北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1.原告诉称
孟某诉称：2014年4月15日，北京市石景山区人民法院判决位于北京市石景山区永乐小区房屋归孟某、高某按份共有，其中孟某占70%所有权份额，高某占30%所有权份额。判决后孟某提出上诉，2014年7月17日北京市第一中级人民法院调解双方均按一审判决内容执行。在北京市第一中级人民法院审理本案期间，高某未经孟某同意与刘某签订《房地产抵押合同》。孟某认为，高某、刘某未经孟某同意，擅自签订《房地产抵押合同》，侵犯孟某的合法权益。由于孟某与高某在判决书中确认该房屋价值人民币230万元，且高某只享有30%所有权份额，合69万元，但高某却抵押借款人民币100万元，远远超出其享有该房30%所有权份额，且高某与刘某签订《房地产抵押合同》存在恶意，故高某与刘某签订的《房地产抵押合同》部分无效，故孟某诉至法院。诉讼请求：1、判令确认高某、刘某于2014年6月19日签订的《房地产抵押合同》部分无效;2、案件受理费由高某、刘某承担。
2.被告辩称
刘某辩称：孟某的诉讼请求没有法律依据和事实依据，应予以驳回。第一，从《房地产抵押合同》的签订时间和办理抵押登记的时间来看，在高某与刘某办理抵押手续期间，虽房产登记在高某名下，但其性质应为孟某和高某的夫妻共有财产，且因此时一审判决尚未生效，所以为共同共有。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款之规定，本案房屋抵押权的取得适用善意取得。第三，本案中，在刘某的要求下，高某出示了其与孟某已于2003年离婚的证明及房产登记在其名下的房产证书，表明刘某已尽了相应的审慎注意义务。2014年6月19日，刘某与高某签订了《借款合同》、《房地产抵押合同》，约定刘某向高某借出100万元，并以房产作为抵押，双方于2014年6月25日办理了房屋的抵押登记手续。之后，刘某通过银行转账向高某借出款项100万元。据此，虽然高某作为房屋共有人无权处分其他人享有共有权利的房屋，但刘某作为善意第三人已尽到应尽的注意义务，并向高某实际借出了款项且完成了抵押登记，有偿取得了抵押权，符合抵押权善意取得制度的构成条件，故刘某应已取得基于全部房产的抵押权，对于刘某取得的抵押权应予保护。综上，请求法院驳回孟某的诉讼请求。
二、法院查明
孟某、高某原系夫妻关系，二人于1983年4月19日登记结婚，于2003年10月13日在该院调解离婚，调解书未处理双方财产。当日，孟某与高某自行签署离婚协议书一份，主要内容为：......经双方协商同意协议离婚，双方协议条件：1、关于孩子抚养问题......2、关于住房问题，双方所有住房两处经协商，万寿路房屋归男方居住，所有权归男方，另一处石景山区永乐东小区房屋归女方居住，所有权归女方。2013年10月，孟某起诉高某，要求高某协助办理永乐小区房屋的转移登记手续。2014年4月15日，北京市石景山区人民法院判决永乐小区房屋归孟某与高某按份共有，其中孟某占百分之七十所有权份额，高某占百分之三十所有权份额(高某配合孟某办理上述房屋产权变更登记手续)。其后，孟某不服一审判决，提出上诉。
2014年6月19日，高某向刘某借款100万元，双方签订《借款合同》，约定：借款人高某向贷款人刘某借款100万元，借款期限自2014年6月19日至2014年7月18日，用途为资金周转。当日，高某与刘某签订《房地产抵押合同》，约定：抵押人高某，抵押权人刘某。抵押人向抵押权人借款100万元整，抵押人高某自觉将坐落于北京市石景山区永乐小区85号楼12层4号房屋抵押给抵押权人刘某作为此次借款的担保......担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等。2014年6月20日，刘某通过银行转账方式向高某支付100万元。其后，双方对借款合同进行了公证。2014年6月25日，高某与刘某对永乐小区房屋进行了抵押登记，登记担保债权数额为100万元。2014年7月17日，北京市第一中级人民法院针对孟某的上诉作出民事调解书，调解书载明:......法院审理过程中，经主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：双方均按一审判决书内容执行，即永乐小区房屋归孟某与高某按份共有，其中孟某占百分之七十所有权份额，高某占百分之三十所有权份额(高某于判决生效后七日内配合孟某办理上述房屋产权变更登记手续)......该调解书已生效。其后，孟某向该院申请强制执行上述调解书的内容，执行过程中发现永乐小区房屋已办理抵押登记，孟某对高某与刘某之间的《房地产抵押合同》有异议，故诉至该院。
经询问，刘某述称高某因做生意需要资金周转而向刘某借款100万元，并以永乐小区房屋作抵押，刘某曾询问高某永乐小区房屋是否有法律纠纷、是否有其他共有人或出租人，高某均回答没有，同时，刘某查看了高某2003年离婚的相关证明，亦查看了永乐小区房屋的产权证书，并且刘某与高某一同去房管部门查询了房屋的权属情况，均表明房屋所有权人为高某，刘某不清楚高某与孟某存在离婚后财产纠纷，刘某已尽到合理的审查义务。另查明，永乐小区房屋登记所有权人为高某。
三、法院判决
1.一审判决
驳回孟某的诉讼请求。
2.二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
设立抵押权应当以书面形式订立抵押合同。依据合同法的规定，合同自成立时生效，故抵押合同亦应自成立时生效。本案中，孟某主张高某与刘某签订的《房地产抵押合同》部分无效，对此，孟某应提供证据证明《房地产抵押合同》达成合同无效的法定要件。
首先，高某与刘某系完全民事行为能力人，双方对永乐小区房屋抵押借款事宜达成一致，并签订《房地产抵押合同》，该合同的内容并未损害国家利益及社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。
其次，在与高某签订《房地产抵押合同》过程中，刘某对高某的婚姻情况、房屋权属情况等进行了审查，查看了高某的离婚证明、永乐小区房屋的权属证明等文件，以上文件表明高某已离婚且永乐小区房屋所有权人登记为高某单独所有，故刘某在合同订立的过程中已经履行了合理的审查义务，同时，刘某为履行抵押借款合同中的义务向高某支付了100万元借款，故孟某主张刘某签订《房地产抵押合同》存在恶意且审查不严依据不足，法院对此不予采纳。
再次，孟某以《房地产抵押合同》中担保的债权金额超出高某所占房屋的份额为由主张抵押合同部分无效，对此法院认为，担保债权金额是否超出抵押物的价值并不属于合同法及相关法律规定的抵押合同无效的情形，故孟某以上述理由主张《房地产抵押合同》部分无效并无依据，法院不予支持。据此，孟某主张《房地产抵押合同》中超过高某30%份额的部分无效的诉讼请求依据不足，法院不予支持。因高某经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决驳回驳回孟某的诉讼请求。
