某作为乙方签订《补充协议》，约定内容如下：甲方承诺于2016年4月5日给乙方交付房屋，在总房款成交价格的基础上便宜一万元人民币，甲方全力配合乙方办理网签，贷款，过户手续。如不配合则按合同延期违约责任赔偿。乙方多支付甲方首付9万元供甲方解压房本，乙方使用公积金贷款。(5)2016年3月9日，张某按照前述《补充协议》约定以现金方式向方某支付90000元，至此，张某累计支付给方某首付款1290000元，方某在其与张某共同签署的《首付款收据》中明确确认全部首付款已支付完毕。
2014年6月22日，方某与招商银行股份有限公司北京分行签订《个人授信最高额质押合同》，方某将顺义区房屋抵押给招商银行股份有限公司北京分行，被担保主债权数额为1400000元。
方某将张某陆续支付的购房首付款1290000元存入其用于偿还招商银行股份有限公司北京分行的还款账户中。方某辩称因招商银行股份有限公司北京分行提出其还款账户中还应另行存入280000元的解押保证金才能继续办理房屋抵押权解除事宜，由此导致其未能在2016年3月9日将涉诉房屋上设定的抵押权解除。方某提交其名下招商银行的贷款还款明细与交易明细，欲证明其上述主张。方某辩称前述意外情况的出现超出其预料，并非由于其恶意违约导致合同未能继续履行。
2016年3月9日，方某与张某签订《退还首付款收据》，载明主要内容如下：今收到卖方未完成房屋解押手续，退还买方首付款人民币：玖拾万元整(￥900000元整)。
另查一：法院依职权调取了房屋的登记档案，房屋登记档案中显示方某在将房屋抵押给招商银行股份有限公司北京分行之前曾经多次将房屋用作抵押物借款。
另查二：2016年6月17日的庭审中，法院要求双方分别陈述与房屋同地段同类型房屋目前的市场价格。张某确认市场价格在30000元至35000元之间，中间价大致在32000元，具体价格与房屋所在楼层、房屋建筑年代等因素相关联。方某则主张市场价格在35000元。
三、法院判决
1.一审判决
1)解除张某与方某签订的《北京市房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》、《附加条款》、《补充协议》等相关协议。
2)方某返还张某购房定金三十九万元。
3)方某赔偿张某违约金三十九万元。
2.二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的第一个争议焦点问题为方某关于双方就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》中关于成交价格的记载为空白是否足以导致合同不成立。
根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，张某与方某同一天签订的《买卖定金协议书》与《北京市房屋买卖合同》均系双方当事人真实自愿的意思表示，不违法法律规定，应属合法有效。《买卖定金协议书》与《北京市房屋买卖合同》显然构成相互补充的关系，虽然在《北京市房屋买卖合同》中关于成交价格的条款未予填写相关数额，但双方在《买卖定金协议书》已经明确约定了房屋的成交价格为1950000元，并且确定前述成交价格中不包含国家规定应由出售人承担的税费，为出售人即方某的净得价，前述明确约定足以补充双方所签订的《北京市房屋买卖合同》关于成交价格的约定不明。况且，在2016年3月7日，双方签订的《补充协议》中约定张某在已经支付首付款1200000元的基础上增加首付款90000元，方某则在“总房款成交价格的基础上便宜一万元”，前述约定亦能够佐证双方在此之前已经就房屋的成交价格达成一致意见，即为《买卖定金协议书》中约定的成交价格1950000元。
再者，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，方某仅以《北京市房屋买卖合同》中关于成交价格的条款未予填写相关数额为由主张合同不成立，并进而主张双方就房屋的成交价格是在解除抵押权后根据张某可以获得贷款数额，随行就市再进一步确定房屋的总价款。方某的前述辩解意见，不仅与双方同日签订的《买卖定金协议书》以及后续签订调整成交价格的《补充协议》相矛盾，而且与众所周知的房屋买卖交易惯例不符，不仅违背基本生活常识，而且有违诚实信用，法院实难采信。
本案的第二个争议焦点问题为方某辩称的招商银行在其偿还抵押贷款过程中要求额外预存大额保证金之事由是否构成其免除违约责任的正当事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，根据房屋交易档案显示方某曾经多次将房屋用于抵押，并多次办理抵押权注销手续，据此足以认定方某对于抵押权注销的办理流程显然知晓。综上，方某提出的该项免责事由没有事实与法律依据，法院不予采纳。
本案的第三个争议焦点问题为方某辩称张某只向其支付定金390000元并进而主张系由张某违约导致合同无法继续履行的辩解能否成立。现已查明，张某、方某双方签订前述《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》后，张某分别于2016年1月31日、2016年2月27日、2016年3月5日向方某陆续付款，且截止到2016年3月5日，张某累计向方某支付首付款1200000元。此外，张某根据双方于2016年3月7日达成的《补充协议》在2016年3月9日另行支付首付款90000元，综上，截止到2016年3月9日，张某累计向方某支付首付款1290000元。由此可见，张某陆续付款的时间及其金额全面兑现了其合同承诺。方某在2016年3月9日未能完成房屋解押手续的情况下向张某退款900000元后，其实际持有购房定金390000元，出现方某未能完成房屋解押手续的原因显然不在张某一方，在方某未能兑现其合同承诺后，张某接受方某退款900000元有利于确保其大额购房资金的安全，并无明显不当，显然不构成违约。方某以其退还900000元后实际持有购房定金390000元为由主张张某只向其支付了390000元定金而未支付全部首付款存在违约行为的辩解意见，与现有证据能够证实的张某陆续向方某付款的客观事实不符，法院不予采纳。
本案的第四个争议焦点问题为方某应当如何向张某承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，方某未能兑现其合同承诺，理应向张某承担相应的违约责任。张某在方某违约的情况下选择解除双方签订的合同及其相关协议，系其真实自愿的意思表示，法院照准。结合房屋市场价格在双方签订合同后出现大幅上涨的客观事实，根据双方在合同中的明确约定，张某要求方某返还定金390000元并赔偿违约金390000元，于法有据，于情合理，法院予以支持。
