北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1.原告诉称
朱某诉称：朱某的丈夫张某与王某系朋友关系。2009年7月，王某因资金周转困难，急需一笔钱款救急，遂找到张某帮忙。朱某与张某当时没有大额存款，但为了帮助王某解燃眉之急，遂以朱某所有的北京市通州区×号房屋做抵押向大连银行北京分行贷款52万元，将其中的17万元贷款归王某使用，因朱某有逾期不良记录，为使贷款能够获得审批，王某的债权人将朱某的贷款还清后解押，又将朱某的房产以买卖的形式变更到王某的名下，后贷款52万元，替王某还清了其外欠债务。在办理上述事项之前，朱某与王某于2009年7月31日签订了《合同书》，约定王某在5年内还清向甲方所借款项(即壹拾柒万整及贷款所发生的利息)。
协议还约定了王某的还款方式及其他内容，因房屋买卖并非双方的真实意思表示，王某也根本没有按所谓的房屋买卖合同之约定支付朱某分文的购房款项。时至今日，王某没有按双方于2009年7月31日签订的《合同书》之约定配合朱某办理过户手续。据此朱某将王某诉至法院，经法院审理判决朱某、王某于2009年8月3日签订的《存量房买卖合同》无效。王某不服原判决上诉至北京市第三中级人民法院(以下简称北京三中院)，上诉法院经审理，判决，驳回上诉，维持原判。但房屋现登记在王某名下，为维护朱某和合法权益，现诉至法院请求：1、位于北京市通州区×号房屋归朱某所有;2、诉讼费由王某承担。
2.被告辩称
王某辩称：不同意朱某的诉讼请求。理由是：房子是我花钱购买的，在我个人名下，由我个人拥有。
二、法院查明
2003年8月15日，朱某作为买受人与房地产开发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，朱某购买北京市通州区331号房屋。2009年6月10日，王某作为借款人(抵押人)、大连银行股份有限公司北京分行(以下简称大连银行)作为贷款人(抵押权人)、中汇易家(北京)房地产经纪公司作为保证人签订《个人贷款合同》，约定因王某购买“北京市通州区×室”房屋向大连银行贷款52万元。
2009年7月31日，朱某作为甲方，王某作为乙方签订《合同书》，约定：“经甲乙双方协商之后，甲方把位于北京市通州区×室的房屋抵押给大连银行北京分行，贷款人民币伍拾贰万元整。此款部分款项用来替乙方王某偿还王某所欠权森借款，达成如下协议：1、甲方以自己拥有的×室的房屋，抵押给大连银行北京分行，贷款伍拾贰万圆人民币，(其中甲方贷款35万元，乙方贷款17万元)，房屋产权证更改为乙方王某，实际房屋所有人仍为甲方朱某，乙方不得私自把×室出售、出租，在乙方还清甲方所借款项后，乙方应主动协助甲方把×室的房屋产权变更给甲方，乙方不得以任何借口拖延产权过户事宜，同时房屋产权过户时产生的所有费用由乙方承担。……2、甲方以通州区×室房屋抵押给大连银行贷款人民币伍拾贰万圆整，此款用来替乙方王某偿还所欠权森借款壹拾柒万元整，余下贷款叁拾伍万元整和王某无关，由甲方向大连银行偿还本金及利息。……”朱某、王某作为甲乙方，张某、矫利军(王某之母)作为公证人在《合同书》上签字。同日，朱某与王某办理网签手续。
2009年8月3日，朱某作为出卖人、王某作为买受人签订《存量房屋买卖合同》。合同第一条房屋基本情况约定：“(一)出卖人所售房屋为楼房，坐落为：通州区×号……”大连银行于2009年8月3日向王某放款52万元。2009年8月14日，王某办理了331号房屋的所有权证书，331号房屋登记在王某名下。房屋过户手续完成后，朱某并未实际向王某交付331号房屋，该房屋仍由朱某及张某夫妻居住使用。
2015年8月12日，法院以合法的买卖形式掩盖套取贷款的非法目的为由，做出判决：朱某作为出卖人、王某作为买受人签订的《存量房屋买卖合同》无效。判决后，王某不服，向北京三中院提起上诉。2015年10月23日，法院作出(2015)三中民终字第12439号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
2015年4月13日，王某与胡某签订《借款合同》，约定胡某向王某出借人民币118万元，借款期限6个月，王某以登记在其名下的331号房屋为该笔借款作抵押担保。该《借款合同》经北京市方正公证处公证。2015年4月20日，胡某和王某就331号房屋在房产管理部门办理了抵押登记手续。借款到期后，王某未按照约定偿还借款，胡某向公证处申请执行证书，2015年12月14日，北京市方正公证处出具执行证书。后胡某向法院申请强制执行，法院于2016年2月5日立案执行。案件进入执行程序后，法院于2016年2月29日查封了房产。2016年3月，朱某向法院提起执行异议请求解除对331号房屋的查封，法院于2016年4月12日做出执行裁定书，法院以×号房屋登记在王某名下、查封合法为由驳回朱某的执行异议。
因王某未按时偿还贷款，大连银行将王某起诉至北京市朝阳区人民法院，该法院于2016年9月26日作出一审判决，其中第一项确认了王某应当偿还大连银行贷款本金四十万七千一百三十四元四角及相关的利息、罚息;第二项为“大连银行就上述第一项确定的款项对王某名下位于北京市通州区×号的房屋拍卖或变卖的价款，依照抵押登记顺序享有优先受偿权”。
三、法院判决
1.一审判决
确认位于北京市通州区×号房屋归朱某所有。
2.二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)驳回朱某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
本案的争议焦点为在房屋买卖合同被确认无效后，朱某能否直接确认房屋归其所有。对此，法院认为，合同无效之后，产生了返还财产之请求权，至于财产能否返还，尚需考察标的物的权属变化因素，并不必然产生物权归属于出卖人即朱某的结论。本案中，在房屋上存在大连银行和胡某两个抵押权人的前提下，依照上述《物权法》的规定，如转让抵押财产需经过抵押权人的同意，否则不得转让抵押财产，法律规范的目的在于保护因善意而获得抵押权的抵押权人的权利，故在因合同无效而涉及权属变动时，亦当遵循上述原则。本案中，抵押权人大连银行就房屋享有因抵押权而产生的优先受偿权已经北京市朝阳区人民法院一审判决确认;另一抵押权人胡某也以抵押权为基础向北京市通州区人民法院申请强制执行并查封了房屋。在此前提下，未经抵押权人同意，朱某直接起诉要求确认涉诉房屋的所有权缺乏请求权基础，法院不予支持。
