北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
高某诉称：2000年11月29日，我与刘某签订了房屋买卖协议，约定我以33000元的价格将位于怀柔区34号的正房四间、东厢房三间等宅院及附属设施卖给了刘某。协议签订后，双方各自履行了相应义务。根据法律及相关政策规定，刘某并非本村集体经济组织成员，不具有购买该村宅基地上所建房屋的资格。因此，我们之间签订的《房屋买卖契约》应属无效。故我起诉至法院，请求确认双方于2000年11月29日签订的《房屋买卖契约》无效，并要求刘某立即腾退返还上述宅院及院内的正房四间、东厢房三间、门楼、厕所、水井等全部附属设施;诉讼费由刘某承担。
2、被告辩称
刘某辩称：高某所诉于法无据，理由有：第一、买卖协议是双方当事人真实意思表示，且已在房屋管理部门办理了过户手续，合同义务已经履行完毕。根据我国土地管理法规定，农民对自己的宅基地可以转让、出售，只是转让、出售之后不得再获批宅基地，法律并未禁止村民买卖私有房屋。因此，该买卖协议应合法有效;第二、我在2010年翻修了原有正房，2005年还新建了东厢房四间、西厢房三间及南房三间;第三、涉案房屋是我唯一的住所，如果返还房屋，我将居无定所，不具备腾退条件。因此，我不同意高某的诉讼请求。
二、法院查明
高某系怀柔区杨宋镇仙台村村民;刘某系怀柔区汤河口镇二号沟门村村民。1993年8月，原怀柔县人民政府向高某发放了编号为x号《集体土地建设用地使用证》，批准其使用位于北京市怀柔区34号宅院，用地面积为240平方米。1995年1月，原怀柔县杨宋镇人民政府向高某发放了编号为怀政地字第x号《村民宅院地使用许可证》，批准其原址翻建及扩建北房四间。后高某在上述宅院内建造了正房四间、东厢房三间。
2000年11月29日，高某与刘某就房屋签订了《房屋买卖契约》，约定高某将上述宅院内的正房四间、东厢房三间、门楼、厕所、水井等全部居住设施，以33000元的价格卖给刘某。该协议签订后，刘某与高某分别履行了给付房款和交付房屋的合同义务。此后，刘某在房屋内居住至今。2014年12月，高某持诉称理由诉至法院，请求确认协议无效，并要求刘某腾退返还房屋。刘某持辩称理由不同意高某的诉讼请求。为支持其诉讼请求，高某向法院提交了北京市怀柔区档案馆出具的《村民宅院地使用许可证》、协议，拟证明高某系宅基地使用权人及地上房屋产权人，双方就房屋买卖约定的事实。经质证，刘某对上述证据的真实性均无异议，但不认可其所主张协议无效的证明目的。
为反驳高某的诉讼请求，刘某向法院提交以下证据：1.协议及高某出具的收据，拟证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且已履行完毕;2.x号《集体土地建设用地使用证》(其中，变更记事一栏中记载“原高某房卖给刘某为业”)、原怀柔县房产交易所出具的房产卖契、契税完税证、房产买卖手续费收据，以上拟证明协议经过了村民委员会及房产交易所的同意，应当合法有效;3.北京市怀柔区汤河口镇二号沟门村民委员会出具的证明，拟证明刘某除房屋外，再无其他居所的事实。
经质证，高某对证据1的真实性无异议，但认为该记载事项仅有个人签名，而无房管部门加盖公章，故对变更记载事项不认可;对证据2的真实性无异议，但认为刘某不具有购房资格，有关机关出具的协议效力不能大于法律法规的效力，故对证明目的不认可;对证据3的真实性亦无异议，但认为该证明内容应当由房屋管理部门出具，而村委会不具有证明能力。另查，法院依法向刘某释明，如果法院判决协议无效，其是否在本案中主张损失赔偿。而刘某坚持认为协议有效，明确表示不在本案中主张损失赔偿。
三、法院判决
1.一审判决
1)高某与刘某签订的买卖协议无效。
2)刘某将房屋及附属物腾退返还给高某;
3)高某返还被告刘某购房款人民币三万三千元。
2.二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案协议在处分房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。而刘某并非房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与高某签订的协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”中的“出卖”亦必须符合法律规定的条件，刘某主张农民对自己的宅基地可任意转让、出售，实属对该条规定的错误理解，法院不予采信。故高某主张确认协议无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。高某主张腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但需指出，高某作为出卖人，在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故法院认定高某应对合同无效承担主要责任。经法院释明后，刘某未就协议无效的法律后果提出反诉，当事人就此可另行解决。
